Leitsatz:
Kündigt der Vermieter ohne Grund fristlos, so hat der Mieter einen Anspruch auf Erstattung der ihm für die durch Anwaltsschreiben erfolgte Zurückweisung erwachsenen Kosten.
AG Charlottenburg, Teilurteil vom 26.11.02 – 220 C 181/02 –
Mitgeteilt von RA Michael Weßels
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Den Beklagten steht der geltend gemachte Freistellungsanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zu. Kündigt der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen das Mietverhältnis ohne Grund, so ist er dem Mieter wegen positiver Vertragsverletzung zum Schadensersatz bzw. zur Freistellung gemäß § 255 BGB analog verpflichtet (vgl. BGH NJW 1984, S. 1028 ff.). So liegt der Fall hier. Mit ihrem Kündigungsschreiben vom 20.3.2002 hat die Klägerin ihre Vertragspflichten schuldhaft verletzt. Die Klägerin wusste zu diesem Zeitpunkt, dass sich in der vermieteten Wohnung drei beträchtliche Wassereinbrüche abgespielt hatten, deren Auswirkungen erst nach Austrocknung im Sommer 2002 behoben werden könnten. Damit war ihr auch klar, dass die Beklagten zur Mietminderung berechtigt waren und zwar seit dem Zeitpunkt des ersten Schadenseintritts unabhängig von irgendwelchen Anzeigen des Schadens oder ausgesprochenen Aufrechnungserklärungen (vgl. dazu überzeugend Kinne, Mängel in Mieträumen, 3. Aufl., S. 107 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des BGH zu diesem Fragenkreis).
Unerheblich ist dabei, ob die Beklagten sich in der Höhe ihres Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechts getäuscht haben, da bei substanziellen Minderungsgründen ein insoweit vorliegender Irrtum nicht schuldhaft ist und eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigt (vgl. Kinne/Schach, Mietrecht, S. 318 Rdn 81). Dies gilt umso mehr, als die von den Beklagten vorgenommene Minderung der Brutto-Kaltmiete nur geringfügig übersetzt war. Statt der vorgenommenen 30 Prozent hält das Gericht eine 25-prozentige Minderung der Gesamtmiete für angemessen. Dabei ging das Gericht von einer beeinträchtigten Fläche von 31 qm von vermieteten 80 qm aus, die durch die mehrmaligen Wassereinbrüche und durch die Undichtigkeit des Dachs zu 50 Prozent im Gebrauchswert gemindert war. Diese sich mithin ergebende Minderungsquote von knapp über 19 Prozent hat das Gericht auf 25 Prozent aufgerundet, da die Geruchsbelästigungen, die von den Zimmern ausgingen, auch ein Wohnen im restlichen Teil der Wohnung erheblich beeinträchtigte. Zudem musste berücksichtigt werden, dass ein Ausweichen auf den verbliebenen Wohnraum und die ständige Unsicherheit, wann es zum nächsten Wassereinbruch kommen würde, die Wohnqualität insgesamt deutlich absenkte, so dass die Minderung in dieser Höhe selbst dann berechtigt wäre, wenn die schadhaften Räume zum Schlafen geeignet waren. Die Höhe des Freistellungsanspruchs ergibt sich aus der Rechnung des von den Beklagten beauftragten Rechtsanwalts, der im Auftrag der Beklagten zu Recht die fristlose Kündigung schriftlich zurückgewiesen hat. …
15.03.2013
