Leitsätze:
1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist unwirksam, wenn sie nicht ausreichend begründet wird. Die Angabe des kündigungsrelevanten Rückstandes im Kündigungsschreiben nur mit einem Saldo reicht für die Begründung nicht aus, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. Eine einfache Sachlage liegt nicht vor, wenn der Zahlungsverzug sich auch auf Betriebskostennachforderungen und Mieterhöhungen wegen Abbaus von Förderungen zusammensetzt. Vielmehr ist in einem solchen Fall die Erläuterung des Rückstandes anhand eines Kontoauszuges erforderlich.
2. Mit der Übergabe einer Mietforderung an ein Inkassounternehmen ist dieses auch berechtigt, eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich dann diese Ratenzahlungsvereinbarung in einem Räumungsrechtsstreit entgegenhalten lassen.
3. Soweit nichts anderes vereinbart ist, ist eine fiduziarische Vollabtretung anzunehmen, wenn ein Inkassobüro mit dem Einzug einer Mietforderung betraut wird. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nicht mehr Inhaber der Mietforderungen ist und deshalb diese nicht zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges heranziehen kann.
LG Berlin, Beschluss vom 16.8.04 – 67 T 60/04 –
Mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher
Urteilstext
Aus den Gründen:
Die sofortige Beschwerde der Beklagten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Wedding ist gemäß §§ 91 a Abs. 2, 567 ff. ZPO zulässig. Der Wert der Hauptsache übersteigt mit 9.131,80 Euro die in § 91 a Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 511 ZPO geforderten 600 Euro. Die Form- und Fristvorschriften des § 569 ZPO sind erfüllt, so dass die sofortige Beschwerde insgesamt zulässig ist.
Die sofortige Beschwerde der Beklagten hat auch teilweise Erfolg, soweit die Kostenentscheidung des Amtsgerichts betroffen ist.
Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien war über die Kosten gemäß § 91 a ZPO entsprechend dem bisherigen Sach- und Streitstand nach billigem Ermessen zu entscheiden.
Hinsichtlich des Antrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wäre die Klägerin unterlegen gewesen.
Die Klägerin hatte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 1 BGB. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27.11.2003 war schon formell unwirksam, weil der kündigungsfähige Rückstand im Kündigungsschreiben selbst nur mit einem Saldo dargestellt und die Kündigung so nicht ausreichend begründet war, § 569 Abs. 4 BGB. Es handelte sich hier jedoch nicht um einen einfach gelagerten Fall, in dem der Mieter allein aus dem Saldo die Berechtigung der Kündigung unter Berücksichtigung seines eigenen Zahlungsverhaltens ablesen konnte. Nach den eigenen Angaben der Klägerin waren hier auch Betriebskostennachforderungen und Mieterhöhungen wegen Abbaus von Förderungen gegeben. Es konnte hier nicht mehr allein auf die monatlichen Miethöhen abgestellt werden. Es ist keine „klare und einfache Sachlage“ (BGH im Beschluss vom 30.6.2004 – VIII ZR 31/04 – unter Bezugnahme auf BGH NJW 2004, 850) mehr gegeben. Im hiesigen Fall wäre die Erläuterung des Rückstands anhand eines Kontoauszugs erforderlich gewesen. Die Beklagten haben den Erhalt eines Kontoauszugs, der auch nicht mit der Klageschrift vorgelegt wurde, bestritten. Die Klägerin ist dem in der Sache nicht entgegengetreten.
Die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung war formell wirksam. Indes bestand hier kein ausreichender Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Die Beklagten befanden sich zwar mit ganz erheblichen Teilen der Mieten für Dezember 2002 und für Juli 2003 im Verzug. Hinsichtlich der Miete für Dezember 2002 wurde jedoch im August 2003 zwischen den Beklagten und der von der Klägerin mit der Einziehung der Dezembermiete beauftragten Inkassofirma C. … KG eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen. Sinn und Zweck einer Ratenzahlungsvereinbarung ist es, die Fälligkeit einer Forderung hinauszuschieben und dem Schuldner dadurch die Möglichkeit zu gewähren, seine Zahlungsverpflichtung nicht sofort, sondern durch mehrmonatige Teilzahlungen zu erfüllen. Insoweit könnte die unstreitig getroffene Ratenzahlungsvereinbarung durchaus als Stundungsabrede angesehen werden, da auch eine Stundung bewirkt, dass die Fälligkeit bei bestehen bleibender Erfüllbarkeit hinausgeschoben wird und dem Schuldner insoweit eine Einrede gewährt (vgl. Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Band 2 Schuldrechtlicher Teil §§ 241-432, 4. Auflage, München 2001, § 271, Rn. 21). Die Ratenzahlungsvereinbarung wäre entgegen der Ansicht des Amtsgerichts geeignet, einen bestehenden Verzug nachträglich zu beseitigen.
