Leitsätze:
a) Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.
b) Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.
BGH vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Es ging um die Frage, ob ein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gemäß § 553 Abs. 1 BGB auch im Falle einer Einzimmerwohnung gegeben sein kann. Der Mieter einer in Berlin gelegenen Einzimmerwohnung erbat mit Schreiben vom 17. März 2021 vom Vermieter wegen eines beruflichen Auslandsaufenthalts die Gestattung der Untervermietung vom 15. Juni 2021 bis zum 30. November 2022 an eine namentlich benannte Person. Der Vermieter lehnte dies ab. Im Mai 2021 erhob der Mieter Klage auf die Erlaubnis der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ an den bezeichneten Untermieter. Er trug in der Klageschrift vor, er wolle für die Dauer seiner berufsbedingten Abwesenheit einen Teil der Wohnung an die benannte Person untervermieten, jedoch persönliche Gegenstände weiter in der Wohnung lagern. Während seines Auslandaufenthalts lagere er seine in der (untervermieteten) Wohnung verbliebenen persönlichen Gegenstände dort in einem Schrank und einer Kommode sowie in einem am Ende des Flurs gelegenen, durch einen Vorhang abgetrennten, nur von ihm zu nutzenden Bereich von der Größe eines Quadratmeters. Ferner bliebe er im Besitz eines Wohnungsschlüssels.
Während die Klage beim Amtsgericht keinen Erfolg gehabt hatte, gab das Landgericht der Klage statt. Die Revision des Vermieters gegen die Entscheidung des Landgerichts hatte vor dem BGH keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass dem Mieter ein Anspruch gemäß § 553 Abs. 1 BGB auf Gestattung der befristeten, teilweisen Gebrauchsüberlassung an den von ihm benannten Dritten zustehe. Die Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB stelle weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter auf. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB sei daher regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgebe. Danach könne ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein. Ein Ausschluss von Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Bestimmung des § 553 Abs. 1 BGB ergebe sich weder aus dem Gesetzeswortlaut, der Gesetzesgeschichte noch aus dem mieterschützenden Zweck der Vorschrift. Letzterer liefe für Mieter einer Einzimmerwohnung andernfalls gänzlich leer. Sachgerechte Gründe dafür, solche Mieter insoweit als weniger schutzwürdig anzusehen als Mieter einer Mehrzimmerwohnung, erschlössen sich nicht, denn auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung könne es, namentlich bei befristeter Abwesenheit, darum gehen, sich den Wohnraum zu erhalten. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass der Mieter dem Untermieter die Einzimmerwohnung nur teilweise überlassen wollte, sei demnach revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Der Mieter habe seinen Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgegeben. Denn er habe persönliche Gegenstände in der Wohnung in Bereichen zurückgelassen, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren, und sich den Zugriff hierauf zudem durch Zurückbehaltung eines Wohnungsschlüssels gesichert. Hinzu trete der Wille des Mieters, die Wohnung nur für die Zeit seines Auslandsaufenthalts teilweise einem Dritten zu überlassen.
31.01.2024
