Leitsatz:
Die Jahressperrfrist wird auch durch eine Teilzustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung ausgelöst. Voraussetzung ist aber, dass der Teilzustimmung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen zu Grunde lag.
AG Köpenick, Urteil vom 25.6.04 – 4 C 114/04 –
Mitgeteilt von RAin Regina Haberland
Urteilstext
Aus dem Tatbestand:
Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit dem schriftlichen Mietvertrag vom 18. Oktober 2000 eine in der G…-Straße in Berlin gelegene Wohnung. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 85,85 qm angegeben. Die Wohnfläche beträgt aber unstreitig nur 82,91 qm. Die Klägerin verlangte von den Beklagten mit Schreiben vom 10. Juni 2003 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 405,68 Euro um 64,42 Euro mit Wirkung ab 1. September 2003. Die Beklagten erklärten mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 22. September 2003 Teilzustimmung auf einen Nettokaltmietzins in Höhe von 433,62 Euro. Die Klägerin erklärte gegenüber den Beklagten mit
Schreiben vom 14. November 2003, sie werde aus der zum 1. September 2003 erklärten Mieterhöhung keine Rechte herleiten und bat darum, diese als gegenstandslos zu betrachten. Zugleich übersandte sie den Beklagten ein neues Mieterhöhungsschreiben vom 14. November 2003, in dem sie nunmehr um eine Zustimmung zur Mieterhöhung von 405,68 Euro um 46,18 Euro auf 451,86 Euro mit Wirkung zum 1. Februar 2004 bat. Zur Begründung nimmt die Klägerin in dem Schreiben auf das Mietspiegelfeld „H 4“ des Berliner Mietspiegels 2003 für die östlichen Bezirke und West-Staaken Bezug.
Mit der am 22. April 2004 bei Gericht eingegangenen und den Beklagten am 15. Mai 2004 zugestellten Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Sie meint, dass die Teilzustimmung zu dem früheren Mieterhöhungsbegehren die Wartefrist nicht neu ausgelöst habe, da es ihr freigestanden habe, dieses zurückzunehmen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für ihre Wohnung G…-Straße in Berlin von bisher 405,68 Euro um 46,18 Euro auf 451,86 Euro monatlich mit Wirkung ab 1. Februar 2004 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie berufen sich auf die erteilte Teilzustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vorn 10. Juni 2003 und die nicht abgelaufene Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist unzulässig, soweit die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 27,94 Euro monatlich verlangt. Denn der Ausgangsmietzins betrug entgegen ihrer Ansicht nicht 405,68 Euro, sondern 433,62 Euro, nachdem die Beklagten dem mit Wirkung zum 1. September 2003 geltend gemachten Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben der Klägerin vom 10. Juni 2003 teilweise zugestimmt hatten. Es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass die Beklagten damals einer Mieterhöhung auf 433,62 Euro zugestimmt hatten. Diese Teilzustimmung war auch rechtlich unproblematisch wirksam, weil die Mieterhöhungserklärung vom 10. Juni 2003 förmlich nicht zu beanstanden war. Die Erklärung entspricht den Erfordernissen von §§ 558, 558 a BGB, ist an beide Beklagten gerichtet, entspricht der Textform gemäß § 558 a Abs. 1 BGB und enthält eine ausreichende Begründung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Eine möglicherweise falsche Spanneneinordnung führt jedenfalls nicht zu einer förmlichen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Ob die Klägerin ihre Willenserklärung entgegen § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB nachträglich widerrufen konnte, bedarf keiner Entscheidung, weil die Beklagten ihre Teilzustimmung bereits am 22. September 2003 erklärt hatten, während die Klägerin erst mit Schreiben vom 14. November 2003 auf ihre Rechte aus der Erklärung verzichtete.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet, weil die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht eingehalten ist. Die Jahressperrfrist wird auch durch eine Teilzustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung ausgelöst (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, 8. Auflage, § 558 BGB, Rdnr. 33). Das gilt jedenfalls dann, wenn – wie hier – der Teilzustimmung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen zu Grunde lag (vgl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, a.a.O.) …
10.03.2013
