Leitsatz:
Wachschutzkosten werden grundsätzlich nicht von dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. der BetrKV erfasst.
LG Berlin, Urteil vom 5.12.03 – 64 S 369/03 –
Mitgeteilt von RA Ulrich Kernen
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung der Wachschutzkosten gegen den Beklagten, weil diese durch den Mietvertrag nicht wirksam überbürdet worden sind.
Unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung bestehen insoweit keine Bedenken, als in § 5 k des Mietvertrages die Übernahme der Kosten des Wachschutzes vereinbart worden ist, weil es sich insoweit angesichts des Schriftbildes nicht um eine überraschende Klausel handelt. Diese befindet sich nämlich nicht in einer Anlage, sondern im Vertragstext selbst. Dadurch wird vielmehr Klarheit darüber herbeigeführt, dass nach dem Mietvertrag die Kosten des Wachschutzes von dem Mieter getragen werden sollen. Die Darstellung ist folglich nicht verdeckt und somit nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB.
Im vorliegenden Fall ist aber die Umlage der Wachschutzkosten als sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Il. BV nicht zulässig. § 27 Il. BV ist anzuwenden, da die Vereinbarung vor dem Erlass der Betriebskostenverordnung getroffen worden ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Zwar ist in § 5 des Mietvertrages die Übernahme der Kosten des Wachschutzes vereinbart. Aber die Begriffsbestimmung sowie die Aufzählung der Betriebskosten enthält in der Anlage 3 zu § 27 II. BV nach herrschender Auffassung in der Rechtsprechung eine abschließende Regelung darüber, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (BGH NJW 1993, 1061, 1062; OLG Koblenz NJW 1986, 995, 996).
Wachschutzkosten werden grundsätzlich nicht von dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 erfasst (vgl. auch AG Mitte, GE 2001, 1541; AG Köln WM 2002, 615, 616; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 1354; Staudinger/Emmerich, § 556 BGB Rdnr. 41 – letzterer dahingehend, dass Wachschutzkosten jedenfalls dann nicht umlegbar sind, wenn sie der allgemeinen prophylaktischen Bewachung der Objekte ohne konkreten Anlass dienen).
Dieses Ergebnis wird auch dadurch gestützt, dass gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (BGBl. I Seite 2346 ff.), die am 1.1.2004 in Kraft tritt, die Kosten der Aufsicht explizit nicht zu den Betriebskosten gehören.
Selbst wenn Wachschutzkosten als Betriebskosten umlegbar wären, wäre der hier verwendete Umlageschlüssel hinsichtlich der Aufteilung dieser Kosten auf Wohnungen und auf Gewerbe unzulässig, weil der insoweit gewählte Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar ist. Die Wachschutzkosten sind hinsichtlich des in dem Objekt befindlichen Supermarktes, des Restaurants und des Sportstudios eher veranlasst, so dass eine Umlage nach Nutzfläche hier nicht zulässig ist. Vielmehr war ein Vorwegabzug der auf das Gewerbe entfallenden Kosten notwendig. …
… Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Denn die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne dass grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind beziehungsweise bestehen.
Anmerkung der Redaktion:
Siehe auch das Urteil der Vorinstanz mit zahlreichen Rechtsprechungsnachweisen in der Anmerkung MM 04, 46
04.01.2018
