Leitsätze:
1. Der Vermieter ist berechtigt, auch eine vorbehaltlos erstellte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, sofern die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte.
2. Eine Abrechnung über die Kosten der Grundsteuer ist für den Fall, dass ein Vorwegabzug für Gewerbemieter vorzunehmen ist, nur wirksam, wenn sie einen für den Mieter erkennbaren Hinweis darauf enthält, dass die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht in den auf die Wohnungsmieter umzulegenden Kosten enthalten sind. Die bloße Angabe der – nach Abzug des auf die Gewerbemieter entfallenden Anteils – verbleibenden Kosten reicht nicht aus.
AG Lichtenberg, Urteil vom 9.2.04 – 10 C 418/03 –
Mitgeteilt von RAin Dr. Christina Niedermeier
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
I. Der Klägerin steht derzeit kein Anspruch auf Erstattung einer Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 1999 in Höhe von 131,06 Euro aus dem Mietvertrag über die Wohnung im Hause S.-Platz in Berlin in Verbindung mit § 535 BGB gegen die Beklagte zu.
Zwar ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass der Vermieter berechtigt sein kann, auch eine vorbehaltlos erstellte Betriebskostenabrechnung zu korrigieren, sofern die Nachberechnung auf Umständen beruht, die er bei Abrechnungserstellung nicht vorhersehen konnte (vgl. etwa LG Berlin, GE 2000, 813, 814; LG Berlin, GE 2001, 347 und AG Potsdam, GE 2001, 629 für die Nachveranlagung der Grundsteuer).
Eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1.1.1999 bis 31.12.1999 steht ferner der Klägerin zu. Denn über vor dem Eigentumsübergang abgeschlossene Abrechnungszeiträume hat der Veräußerer abzurechnen. Ihn trifft die Verpflichtung zur Auszahlung eines Guthabens und ihm steht auch eine Nachzahlung zu (Schmidt/Futterer-Langenberg, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 292 ff. zu § 556 BGB; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnr. 3406, S. 290; BGH in WM 2000, 609, 610; OLG Düsseldorf in ZMR 1994, 364, 365). Da die Klägerin unstreitig bis zum 5.12. 2000 als Eigentümerin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen gewesen ist, sind Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 1999 zwischen den Parteien abzuwickeln.
Die streitgegenständliche Abrechnung war jedoch nicht geeignet, den Anspruch der Klägerin auf Erstattung der im Jahre 1999 anteilig auf die Beklagte entfallenden Kosten für die Grundsteuer fällig zu stellen, da sie insoweit den an eine Abrechnung für ein gemischtgenutztes Gebäude zu stellenden Anforderungen nicht genügt.
Zwischen den Parteien ist außer Streit, dass die Abrechnungseinheit, zu der die Wohnung der Beklagten gehörte, sowohl Wohnungen als auch Gewerbemieter umfasste. Eine Abrechnung über Nebenkosten muss mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Darstellung des Verfahrens, nach dem die Gesamtkosten auf die einzelnen Mieter verteilt werden, eine Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Die Abrechnung muss hinreichend erläutert und rechnerisch ohne weiteres nachzuvollziehen sein (KG ZMR 1998, 627, 629).
Betriebskosten, die nicht auf den Wohnraum anfallen, sind auch im preisfreien Wohnraum vorweg abzuziehen, sofern eine gleichmäßige Aufteilung auf Wohnraummieter und Gewerbe zu unbilligen Ergebnissen führt (von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnr. 3194; AG Wedding, MM 1995, 104). Dies ist bei gemischtgenutzten Grundstücken grundsätzlich hinsichtlich der Grundsteuer anzunehmen, weil sich der der Grundsteuerfestsetzung zu Grunde liegende Einheitswert nach der Jahresrohmiete bemisst, die für Gewerbeeinheiten regelmäßig höher ausfällt als für Wohnungen. Dass gleichwohl eine gleichmäßige Verteilung der Grundsteuer auf Wohnungen und Gewerbe sachgerecht wäre, hat der Vermieter darzulegen. Vorliegend hat die Klägerin nicht in Abrede gestellt, dass die Grundsteuer anteilig auf Wohnungs- und Gewerbemieter zu verteilen ist.
