Leitsätze:
1. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchstabe a oder Nr. 3 Buchstabe b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14.7.1970 – VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4).
2. Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden.
3. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus.
BGH vom 24.8.2016 – VIII ZR 261/15 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 12 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Die monatliche Bruttokaltmiete betrug 560 Euro. Nachdem der Mieter über einen längeren Zeitraum mit Mietzahlungen von insgesamt 1340 Euro in Rückstand gekommen war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Nach Zugang der Kündigung am 16.7.2014 erklärte der Mieter mit Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von insgesamt 420 Euro am 20.9.2014 die Aufrechnung gegen die Forderungen der Vermieterin. Damit lag aber eine Tilgung der gesamten Rückstände durch Aufrechnung nicht vor, weil auch nach der Aufrechnung ein Rückstand von 920 Euro offen blieb. Von einem auch nur annähernd vollständigen Ausgleich der Rückstände kann keine Rede sein. Dabei ist unerheblich, dass der verbleibende Rückstand weniger als zwei Monatsmieten beträgt. Es kommt nicht darauf an, ob ein Mietrückstand in der zur Kündigung berechtigenden Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage besteht. Davon abgesehen hat der Mieter die Aufrechnung nicht unverzüglich erklärt.
25.10.2017
