Leitsätze:
1. Die Miete ist um den vereinbarten Teilgewerbezuschlag gemindert, wenn die teilgewerbliche Tätigkeit in den gemieteten Räumen nicht möglich ist.
2. Dies ist der Fall, wenn die Nutzung der Räume als „Designbüro“ daran scheitert, dass die Computerbildschirme des Mieters dauerhaft und unzumutbar gestört sind, weil vor dem Haus Gleichstromkabel verlegt sind, die störende Magnetfelder aufbauen.
AG Mitte, Urteil vom 30.10.01 – 4 C 5002/01 -;
LG Berlin, Urteil vom 25.9.03 – 67 S 463/01 –
Mitgeteilt von RAen Christian Emmerich und Reinhard Lebek
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts:
Die auf § 535 Satz 2 BGB gestützte Klage ist unbegründet. Die auf §§ 812 ff. BGB gestützte Widerklage ist ebenfalls unbegründet.
Die Beklagten sind nicht verpflichtet, für die von ihnen gemietete Wohnung einen Teilgewerbezuschlag zu zahlen, da die hierzu vermieteten Räume zu einer gewerblichen Nutzung als Designbüro nicht geeignet sind. Der Teilgewerbezuschlag beträgt 385,61 DM. Die von dem Kläger geltend gemachten Mietrückstände übersteigen je Monat diesen Betrag nicht.
Zwischen den Parteien wurde vereinbart, dass der Beklagte zu 1) zwei Räume der streitgegenständlichen Wohnung als Designbüro gewerblich nutzen dürfe. Da im Mietvertrag ausdrücklich aufgenommen wurde, dass der Beklagte die Räume für ein Designbüro nutzen wolle, ist ein Teilgewerbezuschlag nur gerechtfertigt, wenn die Räume nicht nur geeignet sind, überhaupt gewerblich genutzt zu werden, sondern insbesondere auch den Anforderungen an ein Designbüro genügen.
Es ist gerichtsbekannt, dass ein Designer nicht mehr am Reißbrett seine Entwürfe entwickelt, sondern diese Entwurfsarbeit computerunterstützt erbringt. Die teilgewerblich vermieteten Räume sind nicht geeignet, mit den seitens des Beklagten genutzten Monitoren hierin zu arbeiten.
Das Gericht konnte bei der Inaugenscheinnahme zwar nicht feststellen, dass starke Verfärbungen der Bilder auftreten. Es konnte jedoch festgestellt werden, dass das Bild kontinuierlich flackert und circa einmal in der Minute verrutscht. Das Betrachten des Bildschirms wurde bereits nach einer Minute als unangenehm empfunden.
Der Kläger kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass das Arbeiten an dem Bildschirm nicht unmöglich geworden sei. Tatsächlich wäre ein Arbeiten an dem Bildschirm grundsätzlich möglich, es ist dem Beklagten zu 1. jedoch nicht zumutbar.
Nach den überzeugenden Angaben des Beklagten bei dem Ortstermin arbeitet er circa sechs Stunden täglich an den Bildschirmen.
Über diesen Zeitraum an einem flackernden und in größeren Abständen sich verschiebenden Bild an dem Monitor zu arbeiten, würde nach Überzeugung des Gerichts zu Kopfschmerzen, Konzentrationsstörungen und aufsteigenden Aggressionen führen, die einer erfolgreichen kreativen beziehungsweise gestalterischen Arbeit entgegenstehen müssen.
Dass ein Arbeiten an den Monitoren dem Beklagten nicht zumutbar ist, ergibt sich auch aus der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Arbeit an Bildschirmgeräten (BildscharbV). Gemäß Ziffer 2 des Anhangs der BildscharbV muss das auf dem Bildschirm dargestellte Bild stabil und frei von Flimmern sein. Es darf keine Verzerrungen aufweisen.
