Leitsätze:
1. Überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung der zentralbeheizten Wohnungen an einen Wärmelieferanten, gibt ihm dies nicht das Recht, ohne Zustimmung der Mieter den Wärmepreis an Stelle der bisher abgerechneten Heizungskosten in Rechnung zu stellen.
2. Da dem Vermieter in der Regel die Kalkulation des Wärmelieferanten nicht bekannt ist und er somit insbesondere die nicht umlegbaren Instandhaltungskosten nicht aus den Rechnungen des Lieferanten abtrennen kann, verbleibt als mögliche Abrechnung nur, auf den Mieter die Brennstoffkosten in der Weise umzulegen, dass der Wärmeverbrauch – meist gemessen in Kilowattstunden (kWh) – ermittelt und mit den üblichen Tarifen des bisherigen Partners (hier: die GASAG) multipliziert wird. Die Erstellung einer solchen alternativen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und kann nicht vom Gericht geleistet werden.
3. Die mietvertragliche Klausel, wonach der Vermieter die Sammelheizung an die Fernheizung anschließen lassen kann, umfasst nicht das Recht zur einseitigen Umstellung auf Wärmecontracting.
4. Die Revision wird zugelassen.
LG Berlin, Urteil vom 30.8.04 – 67 S 104/04 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Am 1.3.1975 schloss der Beklagte mit dem B… einen Mietvertrag über die Wohnung in Berlin. Die Wohnung gehört zu einem Komplex mit insgesamt 200 Wohnungen, der 1956 errichtet worden ist und von Beginn an mit einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung auf Basis von Ölverbrennung ausgestattet war. Der jetzige Kläger ist 1988 nach Erwerb des Objektes in der Zwangsversteigerung in den Mietvertrag eingetreten.
In dem Mietvertrag, auf den wegen der weiteren Einzelheiten verwiesen wird heißt es u.a.:
“ …
§ 3 – Miete und Nebenkosten
…
6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit vereinbart und zahlbar, ohne dass es einer Kündigung oder fristgerechten Mitteilung gemäß § 18 1. BMG bedarf. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters; für diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.
…
§ 5 – Sammelheizung und Warmwasserversorgung (s. auch Hausordnung)
1. Der Vermieter ist verpflichtet, die etwa vorhandene Sammelheizung, soweit es die Außentemperaturen erfordern, mindestens aber in der Zeit vom 1.10. bis 20.4. in
Betrieb zu halten. …
…
3. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Betriebskosten zu bezahlen. …
4. Die Betriebskosten (insbesondere Brennmaterial, Transportkosten und Kosten der Schlackenabfuhr, elektrischer Strom für Brennerbetrieb, Umwälzpumpen usw., Bedienung und Wartung) werden nach – dem Verhältnis der – Nettomieten – Heizkörperflächen – der Wohnfläche – Quadratmeter-Zahl der beheizten Fläche – dem Stande der Wärmemesser – umgelegt.
Die – Heizkörperfläche – beheizte Fläche – Wohnfläche ist vereinbart mit 60,87 Quadratmeter.
…
6. Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. Der Mieter hat seinen Heizkostenanteil binnen 2 Wochen nach der Vorlage der Abrechnung zu bezahlen.
…
§ 11 – Ausbesserungen und bauliche Veränderungen durch den Vermieter
…
2. Die Sammelheizung und Warmwasserversorgung kann der Vermieter auf andere Heizstoffe umstellen oder an die Fernheizung anschließen lassen. Öfen und Herde darf er gegen solche anderer Betriebsart auswechseln.
…“
Zur Heizperiode 1999/2000 stellte der Vermieter die Heizung auf Wärmecontracting um. Wärmelieferant ist die R.-…Wärmeservice GbR. Der Kläger hat den Wärmelieferungsvertrag nicht zu den Akten gereicht.
Unter dem 6.5.2002 rechnete der Kläger über die Heizkosten 1999/2000 ab und forderte vom Beklagten eine Nachzahlung von 881,05 DM = 450,47 Euro. Die jetzt eingereichte Abrechnung ist ein nachträglicher Ausdruck vom 18.11.2003.
Unter dem 28.5.2002 rechnete der Kläger über die Heizkosten 2000/2001 ab und forderte vom Beklagten eine Nachzahlung von 632,69 Euro.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 26.2.2004.
