Leitsatz:
Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen und sind daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (teilweise Aufgabe von BGH, Urteil vom 26. 9.2007 – VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 14 ff.).
BGH vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Quotenklauseln verpflichten den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, wenn die von ihm übernommenen Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig waren. Die unter Mietrechtlern jahrelang heiß umstrittene Frage, ob es überhaupt möglich ist, wirksame Quotenklauseln zu vereinbaren, hat der BGH mit dieser Entscheidung endgültig beantwortet: Es ist nicht möglich. Es gibt keine wirksamen formularvertraglichen Quotenklauseln.
Quotenabgeltungsklauseln halten der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht stand. Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie dem Mieter bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf ihn zukommenden Kostenbelastung ermöglichen.
Denn – wie der BGH zu Recht ausführt – ist es für den durchschnittlichen und verständigen Mieter bei dem für die Beurteilung maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht erkennbar, welcher tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses, dessen Zeitpunkt bei Vertragsschluss noch nicht feststeht, unter Zugrundelegung seines (möglicherweise Veränderungen unterworfenen) individuellen Nutzungsverhaltens erreicht sein wird. Aber nicht nur der tatsächliche Zustand der Wohnung bei Vertragsende sei für den Mieter bei Vertragsschluss nicht einschätzbar. Um eine Kostenquote ermitteln zu können, sei darüber hinaus die empirische Prognose notwendig, zu welchem Zeitpunkt bei unterstellter gleicher Nutzungsart und gleicher Nutzungsintensität voraussichtlich Renovierungsbedarf eintreten werde. Quotenabgeltungsklauseln verlangten vom Mieter daher bei Vertragsschluss seine bei
Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Zahlungspflicht aufgrund eines in der Zukunft liegenden, auf mehreren Variablen beruhenden hypothetischen und damit fiktiven Sachverhalts einzuschätzen. Derartige Bestimmungen benachteiligten den Mieter aber nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und seien deshalb unwirksam.
14.06.2017
