Leitsätze:
1. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, was er moniert oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen.
2. Sind die Gartenpflegekosten infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden, so sind diese keine umlagefähige Kosten, sondern allenfalls Instandsetzungskosten.
AG Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 15.12.04 – 5 C 400/04 –
Mitgeteilt von RA Daniel Friedrichs
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet und war demgemäß abzuweisen.
Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung von 11,99 Euro aus § 535 Abs. 2 BGB zu.
Abzüge für die Kosten der Gartenpflege in Höhe von 278,28 Euro, der Be- und Entwässerungskosten sowie Kosten für die Position Strom/Beleuchtung sind nicht gerechtfertigt. Will der Mieter die Ansätze in einer Betriebskostenabrechnung bestreiten, so muss er nach Einsichtnahme in die Rechnungsunterlagen im Einzelnen angeben, was er moniert, oder zumindest anhand konkreter Tatsachen Einwände gegen einzelne Kostenansätze plausibel machen (OLG Düsseldorf in GE 2000, Seite 888; LG Berlin in GE 2001, Seite 1469 f.). Die Beklagte hat aber jeweils nur pauschal vorgetragen, dass diese nicht umlagefähig seien. Bezüglich der Beanstandung der Be- und Entwässerungskosten hat der Kläger dargelegt, dass die Bewässerung der Gartenfläche überwiegend durch Auffangen von Regenwasser in Tonnen erfolgt. Bezüglich der Beanstandung des anteiligen Betrages für die Gartenpflege in Höhe von 278,28 Euro hat der Kläger dargelegt, dass es sich um Kosten für Benzin, Anschaffung von Düngematerial und Pflanzen handelt. Dem ist die Beklagte nicht substanziiert entgegengetreten.
Der Zinsanspruch beruht auf § 291 BGB.
Im Übrigen war die Klage abzuweisen. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein weiterer Anspruch auf Ersatz anteiliger Kosten für die Gartenpflege in Höhe von 50,45 Euro nicht aus § 535 Abs. 2 BGB zu.
Nach § 27 2. Berechnungsverordnung Anlage 3 Nummer 10 gehören zu den Kosten der Gartenpflege, die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen. Die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen umfasst namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenfläche, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut, die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und der erhaltenden Baumpflege. Die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen umfasst das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf den gärtnerisch angelegten Flächen belassen werden können und ihr Ersatz durch neue Gewächse (LG Berlin in GE 1988, Seite 355; LG Frankfurt/Main WM 1992, Seite 545). Sind die Kosten dagegen infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden, so sind diese keine umlagefähigen Kosten, sondern allenfalls Instandsetzungskosten (LG Hamburg in WM 1994, Seite 695). Der Kläger ist dem Vortrag der Beklagten, die Fliederbüsche seien nicht unansehnlich geworden, sondern hätten vielmehr alljährlich geblüht, der Kläger selbst habe die von unten nachwachsenden Triebe vollständig weggeschnitten und so Lücken in der Fliederhecke geschaffen, nicht ausreichend entgegengetreten. Der pauschale Vortrag des Klägers, die Hecke sei unansehnlich geworden, reicht insofern nicht aus. Es hätte dem Kläger oblegen, im Einzelnen konkret vorzutragen, weshalb es sich bei der Auswechselung der Hecke um Kosten, die im Rahmen der ordentlichen Gartenpflege entstanden sind, gehandelt haben soll. Allein aus dem Alter der Hecke lässt sich die Erforderlichkeit einer Neuanpflanzung nicht entnehmen.
Soweit der Kläger anteilige Kosten für Gartenflächen, die der Beklagten nicht zugänglich sind, verlangt, sind diese ebenfalls nicht umlagefähig. Entgegen der Ansicht des Klägers rechtfertig der bloße Ausblick auf eine Grünfläche den Ansatz nicht, da der Kläger die Mieter von der Nutzung der Fläche unstreitig ausgeschlossen hat. Dem steht die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Mai 2004 (GE 2004, Seite 959) nicht entgegen, da es sich dort – im Gegensatz zu hier – um eine gemeinschaftliche Gartenfläche gehandelt hat. Anders verhält es sich aber nach dem BGH bei Gartenflächen, die dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Der Kläger kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Gartenfläche nicht selbst als Garten nutze, sondern lediglich pflege. Letztlich ist die Beklagte mit ihren Einwendungen auch nicht nach Treu und Glauben, § 242 BGB, ausgeschlossen. Der Beklagten steht mit jeder neuen Abrechnung das Recht zu, gegen unrechtmäßige Kostenerhebungen vorzugehen. …
04.01.2018
