Leitsatz:
Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557 b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten.
BGH vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 7 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Mietvertrag war eine Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbart. Indexmiete bedeutet, dass beim Abschluss des Mietvertrages vereinbart wird, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind dann ausgeschlossen, entscheidend ist der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes. Automatisch erhöht sich die Miete hier aber auch nicht. Stattdessen muss der Vermieter, gestützt auf die Zahlen des Verbraucherpreisindexes, eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung abgeben. Hier erhöhte der Vermieter die Kaltmiete ab Dezember 2013 um 85 Euro. Zur Begründung führte er aus: „Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690 Euro um (abgerundet) 85 Euro auf 775 Euro zu erhöhen. […]“
Über die Wirksamkeit dieser Mieterhöhungserklärung kam es zum Streit zwischen den Mietparteien. Der Mieter bekam vor dem Landgericht Recht. Das Landgericht hielt die Mieterhöhungserklärung mangels ordnungsgemäßer Begründung nicht für wirksam. Nach dem Wortlaut des § 557 b Absatz 3 Satz 2 BGB sei die Darstellung der Umrechnung der Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz und deren Angabe im Mieterhöhungsschreiben zwar nicht erforderlich. Nach Sinn und Zweck der Vorschrift sei die Angabe des Prozentwertes jedoch zu fordern. Denn die Angaben im Mieterhöhungsschreiben sollten es einem durchschnittlichen Mieter ermöglichen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf dessen Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Das sei erst möglich, wenn der Vermieter auch angebe, von welchem Erhöhungsprozentsatz er ausgehe. Erst dann könne der Mieter nachrechnen, ob der Erhöhungswert diesem Prozentsatz entspreche.
Dieser Auffassung folgte der BGH nicht. Nach seiner Auffassung war die Mieterhöhungserklärung wirksam.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordere ein wirksames Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557 b Abs. 3 BGB hinaus zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergebe. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Regelung. Es liege vielmehr – auch für den durchschnittlichen Mieter – auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändere wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte „vorzurechnen“ hätte. Dafür gebe das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil habe der Gesetzgeber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweiterung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10 a Absatz 3 MHG) erforderlichen Angaben – aus Gründen der Rechtssicherheit – nur insoweit für erforderlich gehalten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die geänderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden müsse. Dem werde das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters aber gerecht.
05.06.2022
