Leitsätze:
1. Die Erklärung des Mieters nach § 560 Abs. 4 BGB zur Reduzierung der Betriebskostenvorschüsse ist unwirksam, wenn sie nicht der Textform entspricht.
2. Zur Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchabzugsanlage.
AG Lichtenberg, Urteil vom 29.1.03 – 7 C 303/02 –
Mitgeteilt von RA Uwe Thieß
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… Der Klägerin stehen gegenüber den Beklagten für die Monate März bis Juni 2002 Mietzinsansprüche in Höhe von noch 120,60 Euro gemäß §§ 535 Abs. 2, 421 BGB zu. Danach waren die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet, im vorgenannten Zeitraum den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Der vereinbarte Nettokaltmietzins betrug auf Grund der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung vom 9.11.2000/15.1.2001 336,11 Euro (657,38 DM), die zu entrichtenden Vorschüsse für Heiz- und Warmwasser 38,05 Euro (74,42 DM) und für die sonstigen Betriebskosten und Kaltwasser 123,67 Euro (241,88 DM). Die Höhe der zu entrichtenden Vorschüsse ist seitdem nicht unter die im Feststellungsantrag genannte Höhe gesunken; insoweit konnte die Wirksamkeit der klägerischen Erklärungen vom 26.2.2002 und 23.4.2002 dahinstehen, da die darin verlangten Vorschüsse die zwischen den Parteien in der Vereinbarung vom 9.11.2000/15.1.2001 getroffenen Vorschüsse unterschreiten. Entscheidungserheblich war insoweit allein das Schreiben der Beklagten vom 21.2.2002, das eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen zu Gunsten der Beklagten gemäß § 560 Abs. 4 BGB indes nicht bewirkt hat. Danach kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Insoweit konnte dahinstehen, ob die Erklärung vom 21.2.2002 überhaupt in einem hinreichenden zeitlichen Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung vom 12.11.2001 steht (vgl. dazu Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. 2002, § 560 Rz. 36). Die Erklärung vom 21.2.2002 ist nämlich bereits gemäß § 125 Satz 1 BGB unwirksam, da sie nicht der in § 560 Abs. 4 BGB verlangten Textform des § 126 b BGB entspricht. Zwar ergibt sich aus der – offenbar aus Papiermangel oder sonstigen Zwängen – auf ein Schreiben des Berliner Mieterverein an die Beklagten gesetzten Erklärung unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB die Person der Beklagten als Erklärende, doch fehlt es an der gemäß § 126 b BGB erforderlichen Erkennbarkeit des Abschlusses der Erklärung: Eine Unterschrift – an der es hier auch fehlt (vgl. BGHZ 113, 48) – ist insoweit zwar nicht erforderlich, doch bedarf es zumindest eines Abschlusses in Form einer Datierung, einer Grußformel oder in sonstiger Weise (vgl. Palandt, BGB 62. Aufl. 2003, § 126 b Rz. 5). Daran fehlt es vorliegend, da die Erklärung vom 21.2.2002 lediglich mit einem mehrzeiligen Rechenwerk der Beklagten, mithin ohne erkennbaren Abschluss, endet. …
… Eine Umlage der auf die „sonstigen Kosten“ entfallenden „Wartungskosten“ der Rauchabzugsanlage kommt nicht in Betracht. Zwar sind Wartungskosten grundsätzlich als sonstige Kosten i.S.v. Nr. 17 der Anlage zu § 27 Abs. 1 Zweite BerechnungsVO umlagefähig (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2000, Kap. A Rz. 122; a.A. Wall, WM 1998, 527), doch scheitert eine Umlage der von der Klägerin in Ansatz gebrachten Kosten, da es sich insoweit bereits begrifflich nicht um Wartungs-, sondern um nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten handelt, die der Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs eines Gebäudeteils dienen (vgl. im Ergebnis ebenso LG Berlin, GE 1999, 841; Lammel, a.a.O., § 556 Rz. 109; Langenberg, a.a.O. Rz. 145; Wall, a.a.O.; a.A. Hochberg, GE 1999, 974). Eine Wartung indes besteht aus einem komplexen Vorgang, der sich nicht auf ein Ausprobieren der Anlage oder Einrichtung auf ihre Funktionstüchtigkeit beschränkt, sondern sich aus Überprüfung und Einstellung zusammensetzt, d.h. aus den jeweils notwendigen speziellen Arbeiten zur Erhaltung von Betriebsbereitschaft und -sicherheit. Erforderlich sind Pflege, Reinigung und anschließende Justierung – eine isolierte Überprüfung der Anlage reicht nicht aus (vgl. Langenberg, a.a.O. Rz. 123; Breiholdt, ZMR 2002, 180). Für die Rauchgasabzugsanlage der Klägerin sind ausweislich der eingereichten Rechnungen jedoch ausschließlich Kosten für Prüfarbeiten angefallen, die nach alldem nicht umlegbar sind. …
04.01.2018
