Leitsätze:
1. Der Hinweis, dass die Mutter „den Vertrag für ihren Sohn rechtsverbindlich übernimmt“, soll nicht bedeuten, dass sie selbst Mieterin werden soll. Vielmehr handelt es sich bei dieser Klausel um einen Schuldmitübernahmevertrag. Eine Schuldmitübernahme ist ein Vertrag, durch den der Mitübernehmer neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis eintritt. Durch einen solchen Vertrag wird eine eigene Schuld des Beitretenden begründet. Es handelt sich um einen Vertrag eigener Art. Er kann auch in der Weise geschlossen werden, dass der zusätzliche Schuldner sogleich an dem Vertragsschluss teilnimmt und von vornherein eine Haftung übernimmt. Die Klausel soll bedeuten, dass die Mutter sich verpflichtet, alle Schulden zu erfüllen, die aus den mietvertraglichen Verpflichtungen ihres damals noch minderjährigen und wirtschaftlich noch nicht im vollem Umfang leistungsfähigen Sohnes resultieren würden.
2. Das Lagern von Schutt und nicht mehr verwendbaren Baumaterialien im Innenhof über einen längeren Zeitraum begründet einen Mangel der Mietsache. Denn es führt zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung der Mietsache. Der Anblick einer Müllhalde ist für einen im Erdgeschoss wohnenden Mieter, wenn er längere Zeit andauert, nicht mehr hinnehmbar.
3. Grundsätzlich kann auch bei einem Altbau der Mieter die Renovierung des Treppenhauses verlangen, wenn das Treppenhaus einen Zustand aufweist, der auch für einen Altbau nicht mehr hinnehmbar ist. Eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Wohngebäudes kann vorliegen, wenn Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrigt eine malermäßige Instandsetzung.
LG Berlin, Teilurteil vom 27.9.04 – 67 S 131/04 –
Mitgeteilt von RA Andreas Volkmann
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… 1. Der Kläger ist grundsätzlich zur Geltendmachung von Ansprüchen aktivlegitimiert, die sich aus dem zwischen dem Beklagten und ihm am 9.3.1981 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause O.-Straße 99, Berlin, Quergebäude, Erdgeschoss links, ergeben. Der Beklagte hat im zweiten Rechtszug das ihm gehörende Exemplar des Mietvertrages vorgelegt, das insoweit von dem dem Kläger gehörenden und im ersten Rechtszug vorgelegten Exemplar abweicht, als es sowohl die Unterschrift des Klägers als auch dessen Mutter trägt. Dieser Vortrag kann entgegen § 531 Abs. 2 ZPO zugelassen werden, weil der Kläger ihn nicht bestreitet. Im Rubrum des Mietvertrages wird der Kläger als Mieter namentlich erwähnt. Daneben wird auch der Name seiner „Mutter, Frau S.“ erwähnt, jedoch mit dem Zusatz „die den Mietvertrag für ihren Sohn rechtsverbindlich übernimmt“. Der Mietvertrag trägt sowohl die Unterschrift des Klägers als auch seiner Mutter. In der Anlage zum Mietvertrag, die ebenfalls beide Unterschriften trägt, findet sich der folgende Passus: „Die Mutter, Frau S., übernimmt für ihren Sohn, M.S., geb. 15.8.1963, den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten.“ Aus dem Hinweis auf das Geburtsdatum des Klägers wird deutlich, dass dieser zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht das 18. Lebensjahr vollendet hatte und somit noch nicht volljährig war, § 2 BGB. Zu diesem Zeitpunkt war der Kläger in seiner Geschäftsfähigkeit gemäß § 106 BGB beschränkt, so dass er gemäß § 107 BGB zum Abschluss des Mietvertrages der Einwilligung seiner gesetzlichen Vertreterin, seiner Mutter, bedurfte. Diese rechtlichen Gegebenheiten waren den Vertragsschließenden bewusst. Der damals 17 Jahre alte Kläger hat den Vertrag selbst unterzeichnet und seine Mutter hat diesem Vertragsschluss durch ihre Unterschrift zugestimmt. Der Hinweis, dass die Mutter „den Vertrag für ihren Sohn rechtsverbindlich übernimmt“, soll nicht bedeuten, dass sie selbst Mieterin werden soll. Vielmehr handelt es sich bei dieser Klausel um einen Schuldmitübernahmevertrag. Eine Schuldmitübernahme ist ein Vertrag, durch den der Mitübernehmer neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis eintritt. Durch einen solchen Vertrag wird