Leitsatz:
Überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung der zentralbeheizten Wohnungen an einen Wärmelieferanten, gibt ihm dies nicht das Recht, ohne Zustimmung der Mieter den Wärmepreis anstelle der bisher abgerechneten Heizungskosten in Rechnung zu stellen.
AG Wedding, Urteil vom 26.2.04 – 21a C 267/03 –
Mitgeteilt von RAin Andrea Klette
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist abzuweisen.
Dem Kläger steht ein Anspruch auf Ausgleich der Heizkostenabrechnungen 1999/2000 und 2000/2001 in Höhe von 1083,16 Euro nicht zu, weil die Heizkostenabrechnungen wegen mangelnder ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig geworden sind. Der Kläger hat ohne Zustimmung des Beklagten die Wärmeversorgung von Ölzentralheizung auf Nahwärme auf Grund eines Wärmecontracting-Vertrages umgestellt und die nicht umlegungsfähigen Kosten entgegen § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung nicht herausgerechnet.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die Wohnung des Beklagten zunächst durch eine Ölzentralheizung beheizt worden ist. In der Heizkostenabrechnung 1999/2000 hat der Kläger von dieser wirksam getroffenen vertraglichen Vereinbarung durch einseitige Erklärung Abstand genommen und legt nun die gesamten Kosten des Wärmecontracting-Vertrages als Heizkosten um. Dies führt zu einer nicht wirksamen Veränderung der bestehenden Vertragsgestaltung (Landgericht Neuruppin WM 00, 554).
Zwar sehen die maßgeblichen Bestimmungen der Heizkostenverordnung vor, dass der Vermieter entweder selbst die Wärmelieferung übernimmt oder die hierbei umlagefähigen Kosten nach § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HeizkV) gegenüber den Verbrauchern abrechnet oder dass er die Wärmeversorgung auf einen Dritten überträgt und dann die Kosten, die ihm für die Lieferung von Fernwärme in Rechnung gestellt werden, nach § 7 Abs. 4 der HeizkV berechnet. Letzteres ist ohne weiteres zulässig, setzt aber gleichwohl voraus, dass der Vermieter mit den Mietern für die Abrechnung entsprechende vertragliche Vereinbarungen trifft. Diese müssen etwa dadurch geschehen, dass bei der Errichtung einer Zentralheizungsanlage im Zuge der Durchführung von Modernisierungsarbeiten die Wärmeversorgung auf einen Dritten übertragen wird, wenn bis dahin noch keine bestimmte Wärmeversorgung vereinbart worden war, und die Mieter zumindest konkludent zu erkennen gegeben haben, dass sie damit einverstanden sind (vgl. hierzu auch BGH NJW 03, 1152).
Etwas anderes gilt jedoch in den Fällen wie in dem vorliegenden Sachverhalt. Hier bedarf es einer vertraglichen Vertragsveränderung zwischen beiden Parteien des Mietvertrages, weil bereits zuvor Vereinbarungen über die längst eingebaute und von dem Kläger als Vermieter selbst betriebene Heizungsanlage nach § 7 Abs. 2 der HeizkV getroffen wurden. Die HeizkV gibt dem Vermieter kein Recht, den mit dem Mieter abgeschlossenen Vertrag einseitig zu ändern. Ist bei Abschluss oder bei einer nachträglichen einvernehmlichen Änderung des Mietvertrages die Lieferung von Wärme durch Dritte nicht vereinbart worden wie nach dem vorliegenden Mietvertrag, stellt sich die Situation für den Beklagten als Mieter nicht anders dar, als wenn der Vermieter während eines bestehenden Mietvertrages die Benutzungsart ändern will. Für diesen Fall ist aber anerkannt, dass die HeizkV hierfür keine Rechtsgrundlage bildet, sondern der Vermieter die Zustimmung des Mieters braucht (Ropertz/Wüstefeld NJW 89, 2365). Auch wenn nach § 2 der HeizkV diese rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgehen, lässt sie sowohl die Eigen- als auch die Fremdversorgung wahlweise nebeneinander und damit die Regelung durch die Parteien des Mietvertrages zu. Eine einmal getroffene Vereinbarung kann dann nicht einseitig durch den Vermieter geändert werden.
Der Kläger kann sich zur Begründung der Auffassung, er könne einseitig auf Nahwärme umsteigen, nicht auf die Entscheidung des BGH vom 16.7.2003 (Grundeigentum 03, 1152) berufen. Denn diesem Sachverhalt lag ein Sonderfall im Beitrittsgebiet zu Grunde, der sich mit der erstmaligen Umlage von Nahwärmekosten als Nebenkosten für Wärme und Nahwasser befasst. Im vorliegenden Sachverhalt bestand jedoch schon zuvor eine Wärmeversorgung über Ölzentralheizung.
Der Kläger kann sich zur Begründung seines Anspruchs nicht darauf berufen, dass es allein seine Sache sei, wie er die ihm obliegende Heizpflicht erfüllt, ob durch Zentralheizung oder Beauftragung eines Dritten. Dem Kläger ist einzuräumen, dass es grundsätzlich seine Sache ist, wie er seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt. Nur – und das ist im vorliegenden Rechtsstreit entscheidend – bedeutet dies nicht, dass der Kläger als Vermieter deshalb auch berechtigt ist, den Beklagten als Mieter mit allen Kosten zu belasten, die ihm vom Wärmelieferanten in Rechnung gestellt werden. Der Mieter hat nach wie vor Anspruch darauf, nur mit den Kosten belastet zu werden, die ihm auf Grund einer Abrechnung nach § 7 Abs. 2 der HeizkV in Rechnung gestellt werden könnten. Den Wärmepreis, den der Wärmelieferant dem Vermieter in Rechnung stellt, muss er nicht akzeptieren, da dieser über die Heizkosten hinaus noch Anteile für Instandhaltung, Abschreibung, Gewinne und Ähnliches enthält (Wüstefeld a.a.O.). Diese Abzüge hat der Kläger nicht erläutert, vielmehr ist er der Auffassung, dass er diese Kosten auch umlegen darf. …
10.03.2013
