Leitsatz:
Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen.
BGH vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/18 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Bei Mietvertragsbeginn war die Wohnung mit einer alten Einbauküche ausgestattet. Mit Zustimmung des Vermieters baute der Mieter die vorhandene Küche aus und eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ein. Der Vermieter verkaufte danach die ausgebaute Küche.
Jahre später forderte der Vermieter vom Mieter unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Hierbei ging er davon aus, dass die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei.
Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Rechtsauffassung eine Absage. Eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche bleibe bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Eine solche Küche sei nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Einbauküche erstrecke sich auch nicht die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters. Anders wäre es allenfalls, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einbauküche erstattet hätte. Dass in der Wohnung ursprünglich eine vom Vermieter gestellte Einbauküche vorhanden gewesen sei, spiele keine Rolle. Da der Mieter die Erlaubnis des Vermieters gehabt hätte, sei es in Ordnung gewesen, dass er die alte Einbauküche durch eine neue, auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche ersetzt habe. Dementsprechend sei die Wohnung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Einbauküche ausgestattet, so dass die Einbauküche auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwertes zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden könne. Mieter und Vermieter könnten nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung vermieterseits mit einer Einrichtung versehen sei, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden sei.
Die Mietvertragsparteien hätten lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen, indem sie sich beispielsweise unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag einigten. Soweit der BGH (Urteil vom 7.7.2010 – VIII ZR 315/09) in der Vergangenheit von der Möglichkeit ausgegangen sei, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, halte er an dieser Auffassung nicht mehr fest.
18.02.2019
