Leitsatz:
Im Winter muss der Mieter den Balkon von Eis- und Schnee räumen, will er nicht das Risiko eingehen für einen Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung haftbar gemacht zu werden, wenn es dort wegen des vereisten Balkonabflusses zu Wasserschäden kommt.
AG Neukölln vom 5.10.2011 – 13 C 197/11 –
Anmerkungen des Berliner Mietervereins
Der Vermieter einer Wohnung verlangte vom Mieter Schadensersatz wegen eines Wasserschadens in der darunter liegenden Wohnung, die ebenfalls dem Vermieter gehörte.
Auslöser für den Streit war ein vereister Balkonabfluss, sodass Schmelzwasser nicht abfließen konnte. Das Schmelzwasser drang über die Balkontür in das Wohnzimmer und von dort in die darunter liegende Wohnung ein, deren Decke und Wände durchfeuchtet wurden. Der Vermieter verlangte von dem oberen Mieter Schadensersatz für das Trockenlegen der unteren Wohnung und für deren anteilige Renovierung. Darüber hinaus beanspruchte er Ersatz des Geldbetrages, den der vom Wasserschaden betroffene Mieter als Mietminderung einbehalten hatte.
Das Amtsgericht gab dem Vermieter Recht. Der vereiste Abfluss als alleinige Ursache für das eingedrungene Wasser falle ausschließlich in den Verantwortungsbereich des Mieters, da er dafür Sorge tragen müsse, dass das Wasser von seinem Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen könne. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters seien in vollem Umfang gerechtfertigt.
Urteilstext
Tatbestand:
Die Klägerin vermietete an die Beklagte gemäß Mietvertrag vom 18.09.2009 (Bl 13 ff) eine Wohnung im Obergeschoss rechts des Hauses … B. . Die Beklagte teilte der Klägerin per E-Mail vom 12.11.2010 (Bl 21) mit, dass sie sich für die Zeit ihres Mutterschutzes in den kommenden acht Wochen in … aufhalten werde und während dieser Zeit eine Freundin die Wohnung hüten werde.
Der Mieter der darunter gelegenen Wohnung teilte der Klägerin per E-Mail vom 01.01.2011 (Bl 22) mit, dass seit dem Morgen Wasser vom Balkon der von der Beklagten angemieteten Wohnung in das Wohnzimmer der von ihm angemieteten Wohnung dringe und die Beklagte nicht erreichbar sei, und benachrichtigte schließlich die Feuerwehr, die sich noch am selben Tage über eine Drehleiter Zutritt zum Balkon der von der Beklagten angemieteten Wohnung verschaffte. Wie die Klägerin unstreitig vorträgt, stellte ihr Verwalter bei einer Besichtigung der von der Beklagten angemieteten Wohnung am 05.01.2011 fest, dass der Balkon bis auf eine schneefreie Stelle am Abfluss, der selbst funktionstüchtig war, von Schnee bedeckt war.
Die Klägerin behauptet,
die Feuerwehr habe bei ihrem Einsatz am 01.01.2011 auf dem Balkon der von der Beklagten angemieteten Wohnung den vereisten und damit blockierten Abfluss vom Eis befreit, und nimmt hierzu Bezug auf ein Schreiben der … Feuerwehr vom 14.02.2011 (Bl 23) nebst Einsatzbericht vom 01.01.2011 (Bl 24). Der danach vereiste Abfluss habe dazu geführt, dass vom Balkon aus Wasser in die darunter liegende Wohnung eingedrungen sei. Bei der Wohnungsbesichtigung am 05.01.2011 sei hierzu feststellbar gewesen, dass geschmolzener Schnee unter der Balkontür in das Wohnzimmer der Beklagten eingedrungen und von dort nach unten durch die Dielung abgelaufen sei. Das Wasser habe in der darunter gelegenen Wohnung die Decken und Wände des Wohn- und Schlafzimmers durchfeuchtet. Ferner hätten sich im Wand- und Deckenbereich Wasserränder gebildet. Es sei danach zunächst erforderlich gewesen, die betroffenen Holzbalken einschließlich Schüttung sowie Decken und Wände zu trocknen. Es sei ferner erforderlich gewesen, etwa viereinhalb Quadratmeter beschädigten Gipsputz abzustemmen, da dieser nicht mehr zu trocknen gewesen sei, folglich auch nicht die darunter liegende Mauerziegelwand. Danach sei es erforderlich gewesen, diese Wandflächen vorzuputzen und anschließend fein zuspachteln. Des Weiteren sei ein Isolieranstrich erforderlich gewesen damit die Wasserränder auf Dauer verschwinden. In einem Bereich der Decke sei es erforderlich gewesen, die Tapete um eine Stuckverzierung herum neu zu zuschneiden.
