Leitsätze:
Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).
Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH vom 22.8.2018 – VIII ZR 277/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Im Formularmietvertrag war vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen. Bei Mietbeginn wurde die Wohnung dem Mieter unrenoviert übergeben. Der Mieter hatte aber mit dem Vormieter eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen, in der er sich bereit erklärt hatte, erforderliche Schönheitsreparaturen zu übernehmen.
Bei Ende des Mietverhältnisses stritten Mieter und Vermieter darüber, ob die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam sei. Der Mieter verneinte dies unter Bezug auf die Rechtsprechung des BGH, wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlege, unwirksam sei.
Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf die zwischen dem Mieter und dem Vormieter getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. Das Landgericht folgte der Ansicht des Vermieters. Denn angesichts der Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter sei es interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Mietsache im renovierten Zustand übergeben.
Dies sah der BGH anders und hob das Urteil des Landgerichts auf.
Die formularvertragliche Überwälzung der nach der § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung halte der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewähre, der ihn so stelle, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Denn eine solche Vornahmeklausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe.
Diese Grundsätze blieben auch dann anwendbar, wenn der betreffende Mieter sich wie hier durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet habe. Denn eine derartige Vereinbarung sei in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
19.11.2018
