Leitsatz:
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit im Sinne von § 551 Abs. 1, 4, § 232 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung.
BGH vom 14.6.2017 – VIII ZR 76/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 10 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die Mieter hatten die Wohnung im Dezember 2013 angemietet und die vereinbarte Mietkaution in Höhe von drei Monatsmieten an den Vermieter gezahlt. Im Mietvertrag fand sich folgende Regelung: „Auf Wunsch der Mieter verpflichten sich diese, vor einem deutschen Notar eine vollstreckbare Urkunde zu unterzeichnen, die den Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Miete durch die Mieter sichert. Diese Urkunde muss bis zum 15.12.2013 dem Vermieter vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt der Mieter.“
Nachdem die Mieter in Höhe von 5000 Euro wegen vermeintlicher Mängel in Zahlungsverzug geraten waren, betrieb der Vermieter die Zwangsvollstreckung gegen die Mieter aus einer von beiden am 4. Dezember 2013 abgegebenen notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung. Diese lautete:
„II. Mietzahlungen
Die Mieter, Herr M. S. und die A. GmbH, unterwerfen sich als Gesamtschuldner wegen der Zahlungsforderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag in Höhe von 2500 Euro monatlich einschließlich Betriebs- und Nebenkostenpauschalen aus dem Mietvertrag für die Folgemieten fällig jeweils zum dritten Werktag eines Monats (Mietbeginn: 3.12.2013) der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen. […]“
Nach Ende des Mietverhältnisses begehrten die Mieter vor Gericht, die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde für unzulässig zu erklären. Sie hielten die Vollstreckungsunterwerfung für unwirksam. Laut § 551 Abs. 1 BGB sei bei der Wohnraummiete die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten begrenzt. Die Vollstreckungsunterwerfung sei eine zusätzliche und damit nach § 551 Abs. 4 BGB unzulässige Sicherheit.
Dieser Ansicht folgte der BGH nicht. Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung sei wirksam, so dass die Zwangsvollstreckung zulässig gewesen war.
Zwar begrenze § 551 Abs. 1 BGB im Interesse des Wohnraummieters die höchstzulässige Kaution auf drei Monatsnettomieten, und hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen seien unwirksam. Eine Unterwerfungserklärung sei aber keine Sicherheit im Sinne von §§ 232, 551 BGB, denn sie biete dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit wie etwa eine dingliche Sicherheit (Barkaution, verpfändetes Sparbuch) oder die Bürgschaft eines Dritten. Sie enthebe den Vermieter lediglich der Notwendigkeit, sich vor der Zwangsvollstreckung durch ein Mahnverfahren oder eine Klage einen Titel gegen den Mieter zu beschaffen. Wegen seiner Ansprüche, die von der Unterwerfungserklärung umfasst seien, könne er sofort in das Vermögen des Mieters vollstrecken und den Mieter darauf verweisen, bei Einwendungen Vollstreckungsgegenklage zu erheben. Die materielle Rechtslage werde hiervon nicht berührt.
Die Frage, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Abgabe einer notariellen Unterwerfungserklärung nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB unwirksam sei, hatte der BGH nicht zu entscheiden, weil es sich vorliegend um eine Individualvereinbarung handelte.
23.10.2017
