Leitsätze:
a) Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536 b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536 a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13. Juli 1970 VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740).
b) Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536 b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.
BGH vom 5.11.2014 – XII ZR 15/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 19 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Gewerbemietverhältnis war zunächst auf zehn Jahre befristet. Den Mietern war aber die Option eingeräumt, die Mietzeit viermal um jeweils fünf Jahre zu verlängern.
Die Mieter übten die erste Option 2004 und die zweite Option 2009 zur Verlängerung des Mietvertrags aus, jeweils ohne einen Vorbehalt wegen Mietmängeln zu erklären. Im Jahr 2005 einigten sich die Vertragsparteien auf eine Erhöhung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.
Seit 2006 rügten die Mieter Mängel wegen der raumklimatischen Bedingungen in den Mieträumen und beanspruchen eine Minderung von 45 Prozent. Anfang 2009 erhoben sie Klage auf Rückzahlung der nach ihrer Meinung überzahlten Miete und auf Feststellung, dass sie zur Minderung berechtigt seien.
In den Prozessen über drei Instanzen ging es um die Auslegung des § 536 b BGB. Danach stehen Rechte wegen Mängeln der Mietsache dem Mieter nicht zu, wenn er den Mangel bei Vertragsschluss kennt oder ohne dass der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hätte infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt oder wenn er die mangelhafte Sache trotz Kenntnis des Mangels vorbehaltlos annimmt.
Der BGH entschied am Ende entgegen der bisher wohl herrschenden Meinung und gab den Mietern Recht. Die Mieter seien mit ihren Mängelansprüchen nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie trotz Kenntnis der Mängel die Option ausgeübt und auch einer Erhöhung der Vorauszahlungen zugestimmt hätten.
Die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter stelle weder einen Vertragsschluss im Sinne von § 536 b BGB dar, noch führe sie zu einer entsprechenden Anwendung des § 536 b BGB. Eine Option sei ein schon im Ausgangsvertrag eingeräumtes Gestaltungsrecht. Wenn der Mieter dies ausübe, komme kein neuer Mietvertrag zustande, sondern am bestehenden Mietvertrag werde lediglich ein neuer Zeitabschnitt angefügt. Inhalt und Identität des Mietvertrags blieben erhalten.
Auch einer entsprechenden Anwendung von § 536 b BGB auf die Ausübung einer Verlängerungsoption erteilte der BGH eine Absage.
Ebenso sei die Vorschrift nicht entsprechend auf die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen anwendbar. Zwar sei auch die Betriebskostenvorauszahlung Gegenleistung für die vom Vermieter zu erbringende Gesamtleistung und gehöre zu der vom Mieter geschuldeten Bruttomiete im Sinne des § 536 BGB, die Ausgangspunkt für die Berechnung einer Mietminderung sei. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe begründeten aber keine Analogie zu § 536 b BGB.
Insoweit gelte, dass der Gesetzgeber mit § 536 b BGB eindeutig zwischen den Situationen bei Vertragsschluss beziehungsweise Vertragsbeginn einerseits und während eines laufenden Mietverhältnisses andererseits unterschieden, die weitreichende Rechtsfolge eines in die Zukunft wirkenden Rechtsverlusts des Mieters nur für erstere angeordnet habe und eine planwidrige Regelungslücke nicht bestehe. Zudem geböten weder der Gesetzeszweck eine Analogie, noch sei die einvernehmliche Mieterhöhung dem Vertragsschluss im Sinne des 536 b BGB vergleichbar.
Wie die Vertragsverlängerung durch Optionsausübung bewirke sie eine Änderung nur hinsichtlich einer einzelnen Vertragsbestimmung, lasse die rechtlichen Beziehungen der Vertragsparteien im Übrigen aber unberührt. Das schließe die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben nach § 242 BGB im Einzelfall zwar nicht aus. Bei einer einvernehmlichen Erhöhung einer Betriebskostenvorauszahlung komme sie allerdings nicht in Betracht, zumal eine solche nichts daran ändere, dass nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen sei.
25.01.2015
