Leitsatz:
Die Kostenmietklausel im genossenschaftlichen Dauernutzungsvertrag nach dem Formular des Gesamtverbands der Wohnungswirtschaft kann auf die Geltungsdauer der Mietpreisbindung aufgrund öffentlicher Förderung beschränkt sein, so dass mit dem Wegfall der Preisbindung die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblich werden kann.
(nichtamtlicher Leitsatz)
BGH vom 12.1.2010 – VIII ZR 21/09 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 5 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Sozialwohnung war aus der Mietpreisbindung gefallen, so dass sich nunmehr das Mieterhöhungsrecht nach den §§ 557 ff. BGB richtete. Da der Mietvertrag (weiterhin) eine sogenannte Kostenmietklausel enthielt, wonach die Miete die mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechungsverordnung ermittelte Kostenmiete nicht übersteigen durfte, stellte sich die Frage, ob hierin eine Mieterhöhungsbegrenzung nach § 557 Absatz 3 BGB liege. Nach dieser Vorschrift sind Mieterhöhungen insoweit ausgeschlossen, als sie einer vertraglichen Vereinbarung widersprechen. Dies würde bedeuten, dass der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete nur dann verlangen könnte, wenn sie die Kostenmiete nicht überstiege.
Der BGH kam jedoch nach Auslegung des Mietvertrags zum Ergebnis, dass die Mietvertragsparteien zwar eine Kostenmiete vereinbart hätten, diese Vereinbarung jedoch in einem engen sachlichen Zusammenhang mit der im Mietvertrag genannten Förderung der Wohnung mit Mitteln der Wohnungsbaukreditanstalt zu sehen sei. Deshalb sollte die Kostenmietklausel nach dem Willen der Parteien auch unter Berücksichtigung des Inhalts der Satzung der Genossenschaft nicht nach dem Auslaufen der Förderung und dem Wegfall der Preisbindung fortgelten und damit auch nicht die Wirkung einer die Mieterhöhung beschränkenden Vereinbarung nach § 557 Absatz 3 BGB haben.
14.01.2013
