Leitsätze:
1. Ist eine Straße im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel nicht als durch Straßen- und/oder Fluglärm hoch lärmbelastet gekennzeichnet, besteht eine gesteigerte Darlegungslast des Mieters. Dieser gesteigerten Darlegungslast genügt er allein mit seinem Vortrag zur Lage der Wohnung in der Einflugschneise des Flughafens Tegel und ohne konkretere Angaben zu der typischen Flughöhe über der Wohnung oder zu bestimmten Lärmmessungen nicht.
2. Das Merkmal „Lage in stark vernachlässigter Umgebung“ ist nicht gegeben, obwohl so genannte Graffitis an den Fassaden prangen, wenn es sich dabei um stadtteiltypische und damit gewöhnliche Erscheinungen handelt.
3. Ein wohnungsbezogener Kaltwasserzähler ist dann kein wohnwerterhöhendes Merkmal des Berliner Mietspiegel 2003, wenn er vom Vermieter geleast beziehungsweise gemietet wurde und die Entgelte hierfür jährlich über die Betriebskosten vollständig auf die Mieter umgelegt werden, weil eine „vom Vermieter gestellte“ Ausstattung nicht vorliegt.
AG Mitte, Urteil vom 21.3.05 – 20 C 526/04 –
Mitgeteilt von RA Uwe Thieß
Urteilstext
Tatbestand:
Kraft Mietvertrages vom 15./31. März 2000, auf dessen Inhalt verwiesen wird, war die Beklagte Mieterin der im Erdgeschoss rechts gelegenen Wohnung in der M.-Straße in Berlin, die nach einer Modernisierung im Jahre 2001 mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet war.
Die dementsprechend mit Sammelheizung versehene streitgegenständliche Wohnung war bis 1937 bezugsfertig und mit einem modernen Bad und Innen-WC sowie einem wohnungsbezogenen Kaltwasserzähler ausgestattet. Der Kaltwasserzähler war klägerseits gemietet worden und die regelmäßig wiederkehrenden Kosten dafür wurden als Betriebskosten auf die Beklagte umgelegt. Das Bad hatte ein Fenster, ein Strukturheizkörper war als Handtuchwärmer vorhanden und das Handwaschbecken hatte die Innenmaße von 45 x 27,50 Zentimeter. In der Küche waren Wandfliesen im Arbeitsbereich und eine besondere Ausstattung. Die Wohnung verfügte über Isolierverglasung oder Schallschutzfenster und verstärkte Elektrosteigeleitungen und/oder VDE-gerechte Elektroinstallationen. Die bisher offene Müllstandsfläche war neu gestaltet und abschließbar.
Wegen Modernisierung erhöhte sich die bis 1. September 2001 unveränderte monatliche Nettokaltmiete von 289,36 Euro auf 298,66 Euro.
Mit Schreiben vom 24. Juni 2004, auf dessen Inhalt verwiesen wird und das der Beklagten zuging, forderte die Klägerin die Beklagte auf, der Erhöhung des monatlichen Nettokaltmietzinses um 47,80 Euro auf 346,46 Euro ab 1. September 2004 zuzustimmen. Mit Schreiben vom 29. August 2004, auf das inhaltlich Bezug genommen wird, stimmte die Beklagte der Mieterhöhung um 18,43 Euro zu.
Die am 12. November 2004 bei Gericht eingegangene Klage ist der Beklagten am 26. November 2004 zugestellt worden.
Die Klägerin behauptet, dass die streitgegenständliche Wohnung eine Wohnfläche von 64,16 Quadratmetern habe. Das Waschbecken im Bad sei normal dimensioniert.
Das streitgegenständliche Gebäude liege in einer ruhigen bis normal lärmbelasteten Straße. Zwar liege in einiger Entfernung ein relativ kleines Gewerbegebiet und die S-Bahnstrecke, allerdings führe der dazwischen liegende Volkspark Anton Saefkow, der starke Vegetation habe und teilweise recht hügelig sei, dazu, dass die Geräusche der ohnehin relativ weit entfernten Immissionsquellen stark gedämpft werde. Die Geräusche seien wahrnehmbar, aber beeinträchtigten nicht die Wohnqualität. Sie meint, da das Bad nicht innenliegend und nicht fensterlos sei, bedürfe es einer zusätzlichen Entlüftung nicht. Eine Wohnflächenabweichung um 0,23 Quadratmeter sei geringfügig und stelle eine unrelevante Abweichung dar.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M.-Str. in Berlin, von bisher 317,09 Euro um 29,37 Euro auf 346,46 Euro ab 1. September 2004 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Sie behauptet unter Verweis auf die Vermessung der streitgegenständlichen Wohnung, auf die Bezug genommen wird, dass die Wohnfläche 62,90 Quadratmeter betrage. Sie bestreitet, dass die Loggia nur mit einem Viertel der Fläche kalkuliert sei. Das streitgegenständliche Gebäude befände sich in einer stark vernachlässigten Umgebung, nämlich in einem Wohngebiet, das verschiedene Gebäude mit erfasse, die mit der instandsetzungsbedürftigen Fassade aus den 30er Jahren ausgestattet seien, die Putzabplatzungen, Sockeldurchfeuchtungen sowie Graffiti aufwiesen. Die erforderliche Instandsetzung sei vernachlässigt. Von dem unmittelbar angrenzenden Zementwerk ginge geräuschintensiver Betriebslärm von an- und abfahrenden Bau- bzw. Betonmischfahrzeugen, Güterwagen mit Zementbehältern einschließlich den Misch- und Schüttvorgängen bei Be- und Einladearbeiten, Klopflärm durch Restreinigung der Behälter. Außerdem drängten Fluglärm sowie S-Bahngeräusche in ihre Wohnung ein, die in unmittelbarer Nähe des Gewerbegebietes zum Güterbahnhof und in der Einflugschneise zum Flughafen Tegel liege.
