Leitsätze:
1. Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen.
2. Zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters bei Glasbruch.
3. Der Befall der Wohnung mit Mäusen ist ein erheblicher zur fristlosen Kündigung berechtigender Mangel. Die Miete ist in diesem Falle um mindestens 20 % gemindert.
AG Wedding, Urteil vom 21.5.01 – 19 C 577/00 –
Mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… 2. Die Beklagte war auch nicht verpflichtet, das Fenster in der Kammer sowie Wände, Boden und Geländer des Balkons zu streichen und schuldet insoweit daher nicht die Leistung von Schadenersatz. Die malermäßige Behandlung des Balkons gehört, ebenso wie sonstige Arbeiten im Außenbereich der Wohnung, bereits nicht zu den Schönheitsreparaturen (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.Aufl., Rn. III 1068 und § 28 Abs. 4 Satz 4 II.BV, der ausdrücklich lediglich auf Arbeiten im Innenbereich abstellt). Zudem haben die Kläger die Beklagte insoweit lediglich mit dem Schreiben vom 5.12.2000 zur Ausführung der Arbeiten aufgefordert, im Schreiben vom 5.1.2001 jedoch unter ausdrücklicher Abstandnahme von weiteren Forderungen insoweit keine gemäß § 326 Abs. 2 BGB erforderliche Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt.
Mangels einer besonderen Vereinbarung sind hinsichtlich des Fensters in der Kammer die üblichen Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen zu Grunde zu legen, die für Nebengelasse 7 Jahre beträgt (Rechtsentscheid BGHZ 92, 363). Die Frist war für das Fenster der Kammer nicht abgelaufen; Tatsachen, auf Grund deren eine malermäßige Behandlung bereits vorzeitig erforderlich war, haben die Kläger nicht vorgetragen; auch insoweit fehlt es zudem an einerNachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung.
3. Die Kläger haben auch hinsichtlich der Fensterscheibe keinen Schadenersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung. Die Beklagte hat bestritten, den Sprung in der Scheibe verursacht zu haben. Die Darlegungs- und Beweislast für die schuldhafte Verursachung des Sprungs durch die Beklagte tragen grundsätzlich die Kläger, die hierfür weder Tatsachen dargetan noch Beweis angeboten haben. Eine Beweislastumkehr findet lediglich dann statt, wenn der Schaden sich im alleinigen Obhutsbereich des Mieters ereignet (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 9.8. 1984, NJW 1985, 142). Der Sprung in der Scheibe kann gleichermaßen durch Einwirkung von außen wie auf Grund einer aus dem alleinigen Obhutsbereich der Beklagten stammenden Ursache entstanden sein. Die Darlegungs- und Beweislast ist daher nicht zu Lasten der Beklagten umgekehrt. …
… Die Kläger können auch die Leistung von Mietzins für die Monate September bis November 2000 in Höhe von 811,80 DM nicht verlangen, da das Mietverhältnis auf Grund der fristlosen Kündigung der Beklagten vom 15.9.2000 endete. Die Beklagte hat dargelegt, dass in ihrer Wohnung seit Beginn des Monats August 2000 wiederholt Mäuse aufgetaucht seien. Die Kläger haben eingeräumt, dass sich auf dem Hof des Anwesens Mäuse befanden. Sie haben auch nicht bestritten, dass in den Wohnungen anderer Mieter des Hauses Mäusebefall auftrat und die Beklagte bereits am 7.8.2000 den Befall ihrer eigenen Wohnung meldete. Die unstreitige, jedoch durch die Klägerin ohne die Angabe des Zeitpunktes vorgebrachte Tatsache, dass im September 2000 die Mäuse im Hof bekämpft worden seien, ist weder geeignet, den Befall der Wohnung selbst hinreichend in Frage zu stellen, noch ergibt sich daraus, dass bereits zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung Maßnahmen zur Behebung des Mangels durchgeführt wurden und dass diese sich auch auf den teilweise unstreitigen Befall von Wohnungen bezogen. Den substantiierten Sachvortrag der Beklagten zu den Beeinträchtigungen in ihrer Wohnung haben die Kläger damit nicht ausreichend bestritten. Das Vorbringen der Kläger, dass bei der Wohnungsbesichtigung am 27.10.2000 und mithin geraume Zeit nach den Bekämpfungsmaßnahmen dort keine Mäuse mehr festgestellt werden konnten, ist gleichfalls nicht ausreichend, um die durch die Beklagte vorgebrachten Tatsachen ausreichend in Frage zu stellen.
Der Befall einer Wohnung mit Mäusen ist ein Mangel, der jedenfalls nicht unerheblich i.S.d. § 542 Abs. 2 BGB ist. Die durch die Beklagte gesetzte Frist zur Beseitigung des Mangels war angesichts der erheblichen Beeinträchtigungen, die mit dem Befall einhergehen können, und der Möglichkeit auch gesundheitlicher Auswirkungen jedenfalls angemessen lang bemessen. Es sind auch keine Gründe ersichtlich, weshalb es für die Kläger unzumutbar gewesen sein könnte, innerhalb der ihnen eingeräumten Frist von 2 1/2 Wochen konkrete Bekämpfungsmaßnahmen einzuleiten, zumal die Beklagte den Befall unstreitig telefonisch bereits am 7.8.2000 gemeldet hatte. Die Kündigungserklärung vom 14.9.2000 hat mithin gemäß § 542 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis fristlos beendet; nach dem 15.9.2000 schuldete die Beklagte die Zahlung von Mietzins nicht.
Die Beklagte schuldet die Zahlung des begehrten Betrages für September 2000 auch nicht anteilig für die Zeit vom 15.9. bis zur Rückgabe der Mietsache am 30.9.2000 in Form von Nutzungsentschädigung gemäß §557 Abs. 1 BGB. Auf Grund des Mäusebefalls war die Beklagte jedenfalls berechtigt, die Miete in der von ihr geltend gemachten Höhe von 20 % zu mindern. Die Minderung erstreckt sich auch auf die geschuldete Nutzungsentschädigung (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. V. 98). …
16.03.2013
