Leitsatz:
Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel „Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“ berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der „angesparten“ Beträge zu verlangen.
BGH vom 3.12.2014 – VIII ZR 224/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 19 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Insbesondere in Mietverträgen für Sozialwohnungen findet man häufig Vertragsklauseln, wonach der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieterwohnung trägt. Diese Kosten sind dann in der vom Mieter gezahlten Miete mit einem entsprechenden Betrag einkalkuliert. Mitunter ist in diesen Verträgen weiter geregelt, dass der Mieter Anspruch auf Kostenerstattung gegen seinen Vermieter hat, wenn er die fälligen Schönheitsreparaturen selbst durchführt oder zahlt.
Im vom BGH entschiedenen Fall enthielt der Mietvertrag über eine ehemalige Sozialwohnung folgende Klauseln:
„1. Die Kosten der Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung werden vom Vermieter getragen.
2. Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen erfolgt im Rahmen der hierfür nach den Vorschriften der 2. Berechnungsverordnung § 28 (4) vorgesehenen Kostenansätze.
3. Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist.“
In einer Zusatzvereinbarung war bestimmt:
„In Ergänzung von § 11 Ziff. 2 des mit Ihnen abgeschlossenen Mietvertrages wird hiermit vereinbart, dass der Mieter nach Durchführung von Schönheitsreparaturen, die durch normale Abnutzung notwendig wurden, Anspruch auf Auszahlung des hierfür in der Miete vorgesehenen Betrages gemäß den jeweils gültigen Berechnungsverordnungen hat. Als Abrechnungsmodus wird eine Zeitspanne von 5 Jahren angesetzt.“
Der Vermieter informierte die Mieter Anfang 2012 darüber, dass er die Schönheitsreparaturen künftig selbst ausführen werde. Die Mieter lehnten dies ab und kündigten an, die Wohnung nach Ablauf von mindestens fünf Jahren seit den letzten Schönheitsreparaturen selbst zu renovieren. Im Mai 2012 teilten sie dem Vermieter mit, die Wohnung sei jetzt renoviert, und verlangten – entsprechend den Berechnungsvorgaben in der Zusatzvereinbarung – die Zahlung von 2440,78 Euro. Sie behaupten, es habe Renovierungsbedarf bestanden und es seien alle Wände, Decken, Türen und Heizkörper fachgerecht gestrichen worden.
Der BGH gab den Mietern recht. Die mietvertraglichen Vereinbarungen setzten eine Zustimmung des Vermieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieter nicht voraus. Dem Zahlungsanspruch stehe daher nicht entgegen, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen selbst durchführen wollte und dies den Mietern auch mitgeteilt hätte. Dieses folge aus der Auslegung der Klausel.
Denn die Klausel böte den Mietern einen Anreiz, die Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenarbeit durchzuführen und dafür die „angesparten“ Beträge, die den eigenen Aufwand im Einzelfall übersteigen können, ausgezahlt zu erhalten. Für den Vermieter habe die Klausel den Vorteil, dass er bei Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter eigenen Aufwand für die Planung und Abstimmung der Arbeiten mit dem Mieter erspare und das Risiko mangelhafter Ausführung beim Mieter liege, der die Auszahlung nur erhalte, wenn infolge normaler Abnutzung erforderliche Schönheitsreparaturen durch den Mieter fachgerecht ausgeführt worden seien.
Hinweis: Der Zuschlag nach § 28 Abs. 4 der II. Berechnungsverordnung beträgt ab 1.1.2014 10,32 Euro pro Quadratmeter jährlich (= 0,86 Euro pro Quadratmeter monatlich).
06.02.2016