eine eigene Schuld des Beitretenden begründet (Palandt/Heinrichs, BGB, 63. Aufl., Überblick vor § 414 Rdnr. 2, 4). Es handelt sich um einen Vertrag eigener Art. Er kann auch in der Weise geschlossen werden, dass der zusätzliche Schuldner sogleich an dem Vertragsschluss teilnimmt und von vornherein seine Haftung übernimmt. Die Klausel soll bedeuten, dass die Mutter sich verpflichtet, alle Schulden zu erfüllen, die aus den mietvertraglichen Verpflichtungen ihres damals noch minderjährigen und wirtschaftlich noch nicht im vollem Umfang leistungsfähigen Sohnes resultieren würden. Es ging der Mutter offensichtlich darum, ihrem kurz vor der Volljährigkeit stehenden Sohn, dessen Beruf im Mietvertrag mit „Feinblechner“ angegeben wurde, schon vor Erreichen der Volljährigkeit den Start in die häusliche und wirtschaftliche Selbständigkeit zu ermöglichen. Da die Wohnung nur über ein Zimmer, Küche, Korridor und eine Toilette verfügt und ihre Größe mit 29,41 Quadratmetern angegeben war, besteht nicht die Annahme, dass die Mutter mit in diese Wohnung einziehen wollte. Auch die Klausel in der Anlage zum Mietvertrag, dass die Mutter den Vertrag für ihren Sohn mit allen Rechten und Pflichten übernimmt, führt zu keinem anderen Verständnis. Der Hinweis auf die „Rechte“ soll bedeuten, dass sie als Inhaberin der elterliche Sorge befugt war, die Rechte aus dem Mietvertrag geltend zu machen, § 1629 Abs. 1 Satz 1 BGB.
2. Die Ansprüche auf Instandsetzung sind nur zum Teil begründet.
a) Außenwände: Der Kläger kann von dem Beklagten nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass dieser die Außenwände seiner Wohnung zum Lichthof hin verputzt. Denn der Kläger hat nicht dargelegt, dass die an den Lichthof grenzenden Außenwände seiner Wohnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vollständig verputzt waren. Der Kläger verlangt von dem Beklagten die Herstellung eines Zustandes, der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses so nicht bestanden haben kann. Das von ihm im ersten Rechtszug eingereichte Schwarz-Weiß-Foto zeigt eine Wand, auf der sich nahezu kein Putz befindet. Es widerspricht jeglicher Lebenserfahrung, dass ein solcher Zustand innerhalb von 23 Jahren eintritt. Innerhalb eines solchen Zeitraumes fällt Putz nicht nahezu vollständig von einer Wand. Wenn er so schlecht verarbeitet sein sollte, wäre er schon in den Jahrzehnten davor von der Wand abgefallen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, handelt es sich um ein Gebäude, das etwa zur Zeit der Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert errichtet worden ist. Es mag sein, dass sich in den letzten 23 Jahren das eine oder andere Stück Putz zusätzlich von der Wand gelöst hat. Entscheidend ist der Gesichtspunkt, dass die Außenwände bei Vertragsschluss im Wesentlichen dieselben Schäden aufgewiesen haben, die jetzt vorliegen. Dies war für den Kläger bei Vertragsschluss ohne Weiteres erkennbar. Der Sollzustand einer Mietsache bemisst sich nach den bei Vertragsschluss vorliegenden und für die Parteien, insbesondere den zukünftigen Mieter erkennbaren Gegebenheiten. Wenn ein schlechter Bauzustand bei Vertragsschluss vorliegt und dies für alle Beteiligten sichtbar ist, dann handelt es sich um den vertragsgemäßen Zustand (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 16 m.w.N.). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit von der nach dem Vertrag vorausgesetzten Beschaffenheit abweicht. Wenn – wie hier – das Mietobjekt bereits bei Vertragsschluss bauliche Mängel aufweist, die dem Mieter bekannt sind, dann liegt ein Mangel im rechtlichen Sinne nicht vor. Daran ändert auch nicht die Tatsache, dass der größtenteils fehlende Putz zu einer unzureichenden Abschirmung gegenüber dem Eindringen von Feuchtigkeit und Kälte führt. Auch dabei handelt es sich um Gegebenheiten, die mit dem Fehlen von Putz verbunden sein können. Allerdings hat der Kläger nicht geltend gemacht, dass sich innerhalb seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden auf den Wänden bemerkbar machen.
