Leitsätze:
1. Wartungsarbeiten werden von einer Kleinreparaturenklausel nicht erfasst.
2. Kosten solcher Reparatur- beziehungsweise Instandhaltungsversuche, die erfolglos sind, können nicht im Wege der Kleinreparaturklausel auf die Mieter abgewälzt werden.
AG Neukölln vom 5.6.2013 – 10 C 332/12 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Es werden Kosten geltend gemacht für die folgende Leistungsbeschreibung, die sich aus der Rechnung vom 21. Dezember 2010 ergibt: „Der Durchlauferhitzer wurde überprüft. Es wurde der Wasserdruck neu eingestellt. WW-Funktion ist wieder hergestellt.“ Zwar mag es sein, dass hierbei unter anderem auch die Überprüfung und Erfassung des Defekts erfolgte. Nicht erfasst von der Kleinreparaturklausel sind jedoch Wartungsarbeiten, vgl. hierzu Beyer, NZM 2011, 697, 700, der hierzu ausführt, dass Wartungsarbeiten eben nicht auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, wenn „man vom Leitbild der grundsätzlichen Instandhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 I 2 BGB ) ausgeht und in Anlehnung an die Regelung des § 28 Abs. 3 der II. BV eine eng auszulegende Ausnahme für Bagatellschäden zulässt, muss man sich folgerichtig auch an der dortigen, aus guten Gründen so formulierten Begriffsbestimmung orientieren. Satz 2 der Vorschrift spricht aber nur von dem „Beheben kleiner Schäden“; von Wartungsarbeiten ist dort nicht einmal andeutungsweise die Rede. Es kommt hinzu, dass Wartungsarbeiten unabhängig vom konkreten Verschleiß oder von der Art und Weise des Umgangs des Mieters mit den in Betracht kommenden Installationsgegenständen allein nach zeitlichem Ablauf oder einer bestimmten Betriebsdauer anfallen. Aus der Formulierung der hier vorliegenden Leistungsbeschreibung ergibt sich auch, dass der Durchlauferhitzer überprüft wurde und der Wasserdruck neu eingestellt wurde. Dies ist als Wartungsarbeit an dem Durchlauferhitzer auszulegen, die nicht mehr unter die Kleinreparaturklausel fällt.
Schließlich ist auch unstreitig, dass der Durchlauferhitzer eine Woche nach dieser Überprüfung endgültig ausgetauscht wurde, da der Defekt nicht mehr zu beheben war. Die Überprüfung, für die die hier geltend gemachten Kosten angefallen sind, waren damit erfolglos und sind nicht vom Mieter über die Kleinreparaturklausel zu tragen. § 14 Nr. 5 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags soll Kosten für Instandhaltungsarbeiten erfassen. Instandhaltungsarbeiten setzen voraus, dass diese erfolgreich sind, dass nämlich der Gegenstand auch tatsächlich instand gehalten wird, damit weiter funktionstüchtig ist und vom Mieter auch genutzt werden kann. Die Kosten solcher Reparatur- bzw. Instandhaltungsversuche, die erfolglos sind, können nicht im Wege der Kleinreparaturklausel auf den Mieter abgewälzt werden. Die Kleinreparaturklausel umfasst lediglich solche Überprüfungen, Erfassungen und Behebungen von Defekten, die endlich jedenfalls nicht völlig vergeblich und erfolglos wie hier vorliegend sind, vgl. hierzu auch AG Konstanz, Urteil vom 29.8.1997, Aktenzeichen 4 C 409/97, NZM 1999, 370. …
09.01.2014
