Leitsatz:
Ein nach § 564 c BGB a.F. begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht verlängert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der – gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren – §§ 564 b, 565, 565 a BGB a.F. zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden.
BGH vom 19.9.2018 – VIII ZR 261/17 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 24 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
In diesem Verfahren ging es um die hilfsweise geltend gemachte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die der BGH für grundsätzlich zulässig erachtete (siehe hierzu die Entscheidung vom gleichen Tag mit dem Aktenzeichen VIII ZR 231/18 –, MM 12/ 2018, Seite 30). Daneben musste jedoch ein Randaspekt entschieden werden. Denn im Mietvertrag war folgende Klausel vereinbart:
„Das Mietverhältnis endet am 30. April 2000. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate (1 Jahr), wenn eine der Parteien nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht.“ […]
Solche sogenannten Verlängerungsklauseln waren bis zur Mietrechtsreform vom 1.9.2001 durchaus üblich und gelten für Altverträge fort.
Der BGH entschied, dass die Notwendigkeit einer Kündigung des Vermieters nicht durch die Vereinbarung abbedungen wurde, dass sich das Mietverhältnis nicht verlängert, wenn eine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. Denn diese Abrede laufe – soweit die Kündigung des Vermieters betroffen sei – den zwingenden Vorschriften der §§ 565 a, 564 b BGB a.F. zuwider. Das nach § 564 c BGB a.F. begründete Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel könne daher vom Vermieter hier nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen zum vereinbarten jährlichen Ablauftermin, also dem 30. April eines jeden Jahres, gekündigt werden.
Im Klartext: Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter der Fortsetzung des Mietverhältnisses „widerspricht“. Er muss vielmehr die Kündigung mit einem gesetzlichen Kündigungsgrund (zum Beispiel Vertragsverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 1 BGB) begründen können. Auch muss er entgegen des Klauselwortlautes eine neunmonatige Kündigungsfrist einhalten (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB).
23.01.2019
