Leitsätze:
Zwar hat der Mieter gemäß §§ 566, 566 a BGB bei einem Verkauf des Mietobjekts zunächst den Erwerber auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch zu nehmen; das gilt aber nur, wenn der Erwerber tatsächlich während der Mietzeit in den Mietvertrag eingetreten ist. Erfolgt die Grundbucheintragung des Erwerbers erst nach Ende des Mietverhältnisses, hat der Veräußerer und vormalige Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzugewähren.
AG Wedding, Urteil vom 27.9.04 – 21b C 149/04 –
Mitgeteilt von RAin Barbara Dubick
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution einschließlich der Zinsen gegen die Beklagten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag und der Kautionsabrede.
Die Beklagten sind Schuldner dieses Anspruchs.
Selbstverständlich sind die Beklagten „parteifähig“. Gemäß § 50 ZPO ist parteifähig, wer rechtsfähig ist. Parteifähigkeit ist also die Fähigkeit, aktiv oder passiv Subjekt eines Prozesses zu sein, das heißt natürliche oder juristische Person zu sein. Dies trifft selbstverständlich auf die Beklagten zu.
Die Beklagten meinen jedoch, nicht Schuldner des Rückzahlungsanspruchs zu sein, da sie inzwischen das Haus, in dem die von der Klägerin gemietete Wohnung lag, veräußert haben. Die Beklagten sind jedoch die richtigen Beklagten, da sie während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses Vermieter waren.
Zwar hat der Mieter gemäß §§ 566, 566 a BGB bei einem Verkauf des Mietobjekts zunächst den Erwerber in Anspruch zu nehmen, das gilt jedoch nur, wenn der Erwerber tatsächlich während der Mietzeit in den Mietvertrag eingetreten ist. Nur insoweit war der gerichtliche Hinweis vom 5.7.2004 zu verstehen, da in jenem Zeitpunkt die Beklagten noch nicht dargelegt hatten, wann die Eigentumsübertragung tatsächlich stattgefunden hat und dass diese nach dem Ende des Mietverhältnisses lag. Da nunmehr jedoch feststeht, dass die Erwerber erst am 3.6.2004, das heißt ca. 4 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses, im Grundbuch eingetragen wurden, haften die Beklagten weiter aus dem mit ihnen geschlossenen Vertrag. Erst mit der Eintragung in das Grundbuch sind die Erwerber Eigentümer gemäß § 873 BGB, da hierzu sowohl Einigung gemäß § 925 BGB als auch die Eintragung ins Grundbuch gehören. Erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch erhält der Erwerber die Rechte aus der Sicherungsabrede (Lammel, Wohnraummietrecht 2. Auflage, S 566 a Rn 8). Die Rückzahlung aus der Kautionsabrede haben die Beklagten zu erfüllen, das heißt die Kaution einschließlich der Zinsen zurückzuzahlen.
Desgleichen haben sie Auskunft über angefallene Zinsen zu erteilen. Auf den Zeitpunkt der Zustellung der Klage kommt es nicht an, da es der Klägerin frei steht, wann sie ihren bestehenden und nicht verjährten Anspruch einklagt. Die Klägerin hat ferner Anspruch auf Auszahlung des unstreitig bestehenden Guthabens aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung, §§ 812, 535 BGB. …
28.12.2017
