Leitsatz:
Der Vermieter kann die Herausgabe der Bürgschaftsurkunde nicht mit dem Argument verweigern, dass ein Sicherheitseinbehalt wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten zu machen sei. Die Bürgschaft ist nämlich nicht teilbar. Ein Einbehalt der gesamten Bürgschaft nach Ablauf der sechsmonatigen Überlegungsfrist nach Rückgabe der Wohnung wegen lediglich noch ausstehender abzurechnender Betriebskostenforderungen ist jedoch nicht verhältnismäßig.
AG Hamburg, Urteil vom 8.5.01 – 41 A C 223/00 –
Mitgeteilt von RA Walter Bergmann
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Klägerin als Mieterin und der Beklagte als Vermieter von Wohnraum streiten über die Herausgabe einer als Mietsicherheit geleisteten Bürgschaft.
Im Dezember 1998 mietete die Klägerin eine Wohnung und einen Garagenstellplatz im … Als Mietsicherheit stellte sie eine Bürgschaft der N-Bank. Mit Wirkung zum 29.2.2000 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Die Hausverwaltung des Beklagten bestätigte die Kündigung mit Schreiben vom 10.2.2000. … Im gleichen Schreiben kündigte die Hausverwaltung die Rückzahlung der Mietsicherheit an. Die Abnahme der Wohnung erfolgte am 18.2.2000.
Weil der Beklagte die Bürgschaft nicht zurückgab, hat die Klägerin Klage erhoben.
Sie beantragt, wie erkannt.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er meint, der vertragliche Rückgabeanspruch sei nicht fällig, weil er noch einen Sicherheitseinbehalt für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung in Höhe von DM 400,- vornehmen könne. Außerdem habe er einen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für die Zeit vom 1.7.98 bis 30.6.99.
Aus den Entscheidungsgründen:
… Aus den vertraglichen Vereinbarungen hat die Klägerin einen Anspruch auf Rückgabe der Bürgschaftsurkunde. Nach dem Sicherungszweck der Mietsicherheit ist die Mietsicherheit zurückzugewähren, wenn der Sicherungszweck wegfällt, also das Mietverhältnis endet und Gegenansprüche des Vermieters nicht bestehen. So ist es hier.
Der Beklagte kann sich nicht darauf berufen, dass ihm noch eine Nachzahlung für Heizkosten zustünde. Der als Anlage B 1 vorgelegte Beleg genügt in keiner Weise den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung zu stellen sind. Gemäß § 259 BGB hat der Beklagte nämlich eine geordnete Zusammenstellung über die Einnahmen und Ausgaben hinsichtlich der Heizkosten zu erteilen. Die Rechnung muss erkennen lassen, welche Kosten insgesamt entstanden sind und wie diese auf die einzelnen Nutzer verteilt werden. Die Abrechnung des Beklagten enthält lediglich Angaben zu den Gesamtkosten, einen Hinweis darauf, dass nach Verbrauch abgerechnet werde und den bezifferten Anteil des Beklagten. Weitere Angaben, insbesondere das Verhältnis zwischen dem Gesamtverbrauch und dem Verbrauch des Beklagten, fehlen. Ohne Zahlen über den Verbrauch ist die Abrechnung nicht nachvollziehbar. Letztlich kann die Herausgabepflicht des Beklagten aber auch deshalb nicht an dem Nachzahlungssaldo scheitern, weil der Beklagte den geforderten Betrag gegenüber der Klägerin bzw. der Bürgin geltend machen könnte und müsste (vgl. Schmidt-Futterer, 7. Auflage, zu § 550 b BGB, Randnummer 63), was er aber nicht tut.
Der Beklagte kann die Herausgabe der Bürgschaft auch nicht mit dem Argument verweigern, das ein Sicherheitseinbehalt wegen der noch abzurechnenden Nebenforderungen zu machen sei. Auch wenn dem Vermieter allgemein nach Beendigung des Mietverhältnisses ein solches Recht eingeräumt wird, kann es in diesem Fall nicht zum Zuge kommen. Die Bürgschaft ist nämlich nicht teilbar. Wie sich aber an § 558 BGB zeigt, erwartet der Gesetzgeber vom Grundsatz her eine schnelle Abwicklung des Mietverhältnisses und bestimmt deshalb eine kurze Verjährungsfrist. Entsprechend ist auch die Mietsicherheit binnen angemessener Frist zurückzuzahlen bzw. zurückzugeben, um diesem Grundsatz gerecht zu werden. Eine Frist von sechs Monaten, die der Verjährungsfrist aus § 558 BGB entspricht, ist dabei als angemessen anzusehen. Es wäre unverhältnismäßig, könnte der Vermieter die gesamte Mietsicherheit wegen einer verhältnismäßig geringen Forderung noch längere Zeit zurückbehalten. Und die in diesem Fall eventuell zu erwartende Nachzahlung hinsichtlich der Nebenkosten ist als gering anzusehen, zumal der Beklagte selbst offenbar nicht mit mehr als DM 400,- rechnet. Genau aus diesem Grunde gewährt die Rechtsprechung dem Vermieter lediglich einen Sicherheitseinbehalt in Höhe der zu erwartenden Nachforderung. Da dies bei einer Bürgschaft nicht möglich ist, hat der Vermieter die Bürgschaft zurückzugeben, auch wenn ihm keine Sicherheit mehr bleibt. Alles andere wäre – wie dargelegt – unverhältnismäßig. …
Anmerkung der Redaktion:
ebenso: AG Köln WM 00, 674;
anders wohl LG Berlin – ZK 63 – GE 90, 657
16.03.2013
