Leitsatz:
Abrechnungsperioden, die vor Grundbucheintragung enden, braucht der Erwerber auch dann nicht abzurechnen, wenn der Nutzen-Lastenwechsel während der Abrechnungsperiode stattfand. Der Erwerber ist nicht der Abrechnungsdienst des Veräußerers. Der Mieter kann Abrechnung nur vom veräußernden Voreigentümer verlangen.
AG Mitte, Urteil vom 17.9.04 – 6 C 17/04 –
Mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Abrechnung der Betriebskosten für den Zeitraum 1.1.2000 bis 31.12.2000 aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag vom 3.1.1995, denn ein Vermieterwechsel nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes berührt die Abrechnungspflicht nicht.
Im Falle der Veräußerung von vermieteten Wohnräumen tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB mit Eigentumsübergang in das bestehende Mietverhältnis ein. Die Beklagte hat die Wohnung der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 23.3.2000 an L.S. und R.F., handelnd als Gesellschafter einer GbR, veräußert. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte jedoch erst am 18.9.2001, so dass der Vermieterwechsel zu diesem Zeitpunkt kraft Gesetz eintrat. Zwar kann ein Erwerber auch bereits vor Eigentumsübergang in das Mietverhältnis eintreten, jedoch bedarf es hierzu entweder eines dreiseitigen Vertrages mit dem Veräußerer und dem Mieter oder aber einer Vertragsübernahme mit Zustimmung des Mieters (Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Auflage, § 566 Rn 15). Derlei Verträge sind hier ersichtlich nicht abgeschlossen worden.
Die in dem Übergabeprotokoll vom 29.5.2000 dokumentierten Vereinbarungen lediglich zwischen den Kaufvertragsparteien über die Abrechnungspflicht und den Nutzen-Lasten-Wechsel zum 1.6.2000 lassen dagegen die Vermieterstellung des Veräußerers (Beklagte) unberührt. Dem so genannten Verrechnungstag kommt dabei nur die Bedeutung einer Zession hinsichtlich der Mietansprüche des Veräußerers zu (Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn 290). Insoweit ist es dann auch ohne Bedeutung, dass die Klägerin die Miete incl. der Nebenkostenvorauszahlungen bereits ab dem 1.6.2000 an die Erwerber zahlte (vgl. dazu LG Berlin GE 1998, 245).
Im Hinblick auf die Abrechnung des Zeitraumes 1.1.2000 bis 31.12.2000 liegt damit ein Vermieterwechsel nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vor. Dies berührt die Abrechnungspflicht nach ganz h.M., der sich das erkennende Gericht anschließt, nicht. Der Mieter kann Abrechnung nur vom Veräußerer = Voreigentümer verlangen (BGH NZM 2001, 158; Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 556 Rn 292 ff. m.w.N.). Dies ist auch sachgerecht, denn letztlich handelt es sich um die Erfüllung einer Pflicht des Veräußerers, die aus der Zeit seines Eigentums stammt: Der Erwerber ist nicht der Abrechnungsdienst des Veräußerers. Es ist damit im Verhältnis zur Klägerin Sache der Beklagten, die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2000 zu erteilen. …
28.12.2017