b) Abfälle im Innenhof: Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, dass dieser die im Lichthof lagernden Baumaterialien und Abfälle entfernt. Der Kläger hat vorgetragen, dass im Lichthof des Grundstücks Schutt, brennbare Materialien und Fässer gelagert werden. Auf den von dem Kläger eingereichten Schwarz-Weiß-Fotos sind eine Tür, Holzlatten, Teile eines zersägten Balkens, eine Leiter und ein Metallfass zu erkennen. Der Vortrag ist ausreichend konkret, um dem Beklagten die Möglichkeit zu geben, die Verhältnisse vor Ort zu überprüfen. Das Lagern von Schutt und nicht mehr verwendbaren Baumaterialien über einen längeren Zeitraum begründet einen Mangel der Mietsache. Denn es führt zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung der Mietsache. Der Anblick einer Müllhalde ist für einen im Erdgeschoss wohnenden Mieter, wenn er längere Zeit andauert, nicht mehr hinnehmbar. Er beeinträchtigt die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung. Der Mieter darf grundsätzlich erwarten, dass das Grundstück, jedenfalls was den Bereich seiner unmittelbaren Wahrnehmung anbetrifft, in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten wird. Es ist nachvollziehbar, dass er nicht auf Besuche seines Bekanntenkreises verzichten möchte, weil ihm das nähere Ambiente des Grundstücks peinlich ist. Auch bei einem Altbau darf ein Mieter erwarten, dass nicht über längere Zeit Abfall in größeren Mengen in dem für ihn und seine Besucher einsehbaren Bereich des Grundstücks gelagert werden. Dass sich der Abfall dort seit Vertragsbeginn befindet, ist nicht ersichtlich. Der Kläger hat die zunehmende Vermüllung des Lichthofes mit Abschaffung eines ständigen Hausmeisters Ende 2001 in Verbindung gebracht. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, dass die dort lagernden Holzmaterialien in der Zwischenzeit beseitigt worden seien. Den eingereichten Fotografien ist aber auch das Vorhandensein eines Fasses, einer Holzleiter und von Bauschutt zu entnehmen. Der Beklagte hat sich zur Entfernung dieser Sachen nicht geäußert. Der Kläger hat im Termin vor der Kammer auf Befragen erklärt, dass das Fass und die Leiter nicht mehr vorhanden sind. Aber auch die verbleibenden Schuttreste, die aus den Fotografien zu ersehen sind, bieten keinen erfreulichen Anblick. Der Kläger hat zudem im ersten Rechtszug geltend macht, dass dieser Abfall geeignet ist, Ungeziefer anzuziehen. Hierbei handelt es sich um eine nachvollziehbare Annahme. Der Vortrag des Klägers im Schriftsatz vom 23.9.2004 umfasst keine neuen Tatsachenbehauptungen, so dass die Gewährung einer Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO nicht erforderlich ist.
c) Treppenhaus: Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Beseitigung sämtlicher Putzschäden im Treppenhaus des Quergebäudes und die anschließende malermäßige Instandsetzung verlangen. Grundsätzlich kann auch bei einem Altbau der Mieter die Beseitigung von Putzschäden und die Renovierung des Treppenhauses verlangen, wenn das Treppenhaus einen Zustand aufweist, der auch für einen Altbau nicht mehr hinnehmbar ist. Das kann der Fall sein, wenn das Treppenhaus verwahrlost erscheint und der Mieter sich gleichsam vor seinen Besuchern dafür schämen muss, in einem derart ungepflegten Haus zu wohnen (vgl. LG Karlsruhe WM 1992, 367). Die Frage, welche Maßstäbe an die Darlegung eines renovierungsbedürftigen Zustandes zu legen sind, hängt auch von dem Zeitraum ab, der seit den letzten Renovierungsarbeiten verstrichen ist. Je länger diese zurückliegen, um so mehr ist damit zu rechnen, dass die Wände und Decken eines Treppenhauses über die