Der in den teilgewerblich vermieteten Räumen eingerichtete Arbeitsplatz würde den Anforderungen der BildschV nicht entsprechen. Die BildschV ist auf den Beklagten zu 1) als Selbstständigen, was seine Person betrifft, zwar nicht unmittelbar anwendbar, enthält jedoch übertragbare Wertungen, was die Zumutbarkeit einer Arbeit an flimmernden und flackernden Bildschirmen betrifft.
Darüber hinaus umfasst eine teilgewerbliche Vermietung für den Gewerbemieter auch die Möglichkeit, in den Räumen Mitarbeiter im Rahmen des Betriebes eines Designbüros einzusetzen. Dem Beklagten zu 1) wäre dies jedoch wegen eines damit verbundenen Verstoßes gegen die Arbeitsschutzbestimmungen unmöglich.
Der Kläger kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass der Beklagte zu 1) durch Einsatz von Flachbildschirmen ein stabiles Bild auf den Monitoren sichern könne. Der Beklagte ist nicht verpflichtet, Flachbildschirme einzusetzen.
Zum einen verkennt der Kläger, dass nicht die von dem Beklagten genutzten Geräte eine Ausnahme oder Besonderheit darstellen, sondern die vorgeschlagenen Flachbildschirme, die erst in den letzten zwei Jahren verstärkt auf den Markt gekommen sind. Die von dem Beklagten verwendeten Röhrengeräte stellen weiterhin die am meisten verbreiteten Geräte dar. Es ist also keinesfalls so, dass der Beklagte, wie der Kläger zu suggerieren versucht, veraltete oder ungewöhnliche Geräte zum Einsatz bringen will.
Zum anderen ist gerichtsbekannt, dass Flachbildschirme anders als Röhrengeräte nicht farbecht sind und eine langsamere Bildfolge haben. Daher stellen Flachbildschirme für Nutzer, denen es auf eine schnelle Bildfolge ankommt, oder Nutzer, denen es auf die Farbechtheit der Darstellung auf dem Monitor ankommt, keine Alternative dar. Der Beklagte hat überzeugend vorgetragen, dass er darauf angewiesen ist, dass die auf dem Monitor dargestellten Bilder farblich genau so wiedergegeben werden, wie der fertige Entwurf schließlich aus dem Drucker kommt. Dies ist nachvollziehbar, da die Arbeit eines Designers sich anders als bei den Entwürfen eines Architekten nicht nur auf die Gestaltung von Formen und Strukturen beschränkt, sondern die Farbe ein wichtiges gestalterisches Element ist.
Ob weitere Designbüros in dem Gebäude betrieben werden, ist ebenfalls unerheblich. Entscheidend ist, ob die Arbeit am Bildschirm in den streitgegenständlichen Räumen objektiv zumutbar ist; was sich Nachbarn der Beklagten subjektiv zumuten, hat auf die Bewertung dieser Frage keinen Einfluss.
Der zwischen den Parteien vereinbarte Teilgewerbezuschlag beträgt 385,61 DM. Dieser ergibt sich aus der Differenz der zulässigen Nettokaltmiete für die gesamte Wohnung (125,3 Quadratmeter x 7,77 DM = 973,58 DM) und dem vereinbarten Nettokaltmietzins von 1359,19 DM.
Die Beklagten haben in dem Mietvertrag zwar nicht ausdrücklich geregelt, auf wie viel sich der Gewerbezuschlag beläuft. Der Mietvertrag ist jedoch auf Grund der für die Wohnung geltenden Sanierungssatzung und der Unterstellung, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrages nicht gegen diese verstoßen und eine Ordnungswidrigkeitsverletzung begehen wollte, dahingehend auszulegen. …
Aus den Entscheidungsgründen des Landgerichts:
… Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von rückständigem Mietzins für die Monate April 2000 bis Juli 2000, der sich aus § 535 Satz 2 BGB a.F. ergeben würde.