Die Klägerin, die meint, die Beklagte habe es in pflichtwidriger Weise unterlassen, den Balkon von Eis und Schnee zu räumen um dadurch zu verhindern, dass der Abfluss vereise, verlangt deshalb die Erstattung der für die Schadensbeseitigung entstandenen Kosten, die sie gemäß Schlussrechnung der Firma … vom 31.03.2011 (Bl 39 ff) mit insgesamt … 2.481,25 Euro beziffert.
Wie die Klägerin hierzu unstreitig vorträgt, hatte sie die Wohnung, in welcher sich der Wasserschaden ereignet haben soll, gemäß Mietvertrag vom 10. 06.2010 (Blatt 61 ff) im frisch renovierten Zustand vermietet.
Die Klägerin verlangt ferner die Erstattung der für den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Energiekosten, die sie gemäß Schreiben der Firma … vom 02.02.2011 (Bl 30) mit weiteren (im Einzelnen: Bl 10) … 80,40 Euro beziffert und welche nach ihrem unstreitigen Vortrag bereits überwiesen sind.
Wie die Klägerin ferner vorträgt, minderte der Mieter der darunter gelegenen Wohnung die von ihm geschuldete Miete in Höhe von insgesamt 536 Euro aufgrund der beanstandeten Wasserschäden für die Monate Januar und Februar 2011 um jeweils 225,00 Euro und damit in Höhe von insgesamt … 450,00 Euro.
Wie die Klägerin ferner unstreitig vorträgt, entstanden ihr für die von ihr eingeholte Auskunft bei der Feuerwehr gemäß Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten von 12.5.2011 von ihr bereits bezahlte außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten gemäß Kostennote vom 20.06.2011 (Bl. 56) in Höhe von … 83,54 Euro.
Die Klägerin beziffert danach die von ihrer erstattet verlangten Kosten mit insgesamt … 3.095,19 Euro.
Wie die Klägerin ferner unstreitig vorträgt, forderte sie die Beklagte mit Schreiben vom 14.02.2011 auf, einen darin mit 3381,82 Euro bezifferten Schaden bis zum 15.03.2011 zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie 3.095,19 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.011,6 Euro seit dem 16.03.2011 und im Übrigen seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor,
weder der Zeuge … der sich am 31.12.2010 in der Zeit zwischen 15:00 Uhr und 17:00 Uhr in der von ihr angemieteten Wohnung aufgehalten habe, noch die von ihr mit der Überwachung der Wohnung beauftragte Obhutperson hätten „ein Zueisen des Abflusses auf dem Balkon“ bzw. Umstände festgestellt, die darauf hindeuteten. Schließlich hätte sich das Wasser auf dem Balkon bis auf 15 cm stauen müssen, um in die Wohnung eindringen zu können, da in dieser Höhe der untere Bereich des Abflussrohrs beginne. Dies hätte aber eine abgeschmolzene Schneemenge auf dem Balkon von zumindest einem Meter Höhe vorausgesetzt. So viel Schnee sei aber bis dahin nicht gefallen gewesen. Die Beklagte verweist hierzu auf diverse von ihr in der Verhandlung am 21.09.2011 vorgelegte Lichtbilder.
