Leitsätze:
1. Eine Forster-Etagenheizung ist keine Sammelheizung im Sinne des Berliner Mietspiegel 2000.
2. Groß und geräumig im Sinne des Berliner Mietspiegel 2000 ist ein Balkon nur, wenn auf ihm ein Tisch und mehr als zwei Stühle Platz finden.
3. Ein Garten im Sinne des Mietspiegels ist sowohl nach dem Wortsinn „Garten“, als auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift eine Fläche, die den Mietern einen besonderen Erholungswert bieten kann. Eine reine Zierfläche von geringer Größe beziehungsweise Verkehrs- und Abstandsflächen stellen keine in diesem Sinne nutzbare Grünfläche dar.
AG Lichtenberg, Urteil vom 17.12.02 – 8 C 322/02 –
Mitgeteilt von RA Jan General
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu, jedoch nur auf einen Betrag von 225,62 Euro, § 558 BGB.
Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H 2 einzuordnen. Eine Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels liegt nicht vor. Dabei hat die Gasetagenheizung außer Betracht zu bleiben, da diese von den Mietern finanziert wurde. Die vermieterseits zur Verfügung gestellte Forster-Etagenheizung stellt keine Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels dar. Der Mietspiegel enthält eine Erläuterung dazu, was unter einer Sammelheizung zu verstehen ist. Eine Sammelheizung ist danach eine Heizung, die das gesamte Gebäude von zentraler Stelle aus beheizt. Dem gleichgestellt werden Etagen- oder Wohnungsheizungen. Dabei wird jedoch mit Klammerzusatz die Energieart dieser Heizungen näher definiert. Unter Sammelheizung fallen danach Gas-, Öl- und Elektroheizungen. Die genannten Heizungen verbindet jeweils, dass sie ohne weiteren Aufwand zentral gesteuert und betrieben werden können. Eine Kohleheizung unterscheidet sich davon in erheblicher Weise. Zu ihrem Betrieb ist jeweils die Befeuerung mit Kohle erforderlich. Diese ist – zumindest bei der streitgegenständlichen Heizung – auch nicht automatisiert möglich. Gegenüber den genannten Heizungstypen besteht damit ein wesentlicher Komfortnachteil. Es ist damit nicht gerechtfertigt, die Forster-Etagenheizung als Sammelheizung im Sinne des Mietspiegels anzusehen. Vielmehr steht ihr Betrieb einer Heizung mit Einzelöfen näher. Es ist damit von einer Spanne von 2,75 bis 3,27 Euro/Quadratmeter bei einem Mittelwert von 3,27 Euro/Quadratmeter auszugehen.
Bezüglich der Spanneneinordnung ist nach dem Vortrag der Parteien von einer Wohnwertminderung bezüglich der Merkmalsgruppe 1 (Bad) auszugehen, da die Wohnung unstreitig nur mit einer freistehenden Badewanne ohne Verblendung ausgestattet ist. Ob darüber hinaus das Bad zu 2/3 nur über Dielenboden verfügt, kann deshalb dahinstehen. Die Merkmalsgruppe 2 (Küche) ist neutral zu bewerten. Ein Spülbecken beziehungsweise Ausguss wurde, wie sich auch aus dem Mietvertrag ergibt, vermieterseitig gestellt. Den gegenteiligen Vortrag haben die Beklagten im Termin nicht aufrechterhalten. Ob die Beklagten das vorhandene Becken durch ein besseres oder schöneres ersetzten, wie vorgetragen, ist demgegenüber unbeachtlich. Das negative Merkmal läge nur vor, wenn überhaupt kein Ausguss vorhanden gewesen wäre. Die Merkmalsgruppe 3 (Wohnung/Gebäude) ist wiederum negativ zu bewerten. Unstreitig liegen zwei negative Merkmale vor, eine starke Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses und ein schlechter Instandhaltungszustand des Gebäudes. Ob zusätzlich eine schlechte Wärmedämmung vorliegt, mag dahinstehen, denn es liegt allenfalls ein positives Merkmal vor, denn von einem großen Balkon kann bei der klägerseits vorgetragenen Größe von 1,1 m x 2,25 m nicht ausgegangen werden. Ein solcher Balkon hat nur die durchschnittliche Größe eines normalen Altbaubalkons, wie er in Berlin verbreitet ist. Groß und geräumig ist ein Balkon jedoch nur, wenn der Platz dort für mehrere Personen genügt. Ein Tisch und mehr als zwei Stühle dürften auf dem streitgegenständlichen Balkon jedoch nicht bequem Platz finden. Ob die Räume gut belichtet oder besonnt sind, woran nach den eingereichten Fotos erhebliche Zweifel bestehen, kann daher gleichfalls dahinstehen. Positiv ist schließlich unstreitig die Merkmalsgruppe 4 (Wohnumfeld). Insgesamt ist damit die Wohnung innerhalb der Spanne mit einem Abschlag von 25 Prozent einzuordnen.
Das Sondermerkmal Gartennutzung liegt nicht vor. Ein Garten im Sinne des Mietspiegels ist sowohl nach dem Wortsinn Garten, als auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift eine Fläche, die den Mietern einen besonderen Erholungswert bieten kann. Eine reine Zierfläche von geringer Größe bzw. Verkehrs- und Abstandsflächen („Abstandsgrün“) stellen keine in diesem Sinne nutzbare Grünfläche dar. Daraus folgt, dass eine gewöhnliche Hoffläche nicht als Garten anzusehen ist und zwar auch dann nicht, wenn sie gärtnerisch angelegt ist. Auch ein Vorgarten von wenigen Quadratmetern sowie ein zweiter Hinterhof stellen keinen Garten dar. Auch die konkreten Gegebenheiten des Hausgrundstücks G…-Straße rechtfertigen keine andere Betrachtung. Weder der Vorgarten noch die hinter dem Hinterhaus befindliche Fläche verfügen über eine Größe, die die Bezeichnung Garten insbesondere auch im Verhältnis zu der Wohnfläche des Hauses rechtfertigen würden. Der Vorgarten ist mit 8 Quadratmetern winzig und auch die hintere Fläche ist mit 36 Quadratmetern nur wenig größer als ein großes Wohnzimmer. Wie den von den Beklagten vorgelegten Fotos zu entnehmen ist, fehlt es auch an einer erkennbaren gärtnerischen Anlage. Ein Rasen ist dort an keiner Stelle feststellbar. Die wenigen Pflanzen, die aus nackter, festgetretener Erde wachsen, wirken überwiegend kümmerlich und ungepflegt. Lediglich das Foto 7 lässt etwas Pflege erahnen. Es handelt sich dabei jedoch nur um einen schmalen Streifen entlang der Zufahrt. Die vorhandenen Bäume ergeben ebenfalls keinen Garten. …
21.12.2016
