Leitsätze:
1. Für die modernisierungsbedingte Reinigung einer 33 Quadratmeter großen Wohnung kann der Mieter einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 Satz 1 BGB in Höhe von maximal 75 Euro beanspruchen.
2. Der Fortsetzungswiderspruch nach § 545 BGB kann auch schlüssig erklärt werden.
LG Berlin, Urteil vom 27.11.06 – 62 S 173/06 –
Mitgeteilt von RAen Christoph Müller & Ernst Warner
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Die Beklagte kann Reinigungskosten von 75,00 Euro abziehen. Soweit die
Beklagte insoweit mit einer Forderung von weiteren 75,00 Euro aufrechnet, ist
ihr nicht zu folgen. Zwar steht der Beklagten dem Grund nach ein Anspruch
aus § 554 Abs. 4 Satz 1 BGB zu. Danach muss der Vermieter die Aufwendungen,
die der Mieter infolge einer Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme
hat, aber nur in „angemessenem Umfang“ ersetzen. Bei der Ermittlung des
Angemessenen ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung der Beklagten nur aus
einem Zimmer, Küche und Bad besteht. Nach der Betriebskostenabrechnung 2004
beträgt die Wohnfläche 32,58 qm. Dass zwei Personen – die Beklagte und ihr
Lebensgefährte – es in 5 Stunden nicht schaffen konnten, die Räume gründlich
zu säubern, ist nicht nachvollziehbar. Die Beklagte selbst erwähnt in ihrem
Schreiben vom 20. August 2003 auch nur 10 Stunden, allerdings á 15,00 Euro.
Wenn die Beklagte mehr Zeit für die Reinigung als notwendig gebraucht hat,
kann sie dies nicht dem Vermieter in Rechnung stellen.
… Das Mietverhältnis hat sich auch nicht nach § 545 BGB durch Fortsetzung des Gebrauchs verlängert. Bereits mit der Kündigung vom 15. August 2005 hat der
Kläger ausgeführt, dass er sich mit einer Verlängerung des Mietverhältnisses
gemäß § 545 BGB nicht einverstanden erkläre. Die Kündigung vom 12. Oktober
2005 enthält diese Erklärung zwar nicht. Auch dürfte nicht in jeder
fristlosen Kündigung zugleich ein Widerspruch im Sinne von § 545 BGB liegen.
Allerdings bedarf es dann, wenn in der Kündigung ausdrücklich die Gründe
genannt sind, aus denen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertrags
hergleitet wird, einer sorgfältigen Prüfung, ob nicht in der
Kündigungserklärung bereits schlüssig der Widerspruch zum Ausdruck kommt
(BGH GE 1988, 139). Hier hat der Kläger in der späteren Kündigung
ausdrücklich erwähnt, dass ihm eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht
zuzumuten sei. Er hat nicht auf den Mietrückstand, sondern auch auf die
verspätete Mietzahlung sowie die vorangegangene Kündigung vom 15. August
2005 Bezug genommen. Schließlich ist dann auch noch vorsorglich ordentlich
gekündigt worden. Damit brachte der Kläger deutlich zum Ausdruck, dass er
die Beklagte nicht mehr als Mieterin wünschte. Eine Wiederholung des
Widerspruchs wäre eine bloße Förmelei gewesen. Abgesehen davon hätte die
sich auf die Verlängerung berufende Beklagte deren Voraussetzungen darlegen
müssen. Sie hat aber nicht angegeben, wann der Kläger Kenntnis von der
Gebrauchsfortsetzung erlangt hat, wobei die Kenntnis vom Besitz ausreicht
(Blank bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 545 BGB RN 25). Da die
Räumungsklage bereits am 4. November 2005, also in engem zeitlichem
Zusammenhang mit der fristlosen Kündigung, zugestellt worden ist, hätte es
insoweit schon näherer Angaben bedurft. Mit der Räumungsklage bringt der
Vermieter aber seinen Widerspruch nach § 545 BGB unmissverständlich zum
Ausdruck. …“
23.02.2013
