Leitsatz:
Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.
BGH vom 17.12.2014 – XII ZR 170/13 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 9 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Dem Gewerbemietvertrag zufolge waren die Verwaltungskosten von der Mieterin zu tragen. Die Mieterin wandte ein, die abgerechneten Verwaltungskosten seien überhöht. Zum Beleg dafür, dass der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe, benannte sie die Verwaltungskosten für Vergleichsobjekte, die sie an anderen Orten angemietet hatte.
Der BGH wies zunächst darauf hin, dass auch der Vermieter von Geschäftsräumen nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen dürfe, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügten. Veranlasse der Vermieter den Anfall überhöhter Kosten, so verletze er die aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und sei insoweit zur Freihaltung des Mieters verpflichtet. Den Vermieter treffe bei Streit über die Wirtschaftlichkeit die Darlegungs- und Beweislast lediglich dafür, dass die umgelegten Kosten angefallen und von der vertraglichen Vereinbarung abgedeckt seien.
Der Mieter hingegen müsse darlegen, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann könne dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen sei, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden.
Im konkreten Fall war diese Darlegung dem Gewerbemieter – einem Supermarktbetreiber – nach Ansicht der Vorinstanzen und des BGH nicht gelungen, weil die von ihm genannten Objekte im Hinblick auf Vertragsinhalt, Größe und regionalen Bezug nicht ohne weiteres vergleichbar waren.
Vorliegende Entscheidung zeigt einmal mehr, dass es für Mieter – zumal für Wohnungsmieter – wegen der von ihnen verlangten „Marktforschung“ eher unmöglich als schwierig ist, sich erfolgreich auf einen Verstoß gegen die Grundsätze der Wirtschaftlichkeit berufen zu können.
16.03.2015