Eine Abrechnung über die Kosten der Grundsteuer ist für den Fall, dass ein Vorwegabzug für Gewerbemieter vorzunehmen ist, nur wirksam, wenn sie einen für den Mieter erkennbaren Hinweis darauf enthält, dass die auf das Gewerbe entfallenden Kosten nicht in den auf die Wohnungsmieter umzulegenden Kosten enthalten sind. Da die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen soll, die Aufwendungen für die Betriebskosten, die er nach den mietvertraglichen Vereinbarungen zu tragen hat, rasch und sicher nachzuvollziehen, und ihm dies nur möglich ist, wenn ihm der Umlagemaßstab mitgeteilt wird, hat der Vermieter sowohl die Gesamtkosten als auch die auf das Gewerbe entfallenden Kosten in der Abrechnung auszuweisen und anzugeben, auf Grundlage welchen Verteilers die auf das Gewerbe entfallenden Teilbeträge errechnet worden sind. Die bloße Angabe der – nach Abzug des auf die Gewerbemieter entfallenden Anteils – verbleibenden Kosten reicht nicht aus (Schmidt-Futterer-Langenberg, 8. Aufl. 2003, Rdnr. 338 zu § 556 BGB; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 4. Aufl. 1998, Rdnr. 3146 und von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, Rdnrn. 3533 jeweils m.w.N.). Vorliegend wären mithin zumindest Angaben zu den Gesamtkosten und zu dem im Jahre 1999 gewählten Verteiler Gewerbe/ Wohnungen notwendiger Bestandteil der Betriebskostenabrechnung gewesen.
Hinsichtlich der Grundsteuernachbelastungen für die Jahre 1994 bis 1998 hat die Klägerin vorgetragen, dass die Gesamtsumme der Nachveranlagungen jedenfalls aus den der Abrechnung beigefügten Bescheiden ersichtlich gewesen ist und Angaben dazu gemacht, nach welchen Kriterien die Verteilung dieser Gesamtkosten auf die Wohn- und Gewerbemieter vorgenommen worden ist. Zu der Grundsteuer für das Jahr 1999 verhält sich ihr Vortrag hingegen nicht.
Da die Gesamtfläche der Wohnungen, die den Nachveranlagungen für die Jahre 1994 bis 1998 zu Grunde liegt, und die zuletzt aufgemessene Gesamtfläche der Wohnungen, die in den Verteiler für die Grundsteuer 1999 eingeflossen ist, übereinstimmen, ist davon auszugehen, dass die in der Betriebskostenabrechnung 1999 ausgewiesenen Kosten der Grundsteuer in Höhe von 23682,71 DM den Anteil der Gesamtkosten, der nach Vorwegabzug auf die Wohnungen entfällt, wiedergibt. Dies geht auch aus dem Schriftsatz der Klägerin vom 10.1.2004 hervor. Wie dieser Anteil errechnet ist, lässt sich indes weder den im Übrigen ausführlichen Erläuterungen zur Betriebskostenabrechnung entnehmen, noch trägt die Klägerin hierzu im Anschluss der mit Schreiben vom 6.1.2004 und im Verhandlungstermin erteilten Hinweise vor.
Fehlen Angaben dazu, wie der auf die Wohnungsmieter entfallende Anteil der Gesamtkosten errechnet worden ist, so ist die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der betroffenen Position unwirksam und nicht geeignet, einen Nachzahlungsanspruch fällig zu stellen (von Seldeneck, 1. Aufl. 1999, Betriebskosten im Mietrecht, Rdnr. 3665).
Hiernach waren jedenfalls die auf die Beklagte entfallenden Kosten für die Grundsteuer des Jahres 1999 in Höhe von 292,78 DM vom Gesamtbetrag der auf die Beklagte entfallenden Betriebskosten in Höhe von 2608,00 DM abzusetzen, so dass unter Berücksichtigung der von ihr geleisteten Vorauszahlungen in Höhe von 2351,66 DM kein Saldo zu Lasten der Beklagten mehr verbleibt.
Auf die übrigen Einwendungen der Beklagten kam es hiernach nicht mehr an. …
09.05.2017
