Leitsatz:
Die dem Zwangsverwalter gegenüber auf dessen Formular abgegebene Einverständniserklärung des Mieters führt nicht zu einer Entlassung des vorherigen Vermieters aus der Haftung nach § 566 a Satz 2 BGB, wenn ihr nach der Unklarheitenregel des § 305 c Absatz 2 BGB ein solcher Inhalt nicht beigelegt werden kann.
BGH vom 23.1.2013 – VIII ZR 143/12 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Gemäß § 566 a Satz 2 BGB haftet der Veräußerer einer Wohnung dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Grundsätzlich ist es allerdings möglich, diese Haftung durch Vereinbarung mit dem Mieter auszuschließen.
Im entschiedenen Fall war während der Mietzeit Zwangsverwaltung über die Wohnung angeordnet worden. In der Folge forderte der Zwangsverwalter den Mieter unter Übersendung eines Vordrucks „Einverständniserklärung zur Kautionsübertragung“ auf, der Weiterreichung der Kaution an die neue Eigentümerin und der Entlassung des Zwangsverwalters aus der „bürgenähnlichen“ Haftung zuzustimmen. Der Mieter sandte die ausgefüllte und unterschriebene Einverständniserklärung an den Zwangsverwalter zurück. Der Kautionsbetrag wurde an die neue Vermieterin weitergeleitet.
Als bei Ende des Mietverhältnisses die Kaution von der neuen Vermieterin wegen deren Vermögensverfalls nicht zurückerlangt werden konnte, nahm der Mieter den ursprünglichen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch. Dieser erklärte, er habe sich durch die vom Mieter dem Zwangsverwalter gegenüber abgegebene Erklärung enthaftet.
Das sah der BGH anders: Die dem Zwangsverwalter gegenüber abgegebene Einverständniserklärung des Mieters habe nicht zu einer Entlassung des ehemaligen Vermieters aus der Haftung nach § 566 a Satz 2 BGB geführt. Das vom Zwangsverwalter verwendete Formular unterfalle als AGB den §§ 305 ff BGB. Die Erklärung betreffe nach ihrem Wortlaut nur die Haftung des Zwangsverwalters, der zum damaligen Zeitpunkt nach § 152 Abs. 2 ZVG die Rechte und Pflichten des Vermieters wahrzunehmen hatte. Zudem sei nicht die Rede von der subsidiären Vermieterhaftung nach § 566 a Satz 2 BGB, sondern von einer im Gesetz nicht vorgesehenen „bürgenähnlichen Haftung“. Es sei daher zumindest auch die Auslegung möglich, dass sich die gegenüber dem Zwangsverwalter auf dessen Wunsch abgegebene Erklärung auf dessen eigene Haftung beschränkte, ohne die Vermieterhaftung nach § 566 a Satz 2 BGB generell abzubedingen. Da mehrere Auslegungsmöglichkeiten bestünden, sei gemäß § 305 c Abs. 2 BGB diese für den Mieter günstigere Deutung zugrunde zu legen.
09.05.2017