Maßen verschmutzt, vergraut und vergilbt aussehen. Hier hat der Kläger unwidersprochen vorgetragen, dass seit seinem Einzug in die Wohnung vor 23 Jahren keine Renovierungsarbeiten vorgenommen worden sind. Dementsprechend lösten sich Putz und Farbe von den Wänden. Bei der Bemessung der Darlegungslast kann die Vorschrift des § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Berliner Wohnungsaufsichtsgesetzes herangezogen werden, wonach eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Gebäudes mit Wohnungen vorliegen kann, wenn Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrigt eine malermäßige Instandsetzung. Es handelt sich hierbei zwar um eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, die dazu bestimmt ist, die ordnungsgemäße Nutzung und Benutzbarkeit von Wohngebäuden sicherzustellen, wie aus § 1 Abs. 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes hervorgeht. Der vom Gesetzgeber genannte Renovierungsturnus beruht auf der nachvollziehbaren Annahme, dass nach Ablauf von 15 Jahren in der Regel die Wände und Decken in einem Hausflur und in einem Treppenhaus einen abgenutzten Zustand aufweisen. Auf diese gesetzgeberische Annahme darf der Kläger zu Recht verweisen. Es ist alsdann Sache des Beklagten darzulegen, dass diese Annahme nicht zutrifft. Dazu fehlt es an einem entsprechenden Vortrag. Die Ausführungen des Klägers in seinem Schriftsatz vom 23.9.2004 enthalten keinen neuen Vortrag, so dass die Gewährung einer Schriftsatzfrist nicht in Betracht kommt, § 283 ZPO. Gegen die Fassung des Tenors bestehen im Übrigen keine Bedenken unter dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit. Die Putzschäden sind dort zu beseitigen, wo sie vorhanden sind. Der Begriff der malermäßigen Instandsetzung bereitet ebenfalls keine Schwierigkeiten. Im Falle einer Vollstreckung ist der Kläger darauf angewiesen, einen Beschluss nach § 887 ZPO herbeizuführen. Wegen des gemäß § 887 Abs. 2 ZPO zu zahlenden Vorschusses kann er den Kostenvoranschlag eines Malermeisters vorlegen, der zuvor eine Besichtigung des Treppenhauses vorgenommen und anhand seiner Sachkunde den Umfang der vorzunehmenden Malerarbeiten vorschlagen kann.
d) Eingangstür zum Quergebäude: Der Kläger kann von dem Beklagten nicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen, die Eingangstür zum Quergebäude derart instand zu setzen, dass diese geeignet ist, den Zufluss von Kälte und Zugluft in das Treppenhaus zu verhindern. Hier reicht der Vortrag des Klägers nicht aus, um einen genügenden Eindruck von dem gegenwärtigen Zustand der Eingangstür zu gewinnen. Es finden sich keine Angaben darüber, wie groß in Zentimetern die Spalten zwischen dem Türblatt und dem Türrahmen sind, so dass ungehindert Zugluft in das Treppenhaus eindringen kann. Auch muss der Erfahrung Rechnung getragen werden, dass Eingangstüren in Altbauten einer gewissen Abnutzung unterliegen, so dass schon bei Vertragsschluss nicht davon ausgegangen werden kann, dass sie luftdicht schließen. Auch hier kommt es auf eine genaue Darlegung der gegenwärtigen Verhältnisse an. Das vom Kläger eingereichte Schwarz-Weiß-Foto vermittelt keinen verlässlichen Eindruck. Der Kläger hat nur vorgetragen, dass im unteren Teil der Tür ein Metallbeschlag derart abgerissen war, so dass sich Passanten die Kleidung beschädigen konnten. Der Beklagte hat jedoch geltend gemacht, dass dieser Beschlag nicht mehr fehlt. Der behauptete Luftzug kann jetzt jedenfalls nicht mehr mit dem fehlenden Metallbeschlag in Verbindung gebracht werden. Ansonsten hat der Kläger den Vortrag des Beklagten nicht bestritten, dass die Tür gang- und schließbar ist.