Der Kläger hat in der ersten Instanz beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.083,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.7.2002 zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Umstellung auf das Wärmecontracting unzulässig sei. Der Kläger habe weiter aus seinen Abrechnungen die nicht umlagefähigen Kosten nicht herausgerechnet. Eine Umlage könne nicht auf der Basis der HeizKV erfolgen, da diese selbst keine Anspruchsgrundlage für die Umstellung auf Wärmecontracting darstelle.
Gegen dieses ihm am 2.3.2004 zugestellte Urteil hat der Kläger mit am 31.3.2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach auf den am 30.4.2004 per Fax bei Gericht eingegangenem Antrag bis zum 2.6.2004 verlängerter Berufungsbegründungsfrist mit am 2.6.2004 per Fax bei Gericht eingegangenem Schriftsatz begründet.
In der Berufung verfolgt der Kläger seinen ursprünglichen Antrag weiter. Die Parteien tragen in der Berufung keine neuen Tatsachen vor, sondern vertiefen ihre rechtlichen Ausführungen.
Der Kläger beantragt nunmehr, das angegriffene Urteil zu ändern und den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.083,16 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1.7.2002 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. …
II.
1) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
2) Die Berufung hat jedoch keinen Erfolg.
Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten für 1999/2000 in Höhe von 450,47 Euro und für 2000/2001 in Höhe von 632,69 Euro aus § 535 Satz 2 BGB a.F. i.V.m. § 5 Nr. 3 des Mietvertrags.
Es ist zunächst unschädlich, dass nach dem Mietvertrag auch die frühere Ehefrau des Beklagten Vertragspartnerin war, denn zum einen sind sich die Parteien über ihr Ausscheiden aus dem Mietvertrag einig, und zum anderen kann der Kläger Nachforderungen aus Betriebskosten auch von einem Mieter allein als Gesamtschuldner verlangen.
Die Abrechnungen des Klägers für 1999/2000 und 2000/2001 sind nicht auf Grund der Regelungen in § 5 Nr. 1 und Nr. 6 des Mietvertrages verfristet. Insoweit handelt es sich nicht um eine Ausschlussfrist zu Lasten des Vermieters, sondern lediglich um eine Regelung zur Fälligkeit der Abrechnung.
Der Abrechnungszeitraum, der sich aus der hier nicht streitgegenständlichen Abrechnung 1998/99 ergibt, läuft vom 1.6. bis zum 30.5. Die Parteien sind hier offenbar durch eine konkludente Vertragsänderung im Wege jahrelanger Übung von den Fristen in § 5 abgewichen.
Die Abrechnungen vom 6. und 28.5.2002 bilden indes schon in formeller Hinsicht keine hinreichende Grundlage für Nachforderungen des Klägers.
Die Heizkostenabrechnungen sind unwirksam, weil sie auf einer unzulässigen Umstellung auf eine Abrechnung nach dem so genannten Wärmecontracting beruhen. Mietvertraglich geschuldet und danach nur abrechnungsfähig ist jedoch die Heizung durch eine vorhandene Zentralheizung. Die Abrechnungen betreffen nur die Heizung. Eine Abrechnung der Warmwasserversorgung ist hier nicht Streitgegenstand. Da die Heizkostenabrechnung sich in den Fällen der vermietereigenen Zentralheizung und des Wärmecontractings grundsätzlich unterscheidet, ist eine Abrechnung auf Basis des Wärmecontractings hier schon formell unzulässig.
Für den Beklagten und auch für das Gericht ist im vorliegenden Fall nicht prüfbar, welche Kosten des Wärmelieferanten der Kläger hier an den Beklagten weitergeben will. Dazu genügen die in der Berufung neuen und damit schon nach § 531 ZPO nicht zu berücksichtigenden Angaben des Klägers, dass er weiterhin für die Verteilung des erwärmten Wassers, die Unterhaltung der Anlage, die Verbrauchserfassung und die Abrechnung zuständig sei, nicht. Diese Angaben sind nur anhand des Wärmelieferungsvertrags nachprüfbar, der auch in der Berufung nicht vorgelegt wird.
Der Beklagte hatte schon in der ersten Instanz die Vorlegung verlangt.