Der Balkon sei ferner vermodert, verschimmelt, rissig und nur notdürftig in Stand gesetzt. Es sei „nicht von der Dichtigkeit des Gemäuers um die streitgegenständliche Wohnung auszugehen, eben so wenig wie von der Dichtigkeit des Bereichs unterhalb der Balkontürschwelle“. Insoweit lägen bauliche Mängel am Mietobjekt vor. Danach sei das Mauerwerk unmittelbar über der von ihr angemieteten Wohnung „vollständig zerfurcht“ sowie „mit Schimmel übersät“. Der Vorsprung über den Balkonen und der Bereich unmittelbar über der Balkontüre zeige, dass das Eindringen von Wasser begünstigt werde. Dadurch entstehe ein Trichter, der Wasser in das Mauerwerk einleite. Dies zeige auch die dort erhöhte Schimmel- sowie Rissbildung. Bei Regenwetter lasse sich der Niederschlag nicht vollständig über die am Dach befindliche Regenrinne ableiten. Vielmehr laufe Regenwasser auch am Gebäude herab und sammle sich „beispielsweise oberhalb der Fenster an den Fensterrahmen“, von dort laufe es dann „teilweise über das Fenster der von ihr angemieteten Wohnung ab. Dies führe „unterhalb der Regenrinne“ zu erheblichen „Zersetzungszustände(n) des Gemäuers sowie Kalkablagerungen und Schimmel“. Auch der Übergang zwischen Balkon und der von ihr angemieteten Wohnung sei „so gestaltet, dass die Wohnung schlicht nicht gegen das ZP 450 Eindringen von Feuchtigkeit geschützt“ sei. Die Balkontür verfüge nicht einmal über eine Gummiabdichtung. Danach könne sich das Wasser „ohne weiteres den Weg in die Wohnung bahnen“.
Es müsse „davon ausgegangen werden, dass das Gemäuer mit Feuchtigkeit durchsetzt“ sei und „vom Dach ablaufendes Wasser in das Gebäude“ eindringe. Ferner sei „nahe liegend, dass an Stellen, an denen sich Querverbindungen im Haus befinden, wie beispielsweise ein Fußboden/eine Zimmerdecke, das Wasser vornehmlich in die Bereiche der Wohnflächen eindringen“ könne. Danach sei hoch wahrscheinlich, dass der Wasserschaden auf den maroden Zustand des Gebäudes und dessen fehlende Dichtigkeit zurückzuführen und somit außerhalb ihres Verantwortungsbereichs entstanden sei.
Genauso wahrscheinlich sei als Schadensursache etwa ein Wasserrohrbruch oder der Austritt von Wasser aus einer Nachbarwohnung, welches sich unterhalb des Bodens der von ihr angemieteten Wohnung bzw. oberhalb der Decke des darunter liegenden Mieters verbreitet habe.
Die Beklagte beanstandet ferner, dass die Klägerin keinen nachvollziehbaren Abzug neu für alt vorgenommen habe.
Die Beklagte beanstandet des Weiteren die Preise für die Trocknungsarbeiten als „überhoben“. So würden für die Bauaustrocknung bei gleicher Tätigkeit zwischen 10,00 Euro und 18,00 Euro berechnet. Die Beklagte beanstandet schließlich die Erforderlichkeit des Einsatzes eines H 13- Filters (Position 006.020) und den Umfang der Malerarbeiten zur Position 012.010.050 als nicht nachvollziehbar und die Kosten für Reinigungsarbeiten mit 55,00 Euro als zu hoch angesetzt.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitig eingereichten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
I. Die zulässige Klage ist begründet.
1. Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten gemäß den §§ 280 Abs. 1, 281 BGB Anspruch auf Erstattung der ihr durch den Wasserschaden entstandenen Kosten.
a. Ist streitig, ob vermietete Räume infolge des Mietgebrauchs beschädigt worden sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache dem Obhutbereich des Mieters entstammt; eine in seinen eigenen Verantwortungsbereich fallende Schadensursache muss der Vermieter ausräumen. Ist danach streitig, ob Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache im Verantwortungsbereich des Vermieters oder des Mieters haben, muss der Vermieter zunächst sämtliche Ursachen ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren können. Erst dann, wenn ihm dieser Beweis gelungen ist, muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammen (BGH Grundeigentum 2005, 125).
