Leitsätze:
Ist im Rahmen einer Staffelmiete eine Bruttokaltmiete mit Erhöhungsvorbehalt vereinbart, können Betriebskostensteigerungen an den Mieter weitergegeben werden. Der Erhöhungsbetrag ergibt sich aus den seit der jeweils letzten Staffelmieterhöhung eingetretenen Betriebskostensteigerungen.
LG Berlin, Urteil vom 1.11.01 – 61 S 49/01 –
Mitgeteilt von RAen Ludger Freienhofer & Wolfgang Hak
Urteilstext
Aus Tatbestand und Entscheidungsgründen:
… Nicht verpflichtet ist der Beklagte zur Zahlung der Betriebskostenerhöhung von 50,61 DM/Monat. Insoweit ist das Versäumnisurteil daher aufrechtzuerhalten. Allerdings ist die Erhöhung von Betriebskosten auch während der Zeit einer Staffelmietvereinbarung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Dies ergibt der Umkehrschluss aus § 10 Abs. 2 S. 3 MHG. Zwar wird ferner vertreten, dass bei einer Bruttokaltmietstruktur während der Zeit einer Staffelmietvereinbarung Betriebskostenerhöhungen gemäß § 4 Abs. 2 MHG in dem Umfang umgelegt werden können, in dem durch die Staffelerhöhung der Betriebskostenanteil an der Miete noch nicht erhöht worden ist (vgl. hierzu Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rz. 72 mit Berechnungsbeispiel). Dies setzte voraus, dass durch die Staffelmietvereinbarung der in der Bruttokaltmiete enthaltene Betriebskostenanteil nur anteilig erhöht wird. Dies vermag die Kammer jedoch nicht zu erkennen. Denn bei einer Staffelvereinbarung handelt es sich grundsätzlich um eine vorweggenommene Mietzinserhöhung gemäß § 2 MHG, bei der sich die Mietvertragsparteien vor dem Hintergrund der Annahme einigen (§ 305 BGB), der auf Grund der Staffelerhöhungen jeweils geschuldete Mietzins werde dem dann bestehenden ortsüblichen Niveau entsprechen und in deren Vorwegnahme eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG entbehrlich machen. Dementsprechend ist während der Dauer einer Staffelmietvereinbarung die Erhöhung gemäß § 2 MHG ausgeschlossen (§ 10 Abs. 2 S. 3 MHG). Verhält es sich aber so, dann bestehen nach dem Parteiwillen Anhaltspunkte dafür, die Staffelerhöhung führte bei einer Bruttokaltmietstruktur zu einer Erhöhung des Nettokaltmietanteils wie des Betriebskostenanteils im entsprechenden Verhältnis dieser Anteile zueinander (vgl. hierzu Beuermann, a.a.O.), nicht. Vielmehr hat mit der Staffelerhöhung der Mietzins auf das bei Vertragsschluss für den Erhöhungszeitpunkt ortsüblich angenommene Niveau des Bruttokaltmietzinses angehoben werden sollen. Anderes ergibt sich auch nicht aus Nr.14 der Anlage Nr. 2 S. 2 zum Mietvertrag, denn dieser enthält keinen eigenen Regelungsgehalt dergestalt, dass die Staffelmieterhöhungen lediglich den Nettomietanteil hätte steigern sollen. Ebenso wie bei einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG (vgl. hierzu: Rechtsentscheid Kammergericht vom 5.8. 1997, GE 1997, 1097 = NZM 1998, 68) decken deshalb die auf den Staffelstufen basierenden Erhöhungen das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten bis zum Wirksamwerden der Erhöhungserklärung ab. Denn die Staffelstufen erhöhen nicht einzelne Rechenbestandteile des Mietzinses, sondern diesen als solchen, wie es richtigerweise der Struktur der Bruttokaltmiete entspricht. Eine andere Behandlung der Staffelvereinbarung ist nach den vorstehenden Ausführungen nicht veranlasst und nach dem Vertragswerk auch nicht geboten. Während der Dauer einer Staffelvereinbarung hat dies zur Folge, dass in entsprechender Handhabung der vorzitierten Rechtsprechung des Kammergerichts nur Betriebskosten, die sich zeitlich betrachtet nach der letzten Staffelstufe erhöht haben, umlagefähig sind und zwar begrenzt bis zum Eintritt der nächsten Staffelstufe.
Danach steht den Klägern der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der Betriebskostenerhöhungen aus der Erklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG um 50,61 DM nicht zu. Denn die Erhöhungserklärung gründet auf Betriebskostensteigerungen aus der Zeit bis 1994. Damit resultieren die Betriebskostensteigerungen nahezu vollständig aus Zeiträumen vor Wirksamwerden der ersten Staffelstufe, mit deren Eintritt sich der Mietzins um 100 DM erhöht hat und dementsprechend ab dem 1.12.1994 von dieser abgedeckt wird. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
04.05.2017
