Leitsätze:
Ein Modernisierungszuschlag nach §3 MHG wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist deshalb bei späteren Mieterhöhungen auf Grund § 2 MHG nicht mehr getrennt von der Miete in Ansatz zu bringen. Ein gesondertes Nebeneinanderführen von bisherigem Mietzins und Modernisierungszuschlag macht die Mieterhöhung nach § 2 MHG unwirksam.
AG Lichtenberg, Urteil vom 27.10.00 – 5 C 343/00 –
Mitgeteilt von RA Holger Reckschmidt
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Klage ist jedoch unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihm begehrten Mieterhöhung.
Das Mieterhöhungsschreiben vom 30.3.2000 ist bereits formell unwirksam. Ein Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG muss unzweideutig ergeben, dass und in welchem Umfang der Vermieter von seinem Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, Gebrauch machen will. Die erhöhte Miete muss betragsmäßig ausgewiesen sein. Für den Mieter müssen die Angaben im Mieterhöhungsschreiben nachprüfbar sein. Der Mieter ist nicht verpflichtet Nachforschungen anzustellen, um Unklarheiten und Dunkelheiten in der ihm gegebenen Begründung aufzudecken (KG, WM 1997, 605 f.). Der Mieter muss sich anhand der angegebenen Daten darüber schlüssig werden können, ob er zustimmen will oder nicht (BVerfG, NJW-RR 1993, 1485).
Dies ist den Beklagten als Mietern bei dem vorliegenden Mieterhöhungsschreiben nicht möglich. Die Angaben im Mieterhöhungsschreiben sind irreführend.
Denn in dem Erhöhungsschreiben wird von einer bisherigen Nettokaltmiete von 370,10 DM ausgegangen, die um 68,48 DM auf 438,58 DM erhöht wird. Der Kläger gibt den nach der Erhöhung geschuldeten Quadratmeterpreis mit 8,00 DM nettokalt an. Des Weiteren führt er aus, dass die weiteren Nebenkosten und Zuschläge analog der bisherigen Gesamtkostenrechnung zu zahlen sind.
Tatsächlich war der geschuldete Nettokaltmietzins jedoch schon zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsschreibens höher als der angegebene Ausgangsnettomietzins. Die Beklagten zahlen unstreitig auf Grund der Vereinbarung vom 27.5.1999 seit dem 1.7.1999 den in der Vereinbarung als „Grundmietzins“ bezeichneten Betrag in Höhe von 378,32 DM. Die Diskrepanz zu dem im Mieterhöhungsschreiben angegebenen Nettokaltmietzins ergibt sich daraus, dass bei der Formulierung des Mieterhöhungsverlangens der nach Ansicht des Klägers auf Grund der Vereinbarung vom 27.5.1999 erhobene Modernisierungszuschlag in Höhe von 8,22 DM nicht in den Mietzins mit eingerechnet, sondern wie eine Extraposition behandelt wird („Zuschläge analog der bisherigen Gesamtkostenrechnung“). Dies ist jedoch falsch. Ein Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG wird ab Fälligkeit Teil der Miete und ist deshalb bei Mieterhöhungen danach auf Grund § 2 MHG nicht mehr getrennt von der Miete in Ansatz zu bringen (vgl. LG München, WM 1996, 43 m.w.N., Palandt, BGB, 59. Aufl. 2000, § 3 MHG Rn. 17). Ein gesondertes Nebeneinanderführen von bisherigem Mietzins und Modernisierungszuschlag ist deshalb nicht zulässig. Bei der Trennung im Mieterhöhungsschreiben zwischen bisheriger Nettokaltmiete und Modernisierungszuschlag wird nur ein fiktiver Bestandteil der Miete, nämlich die ursprüngliche Nettokaltmiete ohne den eigentlich hinzuzuziehenden Modernisierungszuschlag, erhöht. Die Erhöhung eines fiktiven Bestandteils der Miete, der nur eine rechnerische Größe ist, in der Vertragswirklichkeit des streitbefangenen Mietverhältnisses aber keine reale Entsprechung hat, ist jedoch unwirksam (vgl. LG München, WM 1995, 113).
Durch dieses unzulässige Nebeneinanderführen von Nettokaltmietzins und Modernisierungs“zuschlag“ enthält das Mieterhöhungsschreiben falsche Angaben über den Ausgangsnettokaltmietzins und den letztlich verlangten Mietzins. Der Mieter wird durch die Angaben irregeführt. Auf Grund der Formulierung im Mieterhöhungsschreiben wird der Mieter – wie auch vom Kläger gemeint – davon ausgehen, dass eine Erhöhung der Miete um 68,48 DM verlangt wird und er insgesamt die von ihm gezahlten Zuschläge einschließlich Modernisierungszuschlag zu dem genannten Nettokaltmietzins gesondert addieren muss. Die Erkenntnis, dass der „Zuschlag“ auf Grund der Vereinbarung eigentlich keine gesonderte Position der Miethöhe sein dürfte, sondern in die Nettokaltmiete mit einzubeziehen ist, kann von einem Mieter ohne Rechtsberatung bei objektiver Betrachtung nicht vorausgesetzt werden. Der Mieter kann sich auf Grund der Fehlangaben nicht darüber klar werden, ob er der Erhöhung zustimmen will.
Falls die der Vereinbarung vom 27.5.1999 zu Grunde liegenden Arbeiten keine Modernisierungsmaßnahmen betreffen würden, sondern Instandhaltungsmaßnahmen, wäre die Erhöhungserklärung wegen Nichteinhaltung der einjährigen Wartefrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG unwirksam, denn die Miete wurde unstreitig zum 1.7.1999 auf Grund der Vereinbarung erhöht. …
16.03.2013
