Leitsatz:
Das Verlangen, die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an den Mietinteressenten von einem Abonnementpreis in Höhe von 185 Euro abhängig zu machen, verstößt gegen § 2 Abs. 1, 4 und 5 WoVermG, wonach erfolgsunabhängige Zahlungen eines Wohnungssuchenden an den Makler untersagt sind.
LG Berlin, Urteil vom 13.9.04 – 52 S 341/03 –
Mitgeteilt von RA Henrik Solf
Urteilstext
Aus den Gründen:
Der Kläger begehrt die Rückzahlung eines Entgelts für die Nutzung der Wohnungsdatenbank der Beklagten.
I.
Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Mitte vom 28.10.2003 gemäß § 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO Bezug genommen.
Mit seiner am 2.12.2003 eingelegten und begründeten Berufung gegen das ihm am 31.10.2003 zugestellte amtsgerichtliche Urteil verfolgt der Kläger seinen erstinstanzlichen Antrag auf Rückzahlung seines geleisteten Vorschusses weiter. Er ist weiterhin der Ansicht, dass die hier zu beurteilende Tätigkeit der Beklagten unter §§ 1, 2 und 5 des Wohnungsvermittlungsgesetzes (im folgenden WoVermG) falle, weil die Zusendung der computergestützten Wohnungsangebote Maklertätigkeit darstelle, für die die Beklagte unzulässigerweise einen erfolgsunabhängigen Vorschuss fordere.
Der Kläger beantragt, unter Abänderung der Klage die Beklagte zu verurteilen, an ihn 185,- Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Diskontsatz seit dem 22.1.2003 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie ist der Ansicht, die von ihr ausgeübte Tätigkeit falle nicht unter das Wohnungsvermittlungsgesetz.
II.
Die zugelassene Berufung ist gemäß §§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO zulässig; sie ist insbesondere form- und fristgerecht begründet worden. In der Sache selbst hat die Berufung auch Erfolg.
Der Kläger hat einen Anspruch auf Rückzahlung der an die Beklagte geleisteten Gebühr aus den §§ 812 BGB in Verbindung mit §§ 5, 2 des WoVermG.
Danach kann die Leistung vom Wohnungsvermittler zurückgefordert werden, wenn ein Entgelt an den Vermittler geleistet worden ist, welches ihm nach den Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes nicht zusteht. Die Vertragsgestaltung der Beklagten, wonach für die Leistung ein erfolgsunabhängiges und sofort fälliges Entgelt gefordert wird, verstößt gegen § 2 Abs. 1 und Abs. 4 des Wohnungsvermittlungsgesetzes, wonach ein Wohnungsvermittler eine erfolgsunabhängige Vergütung und Vorschüsse hierauf nicht vereinbaren darf.
Die Kammer ist der Ansicht, dass die Tätigkeit der Beklagten als Maklertätigkeit einzuordnen ist und dem Wohnungsvermittlungsgesetz unterfällt. Die Beklagte weist die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume im Sinne von § 1 Abs. 1 WoVermG nach.
Der Nachweismakler leistet an seinen Auftraggeber eine Mitteilung, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Vertragsverhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten, vgl. Palandt-Sprau, BGB, § 652, Rn. 25, 26. Erforderlich ist neben der Beschreibung des Objekts der Angabe des Namens und der Adresse des künftigen Vertragspartners, vgl. Palandt-Sprau, a.a.O. Die Weitergabe genau dieser Informationen verspricht die Beklagte in ihrem Abonnentenvertrag. Unstreitig übermittelt sie ihrem Kunden nach einem ihr von diesen vorgegebenen Profil passende Wohnungsangebote. Die Beklagte führt in ihrem „Flyer“ selbst aus, sie garantiere den Zugang zu zahlreichen Mietangeboten entsprechend dem gewünschten Wohnungsangebot und sie garantiere den Kontakt, die Besichtigung und die Anmietung der gewünschten Wohnung direkt vom Eigentümer. Im Abonnentenvertrag hat sich die Beklagte ferner verpflichtet, für den Kläger computergestützte spezifische Mietangebote zu erstellen und Zugang zu den Mietangeboten zu ermöglichen. Dadurch wird der Abonnement in die Lage versetzt, Kontakt mit dem Vermieter aufzunehmen. Diese vertraglich versprochenen Tätigkeiten stellen Nachweisleistungen dar. Mehr muss auch ein Nachweismakler nicht erbringen. Unbehelflich ist deshalb der Vortrag der Beklagten, sie schalte sich nicht in die Vertragsverhandlungen ein; eine derartige Leistung wird vom Nachweismakler nicht verlangt.
Dass unter Umständen einzelne Nachweise durch zwischenzeitliche Vermietung der angebotenen Wohnung nicht mehr angemietet werden können, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Diese Gefahr trifft den Nachweismakler grundsätzlich immer; im Übrigen reicht es aus, wenn die Nachweise im wesentlichen tauglich sind (vgl. Reuter in Staudinger, BGB § 652, Rn. 35). Dass dies nicht der Fall wäre, wird von der Beklagten nicht vorgetragen.
Die Geschäftspraxis der Beklagten verstößt gegen § 2 Abs. 1, 4, und 5 WoVermG, weil sie sich im Zusammenhang mit der von ihr annoncierten und von den Wohnungssuchenden nachgefragten Wohnungsvermittlung für den Nachweis von Wohnungen und Kontaktpersonen ein im Voraus zu zahlendes, erfolgsunabhängiges und nicht an der Miethöhe orientiertes Entgelt versprechen lässt. Wohnungssuchende sollen aber für Dienste im Zusammenhang mit der Wohnungsvermittlung erst zahlen müssen, wenn diese auch erfolgreich war, vgl. KG, MM 2004, S.75, 76.
Entgegen der Ansicht der Beklagten erbringt sie auch nicht lediglich Leistungen, die etwa mit den Leistungen des Annoncenteils Berliner Tageszeitungen vergleichbar wären. Dort werden Wohnungen wahllos angeboten und nicht bezogen auf konkrete Bedürfnisse des Interessenten ausgerichtet. Vorliegend verspricht die Beklagte aber gerade eine Auswahl geeigneter Angebote nebst Kontaktmöglichkeiten zum potenziellen Vermieter. Aus diesem Grund ist der Fall auch nicht vergleichbar mit dem Sachverhalt der Entscheidung des OLG Hamburg vom 11.5.2000 – 3 U 280/99 -. Dort waren unsortierte Listen von Wohnungen übergeben worden.
Es ist auch kein Verstoß gegen Artikel 12 des Grundgesetzes erkennbar; europarechtliche Bedenken bestehen ebenfalls nicht: Denn Berufsausübungsregelungen zu Gunsten von Wohnungssuchenden sind grundsätzlich möglich. Die Berufswahl wird nicht beeinträchtigt, weil lediglich eine bestimmte Provisionsart vorgeschrieben wird. Allein die Vertragsabschlussfreiheit wird dahin eingeschränkt, dass die Beklagte keine erfolgsunabhängige Provision vereinbaren darf.
Zinsen kann der Kläger nach §§ 286, 288 BGB verlangen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Revision zum Bundesgerichtshof war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen. Wegen Rechtsprechungsdifferenzen verschiedener Berliner Gerichte war die Zulassung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung notwendig.
05.03.2013
