Leitsätze:
a) Ein Mieter überschreitet die Grenze vertragsgemäßen Gebrauchs und verstößt gegen seine mietvertragliche Obhutspflicht (§§ 535, 538, 241 Abs. 2 BGB), wenn er in der angemieteten Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt.
b) Zur Frage der Schadensursächlichkeit mietvertraglicher Obhutspflichtverletzungen.
BGH vom 14.12.2016 – VIII ZR 49/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging um die Frage, ob ein Mieter, der in seiner Wohnung illegale Betäubungsmittel aufbewahrt, gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt und inwieweit er dem Vermieter zum Ersatz von Schäden verpflichtet ist, die im Rahmen eines gegen den Mieter geführten Ermittlungsverfahrens bei der polizeilichen Durchsuchung der Wohnung entstehen.
Im konkreten Fall wurde bei einer Wohnungsdurchsuchung durch die Polizei die Eingangstür der Mietwohnung beschädigt. Für die entstandenen Reparaturkosten in Höhe von 1570,92 Euro forderte der Vermieter von seinem Mieter Schadensersatz.
Gegen den Mieter lagen ein Haftbefehl und ein Durchsuchungsbeschluss wegen des Verdachts des Rauschgifthandels vor. Aufgrund dessen fand im Juni 2013 in der Wohnung ein Polizeieinsatz statt, bei dem die Wohnungstür beschädigt wurde. Bei der Durchsuchung der Wohnung fand die Polizei 26 Gramm Marihuana. Der Mieter wurde aufgrund dieses Fundes wegen Erwerbs von Betäubungsmitteln verurteilt, vom Vorwurf des Rauschgifthandels im Jahr 2012 aber freigesprochen.
Der BGH erkannte keinen Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter.
Zwar habe der Mieter mit der Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung die Grenzen vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten und seine gegenüber dem Vermieter bestehende mietvertragliche Obhutspflicht verletzt. Denn ein Mieter habe die Mietsache schonend und pfleglich zu behandeln und bei ihrer Benutzung alles zu unterlassen, was zu einer – von dem ihm zustehenden vertragsgemäßen Verbrauch nicht umfassten – Verschlechterung oder einem Schaden an dieser führen könne. Bereits nach allgemeiner Lebenserfahrung müsse derjenige, der seine Wohnung als Aufbewahrungsort für illegale Betäubungsmittel nutze oder zur Verfügung stelle, damit rechnen, dass es im Zuge aufgrund dessen durchgeführter strafprozessualer Maßnahmen – wie Durchsuchungen – zu Schäden an der Wohnung kommen könne.
Im vorliegenden Fall fehle es aber an dem erforderlichen Ursachenzusammenhang zwischen der allein feststellbaren Pflichtverletzung – Aufbewahrung von 26 Gramm Marihuana in der Wohnung – und den bei der Durchsuchung entstandenen Schäden. Denn der dem Durchsuchungsbeschluss zugrunde liegende Tatverdacht (unerlaubtes Handeltreiben in nicht geringer Menge) habe sich weder im Strafverfahren bestätigt noch wurden im vorliegenden Zivilprozess gegenteilige Feststellungen getroffen.
Die danach allein verbleibende, in der Aufbewahrung der 26 Gramm Marihuana in der Wohnung liegende Pflichtverletzung des Mieters könne hinweggedacht werden, ohne dass der bei der Durchsuchung eingetretene Schaden an der Wohnungstür entfiele. Die Ermittlungsmaßnahmen wären in gleicher Weise durchgeführt worden, wenn der Mieter diese Betäubungsmittel nicht erworben und in der Wohnung aufbewahrt hätte. Ohne entsprechenden Kausalzusammenhang – die sogenannte conditio sine qua non – fehle es aber bereits am Grunderfordernis einer jeden Schadenszurechnung und sei eine Ersatzpflicht des Mieters deshalb – auch nach den Vorschriften über unerlaubte Handlungen (§ 823 BGB) – ausgeschlossen.
Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen dem Vermieter ein Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland als Träger der Polizei zustehen könne (vgl. dazu BGH vom 14.3.2013 – III ZR 253/12), stellte sich im vorliegenden Verfahren nicht.
Der Vermieter muss sich also an seine Gebäudeversicherung halten oder versuchen, seinen Schadensersatzanspruch gegenüber der Polizei durchzusetzen, das heißt gegenüber dem Land als Träger der Polizei.
Unabhängig davon kann aber das Verhalten des Mieters unter Abwägung aller Umstände eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen. Über diese Frage hatte der BGH aber nicht zu entscheiden gehabt.
25.04.2017