Die Umstellung von der zunächst vorhandenen Zentralheizung auf Wärmelieferung kann im vorliegenden Fall nicht ohne Zustimmung des Beklagten erfolgen. Eine Zustimmungserklärung des Beklagten ist nicht gegeben.
Es ist allgemein anerkannt (LG Braunschweig in ZMR 2000, 832/833; LG Frankfurt am Main in WM 2000, 217/220; LG München II in MDR 2001, 210 = ZMR 2001, 199), dass die Zulässigkeit einer Umstellung auf das Wärmecontracting nach den mietvertraglichen Regelungen zu beurteilen ist. Dabei ist davon auszugehen, dass für den Fall einer Präzisierung der Wärmeversorgung auf eine eigene Anlage des Vermieters bzw. der Einschränkung der umlegbaren Kosten auf diejenigen einer eigenbetriebenen Anlage eine Umstellung auf das Wärmecontracting eine Mietvertragsänderung bedeuten würde, der die Beklagte zustimmen müsste (Langefeld-Wirth in ZMR 1997, 165/166; Derleder in NZM 2003, 737/739 unter III/1; Schmid in MDR 2001, 211 unter 3/b). So liegt der Fall hier. Es war unstreitig zunächst eine vermieterbetriebene Zentralheizung vorhanden. Entsprechend werden die umlegbaren Kosten in § 5 Nr. 3 und Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 des Mietvertrags auf diese Anlage abgestimmt. Eine andere Art der Wärmeversorgung ist dort nicht vorgesehen. Eine Änderung der Wärmeversorgung wäre nur im Rahmen des § 11 Nr. 2 des Mietvertrags zulässig. Doch auch dort ist eine Umstellung auf Wärmecontracting gerade nicht einbezogen. Der Kläger kann sich auch nicht darauf zurückziehen, dass hier kein Unterschied zu einer Fernwärmeversorgung bestehen würde. Dies wird von ihm behauptet, ohne den Wärmelieferungsvertrag, aus dem heraus allein dies zu beurteilen ist, vorzulegen. Die mietvertragliche Regelung enthält für die Kläger danach keine einseitige Möglichkeit, die Art der Wärmeversorgung zu ändern und dann die entsprechenden Kosten auf die Beklagte umzulegen.
Auch § 3 Nr. 6 des Mietvertrags gibt eine solche Möglichkeit nicht. Es erscheint schon als zweifelhaft, ob allein aus einer allgemeinen Bezugnahme auf Nebenkosten ohne konkrete Benennung der II. BV bzw. der HeizKV ein Umstellungsrecht entsteht. Auch bei einer konkreten Bezugnahme auf die angesprochenen Regelungen wäre eine Berechtigung zur einseitigen Bestimmung durch den Vermieter wohl zu verneinen, weil die Regelungen nicht die Zulässigkeit der Umstellung auf Wärmecontracting erfassen und keine Anspruchsgrundlage zur Vertragsänderung für den Vermieter bilden (a.A. wohl Schmid, a.a.O. unter 3/a), sondern nur die Umlegung von Kosten bei einer gesondert zu beurteilenden Zulässigkeit des Wärmecontacting regeln. Im Übrigen sind die Kosten für Instandhaltung, Abschreibung und Gewinn keine Betriebskosten.
Eine Berechtigung des Klägers zur Bestimmung der Art der Wärmeversorgung nach § 315 BGB besteht nach dem Mietvertrag nicht. Selbst wenn man jedoch eine solche Berechtigung hier entgegen der vertraglichen Regelung annähme, so unterläge die Auswahl des Klägers einer Billigkeitskontrolle (dazu LG München II in MDR 2001, 210 = ZMR 2001, 199; Langefeld-Wirth in ZMR 1997, 165/167; Derleder in NZM 2003, 737/740 unter III/3).
Der Kläger hat im vorliegenden Fall nicht ausreichend dargelegt, welche vernünftigen Gründe für eine Umstellung auf Wärmecontracting sprechen sollen. Seine Behauptungen zu einer Energieeinsparung sind völlig pauschal. Der Kläger irrt, wenn er davon ausgeht, dass der Beklagte insoweit vortragen müsste. Wenn er ein ihm angeblich zustehendes Wahlrecht ausüben will, muss er die entsprechenden Grundlagen darlegen.
