Leitsatz:
Der Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten bedarf es nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.
BGH vom 16.12.2020 – VIII ZR 108/20 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der BGH bestätigt hier seine bisherige Rechtsprechung (vgl. BGH vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06 .
Die ortsübliche Vergleichsmiete war im zu entscheidenden Fall in dem Mieterhöhungsbegehren anhand des Mietspiegels mit 8,42 Euro je Quadratmeter, die begehrte erhöhte Grundmiete mit 5,56 Euro je Quadratmeter angegeben. Zwischen den Parteien stand nicht in Streit, dass die begehrte erhöhte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.
Das Amtsgericht hatte die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Vermieterin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Mieter die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Diesem Ansinnen folgte der BGH nicht, da die Mieterhöhung formal und materiell wirksam gewesen sei.
Für ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen sei es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen könne und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise nach § 558 a Abs. 2 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel – begründet werde.
Diesen Anforderungen werde das Mieterhöhungsschreiben der Vermieterin gerecht, indem es ausführe, dass sich die Grundmiete – bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten – von bisher 408,56 Euro ab dem 1. November 2018 auf 427,92 Euro erhöhen soll. Des Weiteren enthalte das Mieterhöhungsbegehren unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel nähere Ausführungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete der streitigen Wohnung, die mit 8,42 Euro je Quadratmeter beziffert werde.
Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten waren, bedurfte es ebenso wenig wie einer Herausrechnung solcher Kosten. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.
In einem solchen Fall könne der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteige. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten mache. Vorliegend sei ein derartiges Rechenwerk indes nicht erforderlich gewesen, weil die begehrte erhöhte Miete von 5,56 Euro je Quadratmeter weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,42 Euro je Quadratmeter lag.
25.10.2021