Diese Verteilung der Darlegungs- und Beweislast muss entsprechend gelten, wenn der Schaden außerhalb der vermieteten Räume und so wie hier in einer anderweit vermieteten Wohnung eingetreten ist und darüber Streit besteht, ob die Schadensursache gleichwohl dem Obhutbereich des Mieters, dessen Wohnung vom Schaden nicht betroffen ist, entstammt.
b. Soweit die Klägerin behauptet, dass am 01.01.2011 Wasser von oben in eine Wohnung im Hause … B. gedrungen sei, welche direkt unterhalb der von der Beklagten angemieteten Wohnung belegen ist, genügt es nicht, wenn die Beklagte dies schlicht bestreitet. Die Beklagte muss als Mieterin dieser Wohnung wissen, ob in ihrer Abwesenheit von dort Wasser nach unten abgeflossen sein könnte oder nicht, gegebenenfalls nach entsprechender Untersuchung. Die Beklagte konnte sich ferner durch entsprechende Nachfrage bei dem Mieter der darunter liegenden Wohnung sachkundig machen, ob es tatsächlich zu dem von der Klägerin behaupteten Wassereinbruch kam oder nicht. Allerdings fehlt zu alledem jeglicher konkrete Sachvortrag der Beklagten.
Danach erlaubt bereits der so genannte Beweis des ersten Anscheins die Schlussfolgerung, dass derart massiv und plötzlich von oben eindringendes Wasser typischerweise aus der unmittelbar darüber gelegenen und von der Beklagten angemieteten Wohnung abfloss, mithin aus deren Verantwortungsbereich (hierzu allgemein: Zöller, 28. Auflage, Rn 29 ff vor § 284).
Es ist ferner unstreitig, dass die vom Mieter dieser Wohnung alarmierte Feuerwehr über eine Drehleiter auf den Balkon der von der Beklagten angemieteten Wohnung gelangte. Soweit die Klägerin behauptet, dass die Feuerwehr bei dieser Gelegenheit auf dem Balkon einen bis dahin vereisten und dadurch blockierten Abfluss vom Eis befreit habe, ist die Beklagte dem nicht hinreichend substantiiert entgegengetreten. Weder die Beklagte selbst noch die von ihr so bezeichnete „Obhutperson“ und der von ihr ferner benannte Zeuge waren an diesem Tag in der Wohnung aufhältlich, können also keine eigenen Feststellungen getroffen haben, ob der Abfluss gerade an diesem Tag vereist war oder nicht. Soweit der Zeuge … sich am 31.12. 2010 in der Zeit zwischen 15:00 Uhr und 17:00 Uhr in der von ihr angemieteten Wohnung aufgehalten und dabei nichts festgestellt haben soll, „dass auf das Eindringen von Wasser oder das zu Eisen des Flusses auf den Balkonen hindeutete“, ist allein damit nicht näher dargetan, inwieweit der Zeuge dabei gerade den Abfluss am Balkon inspiziert und hierzu welche konkreten Feststellungen getroffen haben soll. Abgesehen davon wäre allein damit noch nicht widerlegt, dass der Abfluss entsprechend den hierzu getroffenen Feststellungen der … Feuerwehr im Einsatzbericht vom 01.01.2011 (Blatt 24) jedenfalls an diesem Tage zum Einsatzzeitpunkt auf eine Notrufmeldung um 11:27 Uhr vereist war.
Schon deshalb ist es unsubstantiiert, wenn die Klägerin schlicht bestreitet, dass der Abfluss vereist gewesen sein soll.
Soweit die Klägerin ferner behauptet, der von ihr benannte Zeuge … habe am 05.01.2011 bei einer Wohnungsbesichtigung in Gegenwart dieser „Obhutperson“ festgestellt, das Wasser über den Balkon unter der Balkontüre zunächst in das Wohnzimmer der von der Beklagten angemieteten Wohnung eingedrungen und von dort durch die Dielung nach unten abgeflossen sei, hat die Beklagte dies ebenfalls nicht hinreichend substantiiert bestritten. Hierzu hätte sie etwa konkret darlegen müssen, welche hiervon abweichenden Feststellungen etwa die bei dieser Wohnungsbesichtigung anwesende „Obhutperson“ getroffen haben soll. Allerdings fehlt hier zu jeglicher konkrete Sachvortrag.