Es kommt ebenso keine Zustimmungspflicht des Beklagten nach § 541 b BGB a.F. (Modernisierung) in Betracht. Es fehlt schon an einer entsprechenden Ankündigung. Der Kläger hat zu einer Verbesserung der Wirtschaftlichkeit, einer geringeren Umweltbelastung oder einer Kostensenkung nichts konkret vorgetragen. Auch hier ist nicht der Beklagte darlegungsbelastet, sondern der Kläger. Im Übrigen ließe sich eine Klärung dieser Punkte im Wege eines Sachverständigengutachtens nicht mehr herbeiführen, da die alte Anlage abgebaut und nicht mehr vorhanden ist.
Eine Umstellung nach § 14 MHG a. F. (dazu BGH in NZM 2003, 757 = GE 2003, 1152) scheidet hier aus, weil jedenfalls keine entsprechende Vermietererklärung bis zum 31.12.1997 erfolgt ist.
Der Kläger könnte nach den vorstehenden Ausführungen gegenüber dem Beklagten nur dann mit einer Abrechnung durchdringen, wenn diese allein die gemäß § 5 Nr. 4 des Mietvertrags umlegbaren Betriebskosten umfasst. Die Heizkosten können hier gerade nicht nachträglich mit den Angaben aus den Abrechnungen ermittelt werden. Dort ist die Zusammensetzung der abgerechneten Kosten nicht angegeben. Es kann so nicht ermittelt werden, welche Kostenbestandteile nach dem Mietvertrag i.V.m. der HeizKV tatsächlich vom Beklagten zu tragen wären.
Da den Vermietern in der Regel die Kalkulation des Wärmelieferanten nicht bekannt ist und sie somit insbesondere die nicht umlegbaren Instandhaltungskosten nicht aus den Rechnungen des Lieferanten abtrennen können, verbleibt als mögliche Abrechnung nur, auf den Mieter die Brennstoffkosten in der Weise umzulegen, dass der Wärmeverbrauch – meist und auch hier gemessen in Kilowattstunden (kWh) – ermittelt und mit den üblichen Tarifen des bisherigen Partners – hier die GASAG – multipliziert wird. Die Erstellung einer solchen alternativen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und kann nicht von Gericht geleistet werden.
Der Kläger kann hier nicht mit der Entscheidung des BGH (NZM 2003, 757 = GE 2003, 1152; vgl. auch Kurzanmerkung GE 2003, 1121) argumentieren, dass alle Kosten umlegbar seien, denn diese Entscheidung bezieht sich nur auf den Fall einer zulässigen Umstellung auf Wärmecontracting, der hier – wie dargestellt – nicht vorliegt. Im Übrigen erscheint es als zweifelhaft, inwieweit tatsächlich alle Kosten, die der Wärmelieferant berechnet, ohne Unterschied umlegbar sind. Dies kann nach dem Wortlaut von Nr. 4 c) der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht gelten, soweit der Wärmelieferer auch Instandhaltungskosten der Hausanlage abrechnet, da diese nach Nr. 4 a) der Anlage 3 zu § 27 II. BV, auf den Nr. 4 c) verweist, nicht umlegbar sind. Ob der Wärmelieferant hier auch solche Kosten abrechnet, ist ohne den entsprechenden Vertrag nicht zu beurteilen. Der BGH behandelt diese Kosten in der angesprochenen Entscheidung nicht, offenbar waren sie schon vom Amtsgericht abgewiesen worden (vgl. hierzu Zusammenfassung bei Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556, Rn. 37).
3) Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.
4) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
5) Die Revision wird zugelassen. Die Sache ist von grundsätzlicher Bedeutung, § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. In einer Vielzahl von Fällen stellen Vermieter die Art der Heizung von einer selbst betriebenen Anlage auf das Wärmecontracting um. Es ist höchstrichterlich – abgesehen von der zitierten Entscheidung zu § 14 MHG a.F. – bislang nicht entschieden, unter welchen Voraussetzungen eine solche Umstellung zulässig ist und welche Kosten der Vermieter im Ergebnis einer gegebenenfalls zulässigen Umstellung auf den Mieter umlegen kann.
10.03.2013
