Leitsatz:
Die Formularklausel „Die in diesen Mieträumen befindliche Gasheizung ist Eigentum des Vermieters. Die jährliche Wartung wird vom Vermieter durch Sammelauftrag bei der Firma XY GmbH, V.-Weg, 1000 Berlin, durchgeführt. Der Mieter hat diese anteiligen Kosten nach erfolgter Arbeit und Rechnungslegung dem Vermieter zu erstatten.“ ist wirksam.
LG Berlin vom 6.3.2012 – 65 S 376/11 –
Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Das Landgericht folgt ausdrücklich nicht dem Urteil des BGH vom 15.5. 1991 – VIII ZR 38/90 -, der für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden hatte, dass sie den Mieter unangemessen benachteilige, weil die Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Der Bundesgerichtshof habe in dieser Entscheidung nach Ansicht des Landgerichts nicht berücksichtigt, dass es sich bei den Kosten zur Wartung der Gasheizung in der angemieteten Wohnung um solche Kosten handele, die gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO als Betriebskosten umlegungsfähig seien, obwohl er vom selben Begriffsverständnis ausgegangen sei. Wenn aber durch Gesetz oder Verordnung die Umlegungsfähigkeit einer bestimmten Kostenart – und zwar ohne Begrenzung auf einen Höchstbetrag, nur beschränkt durch die nach Treu und Glauben zu ziehende Grenze der Unwirtschaftlichkeit – vorgesehen sei, werde damit eine Wertung der zugrunde liegenden Interessenlagen vorgenommen, und die Bewertung als unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die gesonderte Vereinbarung erscheine nicht überzeugend. Auch sei bei den weiteren begründenden Ausführungen, wonach der Mieter kein Einsichtsrecht in die Vertragsunterlagen zur Wartung habe, angesichts der Rechtsprechung zum Einsichtsrecht des Mieters in die den Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Unterlagen nicht zu folgen.
Das Landgericht hat die Revision zugelassen, um dem BGH nochmals Gelegenheit zur Überprüfung der Rechtsansicht in Bezug auf die 1991 gefällte Entscheidung zu ermöglichen.
Urteilstext
Aus den Gründen:
… die in § 23 N. 11 des Mietvertrags enthaltene formularmäßige Vereinbarung der Parteien über die Pflicht zur Tragung der Kosten für die Wartung der Gasheizung in der Wohnung der Beklagten auf Nachweis und Rechnungslegung ist wirksam.
Zwar hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15.5.1991 – VIII ZR 38/90 -, NJW 1991, 1750 ff. = MDR 1991, 628 ff = GE 1991, 615 ff., zitiert nach juris für eine vergleichbare Klausel abweichend entschieden, dass sie den Mieter unangemessen benachteilige, weil die Kosten nicht der Höhe nach begrenzt seien. Einen wesentlichen Unterschied im Vergleich zu der hier gegebenen Sachlage gibt es nicht.
Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung aber nicht berücksichtigt, dass es sich bei den Kosten zur Wartung der Gasheizung in der angemieteten Wohnung um solche Kosten handelt, die gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenVO als Betriebskosten umlegungsfähig sind, obwohl er vom selben Begriffsverständnis ausgegangen ist. Die jährlichen Wartungsarbeiten sind nach dem Begriffsverständnis von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO regelmäßige Prüfungen der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch den Fachmann (vgl. dazu auch Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl. Anhang I Rn. 21, 22, 25). Häufig umfassen sie auch die Reinigung der Anlage von Verbrennungsrückständen usw., die ebenfalls vom Betriebskostenkatalogs des § 7 Abs. 2 HeizkostenVO erfasst sind. Der Bundesgerichtshof hat in der zitierten Entscheidung dazu ausgeführt, dass es sich um Arbeiten handele, die zur Erhaltung der Betriebsbereitschaft des Gerätes erforderlich sind. Wenn aber durch Gesetz oder Verordnung die Umlegungsfähigkeit einer bestimmten Kostenart – und zwar ohne Begrenzung auf einen Höchstbetrag, nur beschränkt durch die nach Treu und Glauben zu ziehende Grenze der Unwirtschaftlichkeit – vorgesehen ist, wird damit eine Wertung der zugrunde liegenden Interessenlagen vorgenommen und die Bewertung als unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die gesonderte Vereinbarung erscheint nicht überzeugend. Auch ist bei den weiteren begründenden Ausführungen, wonach der Mieter kein Einsichtsrecht in die Vertragsunterlagen zur Wartung hat, angesichts der Rechtsprechung zum Einsichtsrecht des Mieters in die den Betriebskostenabrechnungen zugrunde liegenden Unterlagen nicht zu folgen.
Die Klausel ist auch nicht deshalb gemäß § 307 BGB unwirksam, weil diese Betriebskosten nicht wie verbreitet durch Vorschusszahlungen abgedeckt und in die jährliche Abrechnung einbezogen werden, sondern gesondert nach Anfall und Abrechnung abgegolten werden. Darin liegt keine im Sinne von § 556 Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung. Bereits § 556 Abs. 2 BGB sieht nur vor, dass die Parteien eine Vorauszahlung oder Pauschalen vereinbaren können. Das schließt nicht aus, dass einmalig jährlich anfallende Betriebskosten gesondert nach Anfall abgerechnet werden und vom Mieter auch nach dieser Abrechnung gezahlt werden. Vorauszahlungen müssen nicht zwingend vereinbart werden (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl. 2009 Rn. 3067 unter Hinweis auf BGH NJW 2004, 1112 = NZM 2004, 251 = GE 2004, 416 – VIII ZR 195/03, Urteil vom 11.2.2004).
Eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters ergibt sich auch nicht dadurch, dass keine jährlich ratierliche Beteiligung an diesen Kosten vorgenommen wird mit der Folge, dass der Mieter auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar nach Anfall und Begleichung der Kosten für ein ganzes Jahr den gesamten Betrag zahlen muss. Das stellt schon deshalb keine unzumutbare Benachteiligung dar, weil die Wartungsarbeiten jeweils den durch den vorangegangenen Gebrauch eingetretenen Verschleiß usw. beseitigen bzw. mindern, so dass der Mieter auch nicht mit Kosten belastet wird, die nicht in seine Mietzeit fallen.
Ohne Belang ist, dass die Klausel im Mietvertrag ausdrücklich auf durch Sammelauftrag bei der Xy-GmbH durchzuführende Arbeiten zur Wartung abstellt. Denn dem gemäß §§ 133, 157 BGB erkennbaren Willen kann entnommen werden, dass – soweit es dieses Unternehmen nicht mehr gibt – eine ihr vom Preis-Leistungs-Verhältnis her vergleichbare Firma ebenso in Anspruch genommen werden kann. Dass die Arbeiten vom Kläger nur durch die Xy-GmbH ausgeführt werden könnten und Kosten nur dann umgelegt werden könnten, war ersichtlich nicht Wille der Vertragsparteien. Kerngehalt dieser Vereinbarung war vielmehr, dass die Arbeiten jährlich auf Veranlassung des Vermieters „durch Sammelauftrag“, d.h. für alle betroffenen Mieter der Wirtschaftseinheit, stattfinden und die Kosten vom Mieter getragen werden.
…
Die Revision war zuzulassen, weil dem BGH nochmals Gelegenheit zur Überprüfung der Rechtsansicht in Bezug auf die 1991 gefällte Entscheidung zu ermöglichen ist, § 543 Abs. 2 ZPO.
04.01.2018
