Leitsatz:
Unterlässt der Vermieter ihm angebotene Maßnahmen zur Abwendung von Störungen des Mietgegenstandes durch Dritte (hier: Staubeinwirkung durch Baustelle), können sich Schadensersatzansprüche des Mieters aus §§ 280 Abs. 1 und 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB ergeben. In diesem Fall könnte der Vermieter den Eintritt des Mietmangels – erhebliche Staubbelastung des angemieteten Raums – zu vertreten haben.
BGH vom 24.6.2015 – XII ZR 78/14 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Zwischen den Parteien bestand ein im Jahr 2001 geschlossener Mietvertrag über einen in einem Einkaufszentrum gelegenen Ladenraum zum Betrieb eines Fachgeschäfts für Silberschmuck. Ab März 2010 befand sich auf einem der an das Einkaufszentrum angrenzenden Plätze eine Großbaustelle zur Errichtung einer U-Bahn.
Mit ihrer Klage hat die Vermieterin Mietrückstände in Höhe von rund 40.000 Euro geltend gemacht. Die Mieterin hat sich hiergegen unter anderem damit verteidigt, dass die Großbaustelle zu einer erheblichen Staubentwicklung geführt habe, durch die der Mietgebrauch eingeschränkt und die Miete gemindert gewesen sei. Schließlich hat die Mieterin unter anderem einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 93 582,25 Euro geltend gemacht. Dieser Betrag stelle den an ihrer Auslageware durch die Staubentwicklung verursachten Schaden dar, für den die Vermieterin aufzukommen habe. Dies hat die Mieterin zum einen damit begründet, dass die Vermieterin das Angebot des die Großbaustelle betreibenden Unternehmens, vor die Eingänge des Einkaufszentrums einen sogenannten Schmutztunnel mit Filteranlagen zu bauen, nicht angenommen habe. Zum anderen habe sie auch eigene Schutzmaßnahmen unterlassen.
Die Vorinstanzen hatten einen Schadensersatzanspruch der Mieterin verneint. Der BGH hat dies im Beschluss über die von der Mieterin erhobenen Nichtzulassungsbeschwerde im Grundsatz gegenteilig bewertet.
Wenn der Mieterin der Nachweis ihrer Behauptung gelinge, der Vermieterin sei von dem die Großbaustelle betreibenden Unternehmen die Einrichtung von die Staubeinwirkungen verhindernden Maßnahmen angeboten worden, was die Vermieterin jedoch ausgeschlagen habe, käme bei einer solchen Sachlage ein Schadensersatzanspruch der Mieterin in Betracht. Ein solcher könnte nicht nur aus § 280 Abs. 1 BGB, sondern auch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB folgen, weil die Vermieterin dann den Eintritt des Mietmangels – erhebliche Staubbelastung des angemieteten Raums – zu vertreten haben könnte. In diesem Falle käme es nicht auf einen Verzug der Vermieterin mit der Mangelbeseitigung an (§ 536 a Abs. 1 Alt. 3 BGB).
26.01.2016