e) Eingangstür zum Keller: Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur verlangen, die hofseitige Eingangstür zu dem unter dem Quergebäude befindlichen Keller derart instand zu setzen, dass die Türzarge nicht herausfallen kann. Voraussetzung ist hierbei allerdings, dass dieser Vortrag zutrifft. Der Antrag, der auf die Erneuerung des umgebenden Mauerwerks, des Putzes und der Türzarge gerichtet ist, geht in dieser Form zu weit, weil dem Beklagten bestimmte Maßnahmen der Mangelbeseitigung vorgeschrieben werden sollen. Hierzu trägt der Kläger vor, dass das Mauerwerk und der Putz lose sind, so dass die Türzarge aus Altersgründen herauszubrechen droht. Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die der Benutzung durch den Mieter zugänglichen Wege und Flächen verkehrssicher zu gestalten. Er hat alle notwendigen Maßnahmen zu treffen, um eine Gefährdung der Mieter ausschließen. Der Kläger hat vorgetragen, dass er die Tür mit einem Schraubenzieher fixiert habe, damit sie nicht herausfalle. Dieser Vortrag wird vom Beklagten bestritten. Die Durchführung einer Beweisaufnahme durch Einholung eines Gutachtens ist erforderlich. Dagegen kann der Kläger nicht verlangen, die Tür so instand zu setzen, dass sie geeignet ist, den Zufluss von Kälte und Zugluft in den Keller zu verhindern. Denn der Beklagte ist nicht verpflichtet, für die Aufrechterhaltung von bestimmten Temperaturen in den Kellerräumen zu sorgen.
f) Tür zwischen Kellervorraum und Lichthof: Der Kläger kann von dem Beklagten gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nur verlangen, die Zarge der unter dem Quergebäude zwischen Kellervorraum und Lichthof befindlichen Tür derart zu erneuern, dass sie nicht herausfallen kann. Auch hierzu trägt der Kläger vor, dass die Zarge „komplett raus“ sei, weil das „Mauerwerk defekt“ sei. Die Zarge werde nur noch vom Eigengewicht der Tür getragen und sei deshalb nicht mehr zu schließen. Der Beklagte hat dies bestritten, so dass die Einholung eines Gutachtens erforderlich ist. Die Instandsetzung derart, dass sie geeignet ist, den Zufluss von Kälte und Zugluft in den Keller zu verhindern, kann der Kläger aus den oben dargelegten Gründen nicht verlangen.
3. Inwieweit der Anspruch auf Rückzahlung eines Teilbetrages der Miete für den Monat Oktober 2003 begründet ist, kann zurzeit noch nicht abschließend beurteilt werden, weil dies von dem Ergebnis der durchzuführenden Beweisaufnahme abhängt.
Anspruchsgrundlage ist § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Entgegen der Auffassung des Beklagten hängt der Anspruch auf teilweise Rückzahlung der Miete jedenfalls nicht von der vorherigen Ankündigung der Minderung ab. Die Minderung der Miete tritt gemäß § 536 Abs. 1 BGB bei Vorliegen eines Mangels von Gesetzes wegen ein. Eine hiervon abweichende Vereinbarung, die die Minderung von einer Ankündigung abhängig machen würde, wäre bei einem Wohnraummietverhältnis nicht zulässig, § 537 Abs. 3 BGB a. F., beziehungsweise § 536 Abs. 4 BGB. Der Mietvertrag enthält zu dem in § 8 keine Klausel, die das Erfordernis einer Ankündigung bei einer Minderung begründen würde.
Die Bruttokaltmiete beträgt gegenwärtig 157,15 Euro und die Heizkostenvorauszahlung 21,80 Euro. Insgesamt beträgt die Miete 178,95 Euro. Der Kläger errechnet die Minderung anhand der Gesamtmiete. Die Minderung ist nur für die Bruttokaltmiete von 157,15 Euro gerechtfertigt.
Der Kläger geht von den folgenden Minderungsquoten aus:
a) Außenwände: 10 %
b) Licht: 5 %
c) Treppenhaus: 5 %
d) Eingangstür zum Quergebäude: 2 %
e) Eingangstür zum Keller: 2 %
f) Tür zwischen Kellervorraum und Lichthof 2 %
Die angenommenen Minderungsquoten sind angemessen.
Eine Minderung kommt bis dato nur für die Mängel zu b) und c) in Betracht: 157,15 x (5 % + 5 % = 15,72 Euro.
Wegen der Mängel zu a) und d) ist eine Minderung ausgeschlossen.
Die Minderung wegen der Mängel zu d) und e) hängt von dem Ergebnis einer Beweisaufnahme ab.
Der Rückzahlungsanspruch ist nicht gemäß § 814 BGB ausgeschlossen. Der Kläger hat unstreitig mit Schreiben vom 29.5.2003 eine Minderung angekündigt, sie dann aber offensichtlich nicht praktiziert. In diesem Verhalten ist ein konkludenter Vorbehalt zu sehen, der Rechtswirkungen des § 814 BGB ausschließen soll. …
05.03.2013
