Leitsätze:
Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.
In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.
BGH vom 20.1.2016 – VIII ZR 329/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die richtige Berechnung des Kürzungsrechts nach § 12 HeizkostenVO. In dem Gebäude wurde die in den Wohnungen verbrauchte Wärme zum Teil durch Wärmemengenzähler und zum Teil durch Heizkostenverteiler erfasst. Bei der Heizkostenabrechnung für 2010 fand eine Vorerfassung des Verbrauchs der mit Heizkostenverteilern ausgestatteten Nutzergruppe nicht statt. Für eine ordnungsgemäße Abrechnung hätte aber nach § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO zunächst der Verbrauchsanteil der jeweiligen Nutzergruppe vorerfasst und anschließend dieser Verbrauch auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden müssen. Dieser Abrechnungsfehler führt nun unstreitig zur Anwendung des 15%igen Kürzungsrechts nach § 12 HeizkostenVO. Die Frage lautete hier jedoch: 15 Prozent wovon?
Das Landgericht hatte noch für richtig erachtet, dass der Vermieter eine neue Heizkostenabrechnung auf der Grundlage der Kostenverteilung nach Wohnflächen vorzulegen habe, auf deren Basis sodann die Kürzung vorgenommen werden könne. Diese Methode zur Berechnung des Kürzungsbetrages hält der BGH jedoch für falsch. Er entscheidet, dass die fehlerhaft ermittelten Kosten die Basis des Kürzungsrechts darstellen.
In § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO sei bestimmt: „Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen.“
Das im zweiten Halbsatz der Norm beschriebene Recht des Nutzers, „bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung“ den auf ihn entfallenden Kostenanteil kürzen zu dürfen, nehme ersichtlich Bezug auf den im ersten Halbsatz der Vorschrift beschriebenen Tatbestand einer „entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängigen“ Abrechnung. Die Verwendung desselben Begriffs „nicht verbrauchsabhängige Abrechnung“ im unmittelbaren Bezug von Tatbestand und Rechtsfolge lege es nahe, dass damit auch inhaltlich dieselbe Abrechnung gemeint sei, mit der Folge, dass die fehlerhaft ermittelten Kosten die Basis des Kürzungsrechts darstellten.
Zudem entspreche es dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung, die Kürzung in der Regel auf der Grundlage der bereits erteilten Abrechnung vorzunehmen, die hinsichtlich des ermittelten Verbrauchskostenanteils fehlerhaft sei.
Den individuellen Energieverbrauch zu erfassen, sei nämlich die Kernforderung der Heizkostenverordnung. Deshalb sei grundsätzlich jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung, mag diese auch nicht in jedem Punkt den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechen, einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, da letztere den individuellen Verbrauch völlig unbeachtet lasse. Ausnahmen hiervon mögen dann anzuerkennen sein, wenn der in Ansatz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbilde und somit der Zweck der Heizkostenverordnung aus diesem Grund nicht erfüllt werde. Im Übrigen sei im Rahmen der Ermittlung des Kürzungsbetrags nach § 12 Abs. 1 HeizkostenVO eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung, mangels einer Alternative, nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht (einmal fehlerhaft) ermittelt worden sei und auch nicht mehr ermittelt werden könne (zum Beispiel bei fehlender Ausstattung der Wohnungen mit geeigneten Messeinrichtungen oder bei einer unterbliebenen Ablesung).
Abschließend bestätigt der BGH nochmals seine Rechtsprechung, wonach die Kürzung von dem gesamten Kostenanteil zu berechnen ist, der nach der verordnungswidrigen Verteilung auf den Nutzer entfallen soll. Das sind also die ausgewiesenen Gesamtkosten für den Posten „Heizung“ inklusive des Grundkostenanteils.
09.03.2016
