Leitsatz:
Die wirksame Überbürdung von kalten Betriebskosten bedarf im Mietvertrag zumindest eines Hinweises auf die zweite Berechnungsverordnung.
LG Berlin, Urteil vom 19.2.01 – 62 S 425/00 –
Mitgeteilt von RA Alexander Ziemann
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung aus § 812 I 1 BGB in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe, denn eine Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung der kalten Betriebskosten ergibt sich aus dem Mietvertrag nicht.
Die wirksame Überbürdung von kalten Betriebskosten bedarf im Mietvertrag zumindest eines Hinweises auf die zweite Berechnungsverordnung (OLG Frankfurt/Main GE 2000, 890). Derartige Vereinbarungen sind zudem im Zweifel eng auszulegen, weil sie die Ausnahme zur gesetzlichen Regelung des §546 BGB bilden (OLG Düsseldorf ZMR 1984, 20). Daraus, dass die Klausel in § 3 des Mietvertrages vom 6.1.1995 in Klammern den Hinweis enthält „z.B. Heizkostenvorschuss“, lässt sich die Umlage weiterer Betriebskosten nicht ableiten, weil für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar sein muss, welche zusätzlichen Kosten neben der Grundmiete von ihm zu entrichten sind (OLG Celle OLGR 1997, 63).
Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Klausel, derzufolge die Betriebskosten der Anlage 3 zu § 27 der II. BV in der Miete enthalten sein sollen, insgesamt gestrichen ist. Eine derartige Klausel sagt nur, was ist, nicht was sein sollte (AG Schöneberg MM 1993, 142). Ist sie darüber hinaus gestrichen, hat sie überhaupt keine Aussagekraft.
Zwar kann dann, wenn ein Mietvertrag erkennen lässt, dass neben der Miete noch Nebenkosten gezahlt werden sollen, sich aber kein Anhaltspunkt ergibt, welche Nebenkosten gemeint sind, unter Umständen davon ausgegangen werden, dass der Betrag für die Nebenkosten mit der Grundmiete eine Bruttomiete bildet (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, Rz. III 312). Dem steht aber hier die Erwägung entgegen, dass nach der vertraglichen Regelung dem Vermieter die Vorschusssumme gerade nicht fest verbleiben sollte, sondern theoretisch bei einer Abrechnung ja auch ein Guthaben der Mieter hätte entstehen können. Unter diesen Umständen scheidet die Annahme einer Bruttomiete aus.
Die Klägerin ist der ihr im Rahmen des § 812 I1BGB obliegenden Darlegungspflicht dadurch nachgekommen, dass sie zutreffenderweise von den geleisteten Vorauszahlungen für die Monate Juli 1995 bis Juni 1997 die sich für sie aus den Heizkostenabrechnungen 1995/96 und 1996/97 ergebenden Heizkosten abgezogen hat. …
16.03.2013
