Leitsätze:
1. Für die Vorerfassung der Betriebskosten, die auf den in der Wohnanlage vorhandenen Gewerberaum anfallen, genügt eine bloße Ausgliederung der Quadratmeter nicht.
2. Die einseitige Betriebskostenerhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) kann nicht nachgebessert werden.
LG Berlin, Urteil vom 6.12.01 – 62 S 278/01 –
Mitgeteilt von RA Alexander Bredereck
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Den Beklagten steht der Mietzinsanspruch nicht zu. Die Betriebskostenerhöhungserklärung vom 3.7.1998 war nicht wirksam.
Unerheblich ist allerdings, dass der falsche Ausgangsmietzins genannt war. Gegenstand der Erhöhungserklärung ist der Erhöhungsbetrag, der Ausgangsmietzins nur eine Berechnungsfrage.
Die Unwirksamkeit beruht vielmehr darauf, dass in der Erhöhungserklärung besonders anfallende Betriebskosten für Gewerbe weder gesondert erfasst wurden – die bloße Ausgliederung der Quadratmeter beinhaltet nicht eine Erfassung von gesondert anfallenden Kosten – noch in der Erläuterung zum Ausdruck kam, dass besondere Kosten nicht angefallen seien.
§ 4 Abs. 2 Satz 2 MHG verlangt für die Wirksamkeit, dass in dem Erhöhungsbegehren der Grund für die Umlage, insbesondere die Erhöhung bezeichnet und erläutert ist. Wie bei der Abrechnung von Betriebskostenvorschüssen ist weiter zu fordern, dass der Verteilungsmaßstab der Kosten dargelegt und erläutert wird (BGH NJW 1982, 573; KG GE 1998, 796). Dazu gehört, dass etwa besonders anfallende Kosten für Gewerbe herauszurechnen sind oder aber darzulegen ist, aus welchen Gründen besondere Kosten nicht angefallen sind (AG Charlottenburg GE 1995, 571; Schmidt/Futterer, Mietrecht, Kommentar, 7. Aufl. 1999, § 4 MHG Rn. 59). Das entspricht der Rechtsprechung der Kammer zur Betriebkostenabrechnung (Urteil der Kammer in MM 1998, 309; LG Berlin – ZK 64 – GE 1991, 935).
Dahingehende Erläuterungen haben die Beklagten zwar im Schriftsatz vom 15.11.1999 in ausreichender Form nachgeholt. Anders als die Betriebskostenabrechnung bei vereinbarter Nettokaltmiete und Zahlung und Abrechnung von Vorschüssen kann aber die einseitige Erhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG nicht nachgebessert werden. Die Erhöhungserklärung muss als solche und insgesamt wirksam sein, damit sie die gewünschte Rechtsfolge herbeiführen kann, nämlich die Mieterhöhung. Ist die Erklärung unwirksam, muss sie nachgeholt werden, und das ist nur möglich mit Wirkung ex nunc. Demgegenüber handelt es sich bei der Abrechnung von Betriebskosten bei vereinbarter Nettomietstruktur nicht um eine rechtsändernde Willenserklärung (Schmidt/Futterer, Mietrecht, Kommentar, 7. Aufl. 1999, § 546 Rn. 327), weswegen die Kammer davon ausgeht, dass hier Erläuterungen nachgeschoben werden können.
Die Frage der Nachbesserungsmöglichkeit könnte sogar dahinstehen. Weil sie jedenfalls erst ex nunc wirken kann und die Beklagten frühestens mit Schriftsatz vom 15.11.1999 nachgebessert haben, kann sich das für die geforderten Restmietbeträge (bis Mai 1999) nicht auswirken. …
Anmerkung der Redaktion:
Die in der Entscheidung zitierten Paragraphen entsprechen der bis zum 31.8.2001 geltenden Rechtslage.
16.03.2013
