Leitsatz:
Zur Frage, wann von einer „umfassenden Modernisierung“ im Sinne des § 556 f Satz 2 BGB auszugehen ist.
BGH vom 27.5.2020 – VIII ZR 73/19 –
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Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mietvertragsparteien stritten sich über die Miethöhe. Die Mieterin macht einen Rückzahlungsanspruch gegen ihren Vermieter geltend, weil ihrer Ansicht nach die zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarte Miete die nach der „Mietpreisbremse“ (§ 556 d BGB) zulässige Miete überstieg. Der Vermieter hingegen sah sich im Recht und meinte, die Mietpreisbremse finde vorliegend keine Anwendung, weil eine umfassende Modernisierung im Sinne des § 556 f Satz 2 BGB erfolgt sei. Das Landgericht teilte diese Argumentation nicht. Der Vermieter ging in die Revision. Der BGH bestätigte jedoch das Urteil des Landgerichts:
Nach § 556 f Satz 2 BGB seien § 556 d und § 556 e BGB auf die erste Vermietung einer Wohnung nach umfassender Modernisierung nicht anzuwenden. Umfassend sei eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordere und zudem einen solchen Umfang aufweise, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lasse, für die Satz 1 des § 556 f BGB ebenfalls anordne, dass § 556 d BGB (auf die erstmalige Vermietung nach dem 1. Oktober 2014) keine Anwendung finde. Die Bezeichnung „umfassend“ betreffe somit nicht nur den Investitionsaufwand, sondern auch die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung; deshalb sei auch zu berücksichtigen, ob die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (insbesondere Sanitär, Heizung, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation beziehungsweise energetische Eigenschaften) verbessert wurde.
Die vorliegend vom Vermieter geltend gemachten baulichen Maßnahmen beschränkten sich aber auf die Erneuerung der Fußböden sowie eine Verlegung von Küche und Bad inklusive der Verlegung und Erneuerung der Anschlüsse und der Elektroinstallation, während Arbeiten an wesentlichen Bereichen wie an Heizung und Fenstern sowie energetische Maßnahmen (Dämmung) nicht vorgenommen wurden. Die Beurteilung des Landgerichts, dass die vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen noch nicht einen solchen Umfang aufgewiesen hätten, dass eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheine, sei daher aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, ohne dass es hierzu einer Klärung bedürfte, ob es sich bei sämtlichen vom Vermieter angeführten baulichen Maßnahmen um eine Modernisierung handelte.
25.11.2020
