Leitsatz:
Ein einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche der gemieteten Wohnung ohne eigene positive Angaben genügt im Mieterhöhungsverfahren nicht den Anforderungen an ein substanziiertes Bestreiten des Mieters (im Anschluss an das Senatsurteil vom 22.10.2014 – VIII ZR 41/14, NJW 2015, 475).
BGH vom 31.5.2017 – VIII ZR 181/16 –
Langfassung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter verlangte die Zustimmung der Mieterin zu einer Erhöhung der seit Mietbeginn unveränderten monatlichen Nettokaltmiete von 738 Euro auf 798,62 Euro.
Im Mietvertrag war eine bestimmte Wohnfläche nicht vereinbart. Die vom Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 92,54 Quadratmetern war den bisherigen Nebenkostenabrechnungen zugrunde gelegt worden. Die Mieterin bezweifelte diesmal jedoch die angegebene Wohnfläche; sie verlangte geeignete Nachweise zur Größe der Wohnung vom Vermieter.
Die Vorinstanzen wiesen die Zustimmungsklage mit der Begründung ab, der Vermieter sei für die von ihm behauptete Wohnfläche von 92,54 Quadratmeter beweisfällig geblieben.
Das sah der BGH anders. Mangels substanziierten Bestreitens der vom Vermieter behaupteten Größe der Wohnung gelte diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Es genüge nicht, dass der beklagte Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.
Der Vermieter, der eine Mieterhöhung verlange, trage nach allgemeinen Grundsätzen zwar die Darlegungs- und Beweislast für die in Ansatz zu bringende tatsächlichen Wohngröße. Wenn er jedoch – wie hier – eine bestimmte Wohnfläche vortrage, genüge dies den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung. Der sodann erklärungsbelastete Mieter habe – soll sein Vortrag beachtlich sein – auf die Behauptung des Vermieters grundsätzlich ebenfalls substanziiert (dass heißt mit näheren positiven Angaben) zu erwidern und müsse erläutern, von welchen tatsächlichen Umständen er ausgehe.
Unabhängig davon, ob die Größe der gemieteten Wohnung in der Mietvertragsurkunde angegeben sei oder nicht, sei es dem Mieter in aller Regel selbst möglich, die Wohnfläche der gemieteten Wohnung überschlägig zu vermessen und seinerseits einen bestimmten abweichenden Flächenwert vorzutragen.
Zwar mag die Berechnung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung aufgrund von Schrägen und Winkeln nach den Vorgaben der Wohnflächenverordnung kompliziert sein. Um die vom Vermieter vorgetragene Quadratmeterzahl wirksam zu bestreiten, genüge es jedoch, wenn ihm der Mieter das Ergebnis einer laienhaften, im Rahmen seiner Möglichkeiten liegenden Vermessung entgegenhalte. Dies habe die Mieterin hier versäumt.
Dem Vortrag der Mieterin, wonach sie sowohl die vom Vermieter angegebene Wohnfläche von 92,54 Quadratmeter, als auch die im klägerischen Wohnungsinserat angegebene Wohnfläche von 90 Quadratmeter „bezweifle“, lasse sich nicht entnehmen, dass die Wohnung „jedenfalls nicht größer als 90 Quadratmeter“ sei und der Vortrag damit eine positive Quadratmeterangabe enthalte. Denn die Mieterin habe damit lediglich beide genannten Wohnflächen von 92,54 Quadratmetern und 90 Quadratmetern in Zweifel gezogen, ohne jedoch selbst eine konkrete Wohnfläche zu benennen.
Da das Berufungsgericht – nach seinem Standpunkt folgerichtig – hinsichtlich der geforderten Mieterhöhung noch nicht die erforderlichen Feststellungen getroffen habe, verwies der BGH die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
06.05.2018