Danach hat aber die Klägerin hinreichend konkret dargetan, dass der Balkonabfluss vereist war, folglich Schmelzwasser nicht hierüber abfließen konnte und stattdessen über das Wohnzimmer der von der Beklagten angemieteten Wohnung in die darunter gelegene Wohnung abfloss.
c. Soweit die Beklagte geltend macht, dass sich das Wasser auf dem Balkon bis auf 15 cm hätte stauen müssen, da in dieser Höhe der untere Bereich des Abflussrohrs beginne, kann dahinstehen, ob sie allein damit bereits den Beweis des ersten Anscheins widerlegt hätte, da dieser nur durch einen vereinfachten Gegenbeweis zu erschüttern ist, also etwa die Darlegung der ernsthafte Möglichkeit eines anderen als des erfahrungsgemäßen Ablaufs (Zöller, 28. Aufl., Rn 29 vor § 284). Auf dem vom Beklagten-Vertreter selbst im Termin am 21.09.2011 vorgelegten und als Nummer 21 gekennzeichneten Lichtbild ist deutlich ein in den Balkonboden eingelassener Abfluss zu sehen. Damit bestand also bereits in Bodenhöhe eine entsprechende Abflussmöglichkeit. Schmelzwasser oder dergleichen musste folglich nicht erst bis zur Höhe eines nach dem Vortrag der Beklagten im Bereich des Balkons ferner angebrachten Abflussrohrs steigen, bevor es allein hierüber hätte abfließen können.
d. Die Beklagte hat schließlich keine alternativ denkbaren Ursachen, wie das Wasser auf andere Weise in die darunter liegende die Wohnung gelangt sein könnte, im Sinne eines substantiierten Bestreitens konkret dargelegt. Soweit die Beklagte es für“ hoch wahrscheinlich“ hält, dass vom Dach an der Hauswand entlang herab fließendes Wasser durch schadhaftes Mauerwerk eingedrungen und allein hierüber in die Wohnung eingedrungen sein könnte, spricht dagegen, dass das Wasser in kurzer Zeit und in großem Umfang in die darunter gelegene Wohnung eindrang. Die Beklagte hat jedenfalls nicht plausibel dargelegt, wie allein undichte Stellen im Mauerwerk einen derart plötzlichen und massiven Wassereinbruch hätten ermöglichen sollen. Soweit die Beklagte ferner auch andere Schadensursache für wahrscheinlich hält, etwa einen Wasserrohrbruch oder den Austritt von Wasser aus einer Nachbarwohnung, ist dies rein spekulativ und ohne jeglichen weiteren konkreten Tatsachenvortrag hierzu, der dies zumindest wahrscheinlich erscheinen lassen könnte. Die Beklagte trägt nicht vor, dass sich etwa die Klägerin aufgrund des Wasserschadens veranlasst gesehen hätte, Instandsetzungsarbeiten an den im Hause verlegten Wasserrohren durchzuführen oder es danach zu weiteren und vergleichbaren Wasserschäden gekommen wäre, die etwa den Schluss zuließen, dass auch der hier streitbefangene Wasserschaden auf andere Ursachen zurückzuführen sein könnte.
e. Soweit die Beklagte ferner beanstandet, dass der Bereich der Balkontür nicht hinreichend gegen eindringende Feuchtigkeit und Nässe geschützt sei, hat sie damit ein Mitverschulden der Klägerin im Sinne von § 254 Abs. 1 BGB nicht hinreichend dargetan.
Ein mitwirkendes Verschulden des Geschädigten setzt voraus, dass sein Verhalten für den Eintritt des Schadens adäquat kausal geworden ist. Es reicht danach zwar aus, wenn das Verhalten des Geschädigten die objektive Möglichkeit eines Erfolgs von der Art des eingetretenen in nicht unerheblicher Weise erhöht hat (BGH NJW-RR 2009, 103).
Nach den Grundsätzen zum Schutzzweck der Norm, die auch bei der Prüfung eines Mitverschuldens nach § 254 BGB zu beachten sind, besteht allerdings eine Schadensersatzpflicht nur, wenn der geltend gemachte Schaden aus dem Bereich der Gefahren stammt, zu deren Abwendung die verletzte Norm erlassen oder die verletzte vertragliche oder vorvertragliche Pflicht übernommen worden ist. Die Schadensersatzpflicht hängt zum einen davon ab, ob das übertretene Gesetz überhaupt den Schutz Einzelner bezweckt und der Verletzte gegebenenfalls zu dem geschützten Personenkreis gehört. Zum anderen muss geprüft werden, ob die Verbotsnorm das verletzte Rechtsgut schützen soll. Schließlich muss die Verbotsnorm den Schutz des Rechtsguts gerade gegen die vorliegende Schädigungsart bezwecken; der geltend gemachte Schaden muss also auch nach Art und Entstehungsweise unter den Schutzzweck der verletzten Norm fallen(BGH NJW-RR 2006, 965). Der von der Klägerin als vertragsgemäß geschuldete bauliche Zustand der Balkontür ist darauf beschränkt, hinreichenden Schutz gegenüber den üblichen Witterungseinflüssen zu bieten. Die Balkontür musste danach nicht geeignet sein, infolge eines vereisten Abflusses aufgestautes Schmelzwasser nach Art eine Stauwehrs zurückzuhalten. Der Klägerin ist danach nicht im Sinne eines Mitverschuldens anzulasten, dass die Balkontür dem Schmelzwasser nicht standhielt.