Für die Bestimmung der Erfolgsaussichten in dem vorliegenden Rechtsstreit kann es jedoch dahingestellt bleiben, ob es sich bei der Ratenzahlungsvereinbarung zwischen den Beklagten und dem Inkassobüro C. … KG um eine Stundungsvereinbarung gehandelt hat. Mangels entgegenstehenden Vorbringens ist, wenn ein Inkassobüro mit dem Einzug einer Forderung betraut wird, im Zweifel eine fiduziarische Vollabtretung anzunehmen (Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 62. Auflage, München 2003, § 398, Rn. 30; Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 397-432, 13. Auflage, Berlin 1999, Einl. zu §§ 398 ff., Rn. 125). Das fiduziarische Merkmal besteht insoweit darin, dass hinsichtlich der Rechtszuordnung der Forderung, also im Verhältnis zum Schuldner wie zum Dritten, ein Gläubigerwechsel stattfindet (Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 241-432, 4. Auflage, München 2001, § 398, Rn. 41). Der Zessionar erlangt die volle Verfügungsmacht mit der Folge, dass seine Verfügung selbst dann wirksam ist, wenn er treuwidrig über die Rechte verfügt (Staudingers Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, §§ 397-432, 13. Auflage, Berlin 1999, Einl. zu §§ 398 ff., Rn. 112).
Aus diesen Gründen und mangels entgegenstehender Anhaltspunkte war die Klägerin auf Grund der Beauftragung des Inkassobüros C. … KG im Zeitpunkt der fristlosen Kündigungen vom 27.11.2003 und aus der Klageschrift nicht mehr Inhaberin der Mietzinsforderung für Dezember 2002, so dass sie diese nicht mehr geltend machen und den Beklagten insoweit mithin nicht auf Grund wichtigen Grundes i.S.v. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kündigen konnte.
Hinsichtlich der Kündigung aus der Klageschrift verbleibt lediglich ein Rückstand in Höhe von 1.221,71 Euro – 586,24 Euro = 635,47 Euro, der den Betrag von zwei Monatsmieten nicht erreicht, § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b) BGB. Auf Grund der zwischenzeitlichen (geringen) Überzahlungen war hinsichtlich der Rückstände Juni und Juli 2003 auch nicht mehr als eine volle Monatsmiete offen, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB.
Die Zahlungsklage hätte nur in Höhe von 1.801,60 Euro – 586,24 Euro = 1.215,36 Euro Erfolg gehabt.
Die Miete für Dezember 2002 konnte die Klägerin – wie ausgeführt – nicht mehr geltend machen. Die verbleibenden Mietforderungen sind von den Beklagten teilweise (hinsichtlich des Juli 2003) anerkannt und im Übrigen nicht bestritten. Hinsichtlich der Betriebskostennachzahlungen verbleibt es bei den Ausführungen des Amtsgerichts, die in der Beschwerde nicht angegriffen sind.
Nachdem die erfolglose Räumungsklage mit einem Wert von 12 x 610,85 Euro = 7.330,20 Euro anzusetzen ist und die Klägerin bei der Zahlungsklage nur teilweise obsiegt hätte, ergibt sich die im Tenor angegebene Kostenquote, die auch für das Beschwerdeverfahren gilt. Die Beklagten hatten die Beschwerde insbesondere nicht auf eine Abänderung hinsichtlich des Räumungsteils beschränkt.
Trotz des mutmaßlichen Erfolgs war den Beklagten keine Prozesskostenhilfe zu bewilligen, weil sie keinerlei Belege zu ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen eingereicht haben. Den Beklagten war dazu jetzt auch keine Frist mehr zu setzen, weil die Prozesskostenhilfe nicht rückwirkend für die Zeit vor der Glaubhaftmachung der Angaben zu gewähren ist. Soweit die Entscheidung des Amtsgerichts hinsichtlich der Prozesskostenhilfe nicht geändert worden ist, waren den Beklagten keine Kosten des Beschwerdeverfahrens aufzuerlegen, § 127 Abs. 4 ZPO.
Der Beschwerdewert von 3.058,57 Euro ergibt sich aus den Kosten der ersten Instanz. Dazu gehören bei einem Hauptsachewert von 9.131,80 Euro drei Gerichtsgebühren von je 196 Euro, zusammen 588 Euro. Hinzu kommen die Anwaltskosten von 1.150,72 Euro für die Klägerin (bereits abgerechnet) und von 1.319,85 Euro (höhere Prozessgebühr gemäß § 6 Abs. 1 BRAGO).
10.03.2013
