Leitsatz:
Kosten für die Wartung von Blitzschutz- und Brandschutzanlagen sind keine umlagefähigen Betriebskosten.
AG Mitte, Urteil vom 31.1.02 – 19 C 176/01 –
Mitgeteilt von RAinnen Ute Malinowski & Katja Stephan
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Die Beklagten konnten, abgesehen von dem Teilbetrag in Höhe von 13,10 Euro, gegenüber der Mietforderung der Klägerin nicht wirksam mit einer Gegenforderung die Aufrechnung erklären, da ihnen ein weitergehender Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Betriebskostenvorschüsse aus dem Jahr 1999 in Verbindung mit der Abrechnung vom 14.12.2000 nicht zusteht.
Die Beklagten können lediglich die für Brandschutzeinrichtungen und Blitzschutzanlagen in der Abrechnung vom 14.12.2000 in Ansatz gebrachten Teilbeträge in Höhe von 20,07 DM und 5,55 DM, also zusammen 25,62 DM bzw. 13,10 Euro im Wege der Aufrechnung geltend machen, da diese Positionen nicht als Betriebskosten umlegbar sind. Die Frage der Umlegbarkeit von Wartungskosten für Blitzschutz- und Brandschutzanlagen als „sonstige Betriebskosten“ ist umstritten. Das Gericht ist hier der Auffassung, dass Blitzschutz- und Brandschutzanlagen anders als z.B. Heizungsanlagen, bei denen von Zeit zu Zeit Einstellungen zu überprüfen und zu korrigieren sind, einer Wartung im eigentlichen Sinne nicht zugänglich sind. „Wartungsarbeiten“ können insoweit nur darin bestehen, diese Anlagen auf mögliche Beschädigungen und auf Funktionsfähigkeit zu überprüfen. Falls diese Überprüfung negativ ausgeht, sind die dann erforderlichen Arbeiten allerdings als Instandsetzungsarbeiten zu werten, so dass nach Auffassung des Gerichts auch die Kontrollarbeiten insoweit nicht unter die umlegbaren Betriebskosten fallen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Auflage, S. 56, 57, Rn. 129, 130).
Auch wenn man insoweit anderer Ansicht sein sollte, wäre die Überwachung und Prüfung der genannten Anlagen aber wohl nur dann umlegbar, wenn sie technisch erforderlich sein sollte (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 160, Rn. 37) und wenn die Umlage dieser konkreten Betriebskosten im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 767). Zu beiden Aspekten hat die Klägerin hier nicht substantiiert vorgetragen.
Hinsichtlich eines Teilbetrages von 13,10 Euro (ursprünglich 25,62 DM) konnten die Beklagten sich mithin auf einen Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der geleisteten Betriebskostenvorschüsse aus § 812 Abs. 1 BGB berufen und insoweit mit diesem Anspruch gegenüber dem Mietzahlungsanspruch der Klägerin für Januar 2001 anteilig die Aufrechnung erklären. …
04.01.2018