Auf Grund des Vertragsabschlusses vom 10.12.1999 ist zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause K-Straße, Berlin, zu Stande gekommen, der dem Beklagten zu 1) eine teilgewerbliche Nutzung der Räumlichkeiten als „Designerbüro“ gestattete. In § 4 des Mietvertrages vom 10.12. 1999 haben sich die Beklagten zur Zahlung einer Nettokaltmiete von 1359,19 DM („incl. Teilgewerbezuschlag“), zur Zahlung eines Zuschlages von 120 DM für die vorhandene Einbauküche sowie zu Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 187,95 DM und für die Heizkosten in Höhe von 250,60 DM verpflichtet.
2. Es ist unstreitig, dass das Zahlungsverhalten der Beklagten in den Monaten April 2000 bis Juli 2000 nicht den mietvertraglichen Verpflichtungen entsprochen hat. Die Differenz zwischen dem vereinbarten Mietzins und den Zahlungen, welche die Beklagten geleistet haben, belief sich im Monat April 2000 auf einen Betrag von 383,51 DM und in den Monaten Mai 2000 bis Juli 2000 jeweils auf einen Betrag von 385,01 DM.
3. Allerdings waren die Beklagten in dem verfahrensgegenständlichen Zeitraum gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. berechtigt, die vereinbarte Nettokaltmiete um einen monatlichen Gesamtbetrag in Höhe von jeweils 385,01 DM zu mindern.
a) Der vertragsgemäße Gebrauch der streitgegenständlichen Wohnung zur teilgewerblichen Nutzung als „Designbüro“, wie sie von den Parteien in § 23 Nr. 16 des Mietvertrages vom 10.12.1999 vereinbart worden ist, wird durch störende Umwelteinflüsse beeinträchtigt, was einen Mangel der Mietsache im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. begründet.
aa) Ein Vermieter hat die Mietsache während der Mietzeit in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Äußere Einwirkungen in Gestalt von störenden Umwelteinflüssen können die Eignung der gemieteten Räumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen und einen Mangel der Mietsache begründen.
bb) Vor dem Hintergrund der technischen Entwicklung ist es selbstverständlich, dass der Betrieb eines „Designbüros“ den Umgang mit Computern erfordert, deren Grafikprogramme die Gestaltungsmöglichkeiten erheblich verbessern. Bereits im ersten Rechtszug hat die erkennende Richterin anlässlich der durchgeführten Augenscheinseinnahme festgestellt, dass die Monitore der von dem Beklagten zu 1) installierten Computeranlage nicht einwandfrei funktionieren. Auf die Schilderung der erkennenden Richterin in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen. Die von ihr dokumentierten Bildstörungen stellen keinen unerheblichen Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dar, denn das Arbeiten mit Grafikprogrammen erfordert eine präzise Abbildung des zu Grunde liegenden Entwurfs auf dem Monitor, wie sie beim Bearbeiten von Texten nicht in gleichem Maß erforderlich ist. Der Sachverständige Dr. P. hat den Eindruck, den die erkennende Richterin im ersten Rechtszug anlässlich der durchgeführten Augenscheinseinnahme gewonnen hatte, bestätigt. In seinem Gutachten vom 2.6.2003 hat der Sachverständige Dr. P. ausgeführt, dass die Bildstörungen der von dem Beklagten zu 1) installierten Computeranlage ausweislich der DIN 66234 für „anspruchsvolle CAD- oder Grafikarbeitsplätze“ nicht akzeptabel sind. Zum Zeitpunkt der Messungen, die der Sachverständige Dr. P. am 6.5.2003 in der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt hat, war das Bild auf dem installierten Monitor zeitweilig „um bis zu 3 mm“ verschoben, „wobei ebenfalls Farbverfälschungen auftraten“.