Der Anton-Saefkow-Park sei wegen seiner Lage nicht geeignet, Geräusche aus dem Gewerbegebiet zu „schlucken“.
Sie meint, dass im Bad das Vorhandensein eines Fensters nicht genüge, um das Fehlen einer Entlüftung auszugleichen. Da der Kaltwasserzähler aus der Nettokaltmiete ausgegliedert und den Betriebskosten zugeordnet sei, rechtfertige er keinen Zuschlag für ein vermieterseits gestelltes Sondermerkmal. …
Aus den Entscheidungsgründen:
Die zulässige Klage ist aus dem im Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
Die Klagefrist des § 558 b Abs. 2 BGB ist mit fristwahrendem Eingang der Klage bei Gericht und Zustellung eingehalten.
Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen ist formell nicht zu beanstanden.
Das Form- und Begründungserfordernis aus § 558 a BGB ist eingehalten, denn die Schriftform ist gewahrt und das Zustimmungsverlangen hinreichend begründet und erläutert. Insbesondere ist die Kappungsgrenze ausreichend begründet, denn die für die Ermittlung der Kappungsgrenze benötigten Informationen sind benannt bzw. den Beklagten bekannt.
In materieller Hinsicht ist das geltend gemachte Zustimmungsverlangen teilweise zu beanstanden, so dass die Beklagten gemäß § 558 BGB auch nur teilweise zuzustimmen verpflichtet sind.
Die Frist aus § 558 Abs. 1 BGB ist ebenso wie die 20 Prozent-Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 BGB eingehalten.
Der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen. Dafür ist die Fläche von 63,93 Quadratmetern als unstreitig zu behandeln. Für die von der Klägerin zu Grunde gelegte größere Fläche von 64,16 Quadratmetern bleibt sie darlegungs- und jedenfalls beweisfällig, was zu ihren Lasten zu gehen hat. Demgegenüber tritt die Beklagte dem klägerischen Einwand nicht hinreichend substantiiert entgegen, dass die Loggia zur Hälfte flächenmäßig zu berücksichtigen ist. Ihr einfaches Bestreiten, die Loggia nur zu einem Viertel ihrer Fläche einkalkuliert zu haben, ist ohne weitere Erläuterungen nicht entscheidungserheblich. Deshalb ist ein Viertel der Fläche der Loggia der ansonsten nicht zu beanstandenden und nicht entscheidungserheblich von der Klägerin mit einer Gegenrechnung angegriffenen Flächenberechnung der Beklagten hinzuzurechnen.
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche ist nicht gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen, weil diese Erhöhung durch Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen wäre oder sich dieser Ausschluss aus den Umständen ergäbe. Zwischen den Parteien ist eine bestimmte Wohnungsgröße nicht vereinbart gewesen.
Die aus dem Tenor ersichtliche ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus folgender Spanneneinordnung des einschlägigen Berliner Mietspiegels 2003. Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld G 4 für die östlichen Bezirke einzuordnen.
Die geltend gemachte Mieterhöhung auf 5,40 Euro pro Quadratmeter ist nicht ortsüblich.
