Leitsätze:
1. Die Klage vor dem Verwaltungsgericht auf Feststellung der Qualität eines Mietspiegels nach § 558 c BGB oder nach § 558 d BGB ist unzulässig.
2. Gleiches gilt für den Antrag, einen Mietspiegel als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB für ungültig erklären zu lassen.
Hinweis des VG Minden vom 15.5.02 – 3 K 920/02 –
Urteilstext
In der Verwaltungsrechtssache … gegen
1. Bürgermeister der Gemeinde St. …
2. Bürgermeister der Stadt V. … u.a.
hält das Gericht das Begehren festzustellen, dass der Mietspiegel 2002 des Nordkreises G. … keinen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB, sondern nur einen einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB darstellt, für unzulässig. Gleiches gilt für den in Ihrem Schriftsatz vom 10.5.2002 angekündigten Antrag, den Mietspiegel des Nordkreises G. … als qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB für ungültig zu erklären.
Zwar wird die Auffassung vertreten, mit Rücksicht auf die gesetzliche Vermutung in § 558 d Abs. 3 BGB sei der qualifizierte Mietspiegel einer verwaltungsgerichtlichen Prüfung zugänglich (vgl. in diesem Zusammenhang Börstinghaus, Der qualifizierte Mietspiegel, NZM 2000, 1087 (1090); Haber, BFM zur Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 305 (315); Hinz, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 264 (269); Löwe, Kritische Bemerkungen zum Referentenentwurf Mietrechtsreformgesetz, NZM 2000, 577 (583); Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar, München 2002, § 558 d Rn. 7).
Ob es sich allerdings – und darauf zielt auch das Rechtschutzbegehren der Klägerin in diesem Verfahren – um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB handelt, ist nicht von den Verwaltungsgerichten, sondern – wenn dies streitig wird – von den jeweiligen Zivilgerichten zu entscheiden.
Denn die Partei, die sich auf die gesetzliche Vermutung in § 558 d Abs. 3 BGB beruft, muss im Rahmen des zivilgerichtlichen Verfahrens darlegen und eventuell beweisen, dass der Mietspiegel qualifiziert im Sinne des § 558 d Abs. 1 BGB ist, was die Bedeutung der Vermutung erheblich verringert (vgl. hierzu: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar, München 2002, § 558 d Rn. 6; Börstinghaus, Der qualifizierte Mietspiegel, NZM 2001, 1087 (1090 f.); Hinz, Mietrechtsreform im Rechtsausschuss, NZM 2001, 264 (269); Prütting, in: Münchener Kommentar zur Zivilprozessordnung, München 2000, § 292 Rn. 19).
Der angegriffene Mietspiegel begründet im Übrigen kein konkretes Rechtsverhältnis. Denn er enthält lediglich abstrakt-generelle Angaben der ortsüblichen Vergleichsmieten allgemein umschriebener Kategorien von Wohnungen. Auch kann er mangels Rechtssatzqualität nicht zum Gegenstand einer abstrakten Normenkontrolle, für die dem Verwaltungsgericht zudem die Zuständigkeit fehlt, gemacht werden.
Ferner würde sich die Feststellung des Verwaltungsgerichts, dass es sich bei dem angegriffenen Mietspiegel nicht um einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des 558 d BGB handelt, gemäß § 121 VwGO nicht auf Mieter erstrecken, die an dem Verwaltungsrechtsstreit nicht beteiligt waren.
Schließlich ist die Anerkennung des qualifizierten Mietspiegels durch die Gemeinde keine hoheitliche Maßnahme mit regelndem Charakter. An einer hoheitlichen Maßnahme fehlt es schon deshalb, weil die Gemeinde in § 558 d Abs. 1 BGB lediglich gleichberechtigt neben den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter genannt wird. Das Anerkenntnis macht ferner die Feststellung, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist, nicht entbehrlich. Eine solche Feststellung ist mit dem Anerkenntnis nämlich nicht verbunden. Zum einen ist das Anerkenntnis nur eine Voraussetzung für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels. Zum anderen soll dadurch nur sichergestellt werden, dass ein qualifizierter Mietspiegel von der Praxis akzeptiert wird (vgl. Deutscher Bundestag, Bundesregierungsentwurf eines Mietrechtsreformgesetzes, BT-Drs. 14/4553, S. 57). …
15.03.2013