cc) Die festgestellten Bildstörungen fallen nicht in den Verantwortungsbereich des Beklagten zu 1), sondern werden durch „magnetische Gleichfelder von Gleichstromkabeln“ verursacht, „die mit größter Wahrscheinlichkeit innerhalb der Gehwege vor dem Gebäude verlegt sind, da in der Haustechnik üblicherweise Gleichstrom keine Verwendung findet“. Der Sachverständige Dr. P. hat in seinem Gutachten vom 2.6.2003 klar zum Ausdruck gebracht, dass „die Art der Bildstörungen eindeutig auf externe Magnetfelder zurückzuführen ist und keinesfalls von Netzstörungen verursacht wird“. Es ist nicht ersichtlich, dass es sich bei der von dem Beklagten zu 1) installierten Computeranlage um ein Gerät handeln würde, welches insoweit nicht dem marktüblichen Standard entspricht, als es die Abschirmung gegen elektromagnetische Umwelteinflüsse betrifft. Infolgedessen ist dem Beklagten zu 1) nicht zuzumuten, selbst für Abhilfe zu sorgen und sich eine Computeranlage mit abgeschirmten Monitoren zu beschaffen, die sich in der streitgegenständlichen Wohnung störungsfrei betreiben lassen würden.
b) Auf Grund der mangelnden Eignung der streitgegenständlichen Wohnung zum Betrieb eines „Designbüros“ können die Beklagten den vereinbarten Mietzins um den Anteil mindern, der auf den „Teilgewerbezuschlag“ entfällt, auf den die Parteien in § 4 des Mietvertrages vom 10.12.1999 Bezug genommen haben. Die Parteien haben bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages keine ausdrückliche Vereinbarung darüber getroffen, welcher Anteil der Nettokaltmiete auf den „Teilgewerbezuschlag“ entfallen soll. Das Amtsgericht ist in dem angefochtenen Urteil davon ausgegangen, dass die Parteien bei ihrer Kalkulation die in dem Sanierungsgebiet „Spandauer Vorstadt“ festgelegten Mietobergrenzen zu Grunde gelegt hätten, um sich ausgehend von der zulässigen Nettokaltmiete auf einen darüber hinausgehenden Teilgewerbezuschlag zu einigen. Dieser Gedankengang erscheint nachvollziehbar, auch wenn die Mietobergrenze von Anfang an keine verbindliche Festlegung im Sinne einer Mietpreisbindung darstellte. Die Mietobergrenze ist im Rahmen einer Sanierungssatzung gemäß § 136 BauGB erlassen worden, was nach einer Entscheidung des OVG Berlin vom 10.10.1995 (GE 1996, 417) zulässig ist. Der Kläger hat keinen anderen Gesichtspunkt vorgetragen, der bei der Kalkulation des Mietzinses eine Rolle gespielt haben soll, wie es beispielsweise für die ortsübliche Vergleichsmiete denkbar gewesen wäre. Schließlich gilt es auch die räumlichen Verhältnisse innerhalb der streitgegenständlichen Wohnung zu berücksichtigen, deren Grundfläche immerhin zu 45 Prozent gewerblich genutzt werden sollte.
c) Die Berechtigung der Beklagten, den Mietzins wegen der störenden Umwelteinflüsse zu mindern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Parteien in § 23 Nr. 16 des Mietvertrages vom 10.12.1999 vereinbart haben: „Der Vermieter ist mit dieser teilgewerblichen Nutzung der Mietsache einverstanden, der hierfür vereinbarte und im Mietzins enthaltene Teilgewerbe-Zuschlag kommt auch dann nicht zum Wegfall, falls der Mieter die Mietsache nicht mehr teilgewerblich nutzt.“ Die Regelung zielt bei objektiver Auslegung ausschließlich darauf ab, den vereinbarten Mietzins für den Fall festzulegen, dass der Wegfall der teilgewerblichen Nutzung auf die autonome Entscheidung des Mieters zurückzuführen ist. …
11.03.2013