e. Der vereiste Abfluss als – von der Beklagten nicht widerlegte – alleinige Ursache für das eingedrungene Wasser fällt ausschließlich in den Verantwortungsbereich der Beklagten als Mieterin, da sie dafür Sorge tragen muss, das Wasser von ihrem Balkon über eine dort hierfür vorgesehene Einrichtung abfließen kann. Dass der Abfluss im Übrigen funktionsfähig war, ist zwischen der Partei nicht im Streit.
2. Die Klägerin hat danach Anspruch auf Erstattung der von ihr als zur Schadensbeseitigung dem Grunde nach hinreichend dargelegten und gemäß Schlussrechnung der Firma … vom 31.03.2011 (Bl 39 ff) mit insgesamt … 2.481,25 Euro auch inhaltlich nachvollziehbar und rechnerisch richtig bezifferten Kosten. Die Beklagte ist auch den darin enthaltenen Einzelpositionen nicht weiter substantiiert entgegengetreten. Es genügt nicht, schlicht zu bestreiten, dass das Wasser „zu dem streitgegenständlichen Schaden“ geführt habe. Da die Beklagte spätestens zum Zeitpunkt der Wohnungsbesichtigung am 05.01.2011 im Beisein der von ihr so bezeichneten Obhutperson von dem Schadensvorfall Kenntnis erlangt hatte, war es ihr seither möglich und zum Zwecke der Schadensregulierung auch geboten, zum Schadensumfang eigene Feststellungen zu treffen, etwa durch Besichtigung der vom Wasserschaden betroffenen Wohnung nach entsprechender Vorabsprache mit dem Mieter. Dass die Beklagte dies auch nur versucht und etwa der Mieter dieser Wohnung ihr den Zutritt hierzu verwehrt hätte, trägt sie nicht weiter vor.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist schließlich kein Abzug neu für alt vorzunehmen. Nach § 4 Ziffer 6 des von der Klägerin hierzu vorgelegten Mietvertrags für die vom Wasserschaden betroffene Wohnung (Blatt 63) trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen. Wie die Klägerin weiter unstreitig vorträgt, vermietete sie die Wohnung zum 01.07.2010 frisch renoviert. Damit war die Wohnung zum Zeitpunkt des Wasserschadens zwar genau ein halbes Jahr bewohnt und entsprechend abgenutzt. Allerdings war zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 21.09.2011 ein mit dem vollen Schadensersatz für die malermäßige Beseitigung der Wasserschäden verbundener geldwerter Vorteil für die Klägerin nicht erkennbar, da dies von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt, die jedenfalls derzeit noch nicht absehbar ist. Allein wenn das Mietverhältnis vor Ablauf der üblichen Fristen für die Durchführung von Schmerzreparaturen beendet sein sollte mit der Folge, dass der Mieter jedenfalls bei vertragsgemäßer Nutzung nicht verpflichtet wäre, diese durchzuführen, bestünde in der Nachbetrachtung der geldwerte Vorteil der Klägerin darin, dass sie eine Wohnung zurück erhielte, die zumindest in den Bereichen, wo sie den Wasserschaden hätte malermäßig beseitigen lassen, ein halbes Jahr weniger abgenutzt gewesen wäre, als wenn der Wasserschaden nicht eingetreten wäre. Wenn dagegen das Mietverhältnis länger andauert als die vorgenannten üblichen Fristen und hinsichtlich der vom Wasserschaden betroffenen Stellen länger als ein weiteres halbes Jahr, wäre der Mieter ohnedies verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Damit entfiele aber spätestens dann für die Klägerin ein mit der Beseitigung der Wasserschäden verbundener geldwerter Vorteil.
