Leitsätze:
a) Zur Frage, ob die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters eine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellt.
b) Im Rahmen der nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Prüfung, ob die Verletzung mietvertraglicher Pflichten auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt – wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann – dieser die Darlegungs- und Beweislast für sein fehlendes Verschulden.
c) Ist der Mieter wegen einer erheblichen und schuldhaften Verletzung seiner vertraglichen (Neben-)Pflicht zur Obhut der Mietsache rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz verurteilt worden, kann in dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung jedenfalls dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.
BGH vom 13.4.2016 – VIII ZR 39/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten über die Ursache von Schimmelschäden. Auf die Klage des Vermieters hin verurteilte das Amtsgericht den Mieter unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 2800 Euro. Das Gericht sah die Ursache der Schäden aufgrund eines Sachverständigengutachtens in einer massiven Störung des Raumklimas, das auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei. Der Mieter zahlte den Schadensersatz nicht und gab im August 2013 die eidesstattliche Versicherung ab.
Darüber hinaus monierte der Mieter trotz der Feststellungen im Urteil die gleichen Mängel erneut und machte eine weitere Mietminderung geltend.
Im Dezember 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er aus, dass der Mieter seine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Ferner sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, weil der Mieter seine Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung nach wie vor in Abrede stelle und weiterhin nicht ausreichend heize und lüfte.
Nach Ansicht des BGH können die vom Vermieter angeführten Gründe eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.
Da die vom Amtsgericht titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache zurückzuführen sei, sei die Nichtzahlung der Forderung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung begründen könnte.
Auch die vom Vermieter angeführten weiteren Gründe, nämlich das beharrliche Leugnen des Mieters, für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein und das fortgesetzt unzureichende Lüften und Heizen, seien Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen könnten. Aus einem derartigen Verhalten ergebe sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt sei, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung nachzukommen noch die Miete vollständig zu zahlen.
Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen, damit dieses noch tatsächliche Feststellungen zu den vom Vermieter angeführten Kündigungsgründen nachholt.
01.07.2016