Die Merkmalgruppe 1 ist neutral zu bewerten, denn das unstreitige wohnwerterhöhende Merkmal des Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer wird durch das wohnwertmindernde Merkmal des „nur kleinen Handwaschbeckens“ ausgeglichen. Die unstreitig gebliebenen Innenmaße des streitgegenständlichen Handwaschbeckens liegen gerichtsbekannt mindestens um jeweils 10 cm unter den Maßen, die für ein durchschnittlich großes Handwaschbecken in Ansatz zu bringen sind. Entgegen der von der Beklagtenseite vertretenen Auffassung scheidet das wohnwertmindernde Merkmal „ohne Entlüftung“ wegen des vorhandenen Fensters in dem Bad aus. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus einem Vergleich zu dem entsprechenden Wortlaut der Merkmalgruppe 2, denn wegen der typischerweise auftretenden Emissionen bei der Speisenzubereitung soll sich dort auch eine vorhandene, aber alte Entlüftung in einer innenliegenden Küche als unterdurchschnittlich auswirken. Für das Bad besteht ein solches Bedürfnis nicht, weil es lediglich der Entlüftung wegen höherer Raumfeuchtigkeit bedarf, die mittels eines Fensters zureichend gewährleistet ist. Ein Nebeneinander von Fenster und zusätzlicher Entlüftung ist für das Bad nicht als durchschnittlicher Ausstattungszustand von dem Mietspiegel 2003 vorgegeben. Dies wird dadurch belegt, dass sich ausschließlich eine moderne Entlüftung bei innenliegendem und damit fensterlosen Bad bereits als wohnwerterhöhend auswirken soll.
Die Merkmalgruppen 2, 3 und 4 sind unstreitig als positiv zu bewerten.
Das wohnwerterhöhende Merkmal für die Müllstandsfläche in der Merkmalgruppe 5 ist unstreitig und wird durch das beklagtenseits eingewandte Merkmal der „Beeinträchtigung durch Geräusche … (Gewerbe)“ ausgeglichen. Die Beklagte trägt dieses wohnwertmindernde Merkmal schriftsätzlich und unter Bezugnahme auf die von ihr geführten Protokolle substantiiert vor und das Bestreiten der Klägerin ist in seiner Pauschalität nicht geeignet, es zu widerlegen. Aus der eingereichten Straßenkarte ergibt sich vielmehr ohne weiteres, dass das „Gewerbegebiet am Güterbahnhof‘ nicht relativ klein ist und auch in unmittelbarer Wohnnähe zu der Beklagten liegt. Die Beklagte beschreibt die typischerweise mit einer Zementfabrik und einem Güterbahnhof einhergehenden Lärmemissionen detailliert und als erheblich und widerlegt, dass der Volkspark Anton Saefkow lagebedingt einen Lärmschutz gewährleisten könnte. Demgegenüber genügt die Beklagte ihrer Darlegungs- und Beweislast für die weiter eingewandten wohnwertmindernden Merkmale der „Belastung durch Flugverkehr“ und „stark vernachlässigter Umgebung“ nicht, so dass die Merkmalgruppe 5 insgesamt neutral zu bewerten ist. Da die M.-Straße in dem Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2003 nicht als durch Straßen- und /oder Fluglärm hoch lärmbelastet gekennzeichnet ist, ist die Darlegungslast der Beklagten gesteigert. Dieser gesteigerten Darlegungslast genügt sie allein mit ihrem Vortrag zur Lage ihrer Wohnung in der Einflugschneise des Flughafens Tegel und ohne konkrete Angaben zu der typischen Flughöhe über der Wohnung oder bestimmter Lärmmessungen nicht.
Auch die von ihr beschriebenen Vernachlässigungen der Instandhaltung der 30er-Jahre-Bauten in ihrer Umgebung und das Vorhandensein von Graffitis nebst der eingereichten Abbildungen reicht nicht aus, eine „stark“ vernachlässigte Umgebung entscheidungserheblich darzutun, denn zutreffend weist die Klägerin darauf hin, dass es sich dabei um stadtteiltypische und damit gewöhnliche Erscheinungen handelt, die sich in dem beschriebenen Umfang nicht als starke Vernachlässigung einordnen lassen.
Im Abgleich der fünf Merkmalgruppen ergibt sich danach eine ortsübliche Vergleichsmiete von einem Aufschlag von 60 Prozent auf den einschlägigen Mittelwert. Dazu ist unstreitig der Zuschlag von 0,20 Euro pro Quadratmeter für das Sondermerkmal modernes Bad zu addieren, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,96 Euro pro Quadratmeter und damit eine erhöhte Nettokaltmiete von 317,35 Euro ergibt. Insoweit bleibt unklar und deshalb unberücksichtigt, wieso beklagtenseits vorgetragen wird, dass bereits eine Teilzustimmung auf 335,52 Euro abgegeben wäre. Eine solche Teilzustimmung ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Für das Sondermerkmal des wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers steht der Klägerin ein weiterer Zuschlag von 0,10 Euro pro Quadratmeter nicht zu, denn es handelt sich dabei unstreitig nicht um eine „vom Vermieter gestellte“ Ausstattung (vgl. Berliner Mietspiegel 2003 Ziffer 6.3), sondern um eine von den Mietern im Rahmen einer Betriebskostenumlage und damit ausschließlich auf ihre Kosten geschaffene Sonderausstattung. …
25.12.2016