Sofern die Beklagte die Preise für die Trocknungsarbeiten als „überhoben“ beanstandet und für eine Bauaustrocknung bei gleicher Tätigkeit zwischen 10,00 Euro und 18,00 Euro berechnet, betrifft dies ausschließlich die Positionen 006.020 sowie 006.030 aus der oben genannten Rechnung vom 31.03.2011 (Blatt 25 ff, 26). Danach liegen aber die von der Klägerin hierfür erstattet verlangten Preise von jeweils netto 19,78 Euro sowie 17,19 Euro noch im Bereich des Angemessenen.
Soweit die Beklagte ferner die Erforderlichkeit des Einsatzes eines H 13-Filters (Position 006.020) als nicht nachvollziehbar beanstandet, ist dieser im Pauschalpreis von 19,78 Euro/Quadratmeter für die Austrocknung inbegriffen und damit insgesamt noch angemessen.
Entgegen der Beanstandung der Beklagten sind ferner die Kosten für Reinigungsarbeiten gemäß Position 006.070 (Blatt 27) mit 55,00 Euro nicht als zu hoch angesetzt zu beurteilen.
Soweit die Beklagte schließlich den Umfang der Malerarbeiten zur Position 012.010.050 (Blatt 28) als nicht nachvollziehbar beanstandet, hat die Klägerin dies hinreichend nachvollziehbar und von der Beklagte auch nicht weiter angegriffen damit begründet, dass es nach der Beseitigung der Putzschäden im Wohnzimmer im Decken- sowie im Wandbereich erforderlich gewesen sei, diese Flächen insgesamt malermäßig wiederherzustellen.
3. Die Klägerin hat ferner Anspruch auf Erstattung der ihr für den Betrieb der Trocknungsgeräte entstandenen Energiekosten, gemäß Schreiben der Firma … vom 02.02.2011 (Bl 30) in Höhe von … 80,40 Euro. Die Beklagte ist auch dem nicht weiter substantiiert entgegengetreten.
4. Die Klägerin hat des weiteren Anspruch auf Erstattung des minderungsbedingten Mietzinsausfalls für die Monate Januar und Februar 2011 in Höhe von insgesamt … 450,00 Euro. Der Vermieter kann gemäß den §§ 280 Abs. 1 BGB vom Mieter, der seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt, Schadenersatz verlangen. Der Schaden umfasst auch Mietausfälle, die etwa dadurch entstehen, dass andere Mieter aufgrund dieser Pflichtverletzungen in berechtigter Weise die Miete mindern (Sternel, 4. Auflage, VI 334).
In Anbetracht der von der Klägerin vorgetragenen Folgeschäden erscheint der von dem Mieter der von dem Wasserschaden betroffenen Wohnung geltend gemachte Minderungsbetrag gemäß § 536 Abs. 1 BGB in Höhe von jeweils 225,– Euro und damit bei einer von ihm geschuldeten Gesamtmiete in Höhe von monatlich 563,– Euro in Höhe von 40 % angemessen, ohne dass die Beklagte auch dem weiter substantiiert entgegengetreten wäre.
5. Die Klägerin hat schließlich Anspruch auf Erstattung der ihr entstandenen und nach ihrem unstreitigen Vortrag nach bereits bezahlten außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten für die danach eingeholte Auskunft bei der Feuerwehr als von ihr hinreichend als erforderlich und zweckmäßig dargelegte Maßnahme der Rechtsverfolgung, die sie gemäß der ihr hierzu erteilten Kostennote vom 20.06.2011 rechnerisch richtig und von der Beklagten auch nicht weiter beanstandet mit … 83,54 Euro beziffert.
6. Die Klägerin hat ihrem Antrag entsprechend gemäß den §§ 280 Abs. 2,286 Abs. 1 BGB Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 3.011,65 Euro seit dem 16.03.2011, da sie die Beklagte unstreitig mit Schreiben vom 14.02.2011 aufforderte, einen darin mit 3381,82 Euro bezifferten Schaden bis zu 15.03.2011 zu zahlen, aus dem danach verbleibenden Restbetrag in Höhe von 83,54 Euro seit Zustellung der Klageschrift am 13.07.2011.
II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.
21.12.2016
