Leitsätze:
1. Kosten für den Mattenreinigungsservice einer Dienstleistungsfirma sind im Rahmen der Betriebskosten zusätzlich zu den Kosten der Hausreinigung umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern.
2. Bei der im Berliner Mietspiegel veröffentlichten Betriebskostenübersicht handelt es sich um eine nicht rechtsverbindliche Stichprobe, die nicht geeignet ist, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen.
3. Die Kosten des Eichservice für die Kaltwasserzähler sind nicht nach dem Verhältnis des gemessenen Wasserverbrauchs zu verteilen, sondern nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler.
LG Berlin, Urteil vom 8.2.07 – 67 S 239/06 –
Mitgeteilt von RA Cornelius Krakau
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
… be) Der Einwand, die Kosten der Fußbodenmatten der Firma CC seien wirtschaftlich sinnlos, ist gleichfalls nach der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und die Beklagte daher mit diesem Einwand gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.
bf) Im Übrigen ist nicht ersichtlich, aus welchem Grunde diese Kosten nicht umlagefähig sind. Die Klägerin hat die Matten während der Wintermonate (November bis April) gemietet, in denen jahreszeitbedingt mehr Feuchtigkeit und Dreck in ein Haus mit hineingetragen wird. Wenn dort Fußbodenmatten liegen, wird ein gewisser Teil von Nässe und Schmutz bereits von der Matte aufgefangen und gelangt so nicht in das Haus. Das Haus ist daher auch an den Tagen, an denen keine Reinigung stattfindet, sauberer und zugleich wird in dieser Zeit der erhöhte Reinigungsaufwand verringert.
bg) Soweit die Beklagte unter Hinweis auf die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung herausgegebene Übersicht über die Spannen der für das Jahr 2003 abgerechneten Betriebskosten unterteilt nach Kostenarten meint, die tatsächlich entstandenen Hausreinigungskosten seien mehr als doppelt so hoch wie die Maximalwerte der durchschnittlich in Berlin für 2003 angefallenen Betriebskosten und mithin unwirtschaftlich, trifft dies im Ergebnis nicht zu.
Ausgangspunkt ist dabei, dass der Vermieter bei der Umlage von Hausreinigungskosten nicht auf die „üblichen“ Kosten beschränkt ist. Es steht ihm vielmehr ein Ermessen hinsichtlich Reinigungsfrequenz und -intensität zu (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rdnr. 98), zumal dies auch von der Art des Gebäudes und dem Wohngebiet abhängig sein kann.
Zwar trifft die Berechnung der Beklagten zu. Allein dieser Umstand reicht aber zur Annahme einer Unwirtschaftlichkeit der Kosten nicht aus. Grundsätzlich darf der Vermieter nur Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Dies ist hinsichtlich der vorgenannten Hausreinigungskosten und hinsichtlich der „Schlecht-Wetter-Matten“ aus den genannten Gründen gegeben. Die gleichfalls unter dieser Position mit abgerechneten Glasreinigungskosten hat die Klägerin nicht mehr geltend gemacht.
Auch hinsichtlich wirtschaftlich sinnvoller Betriebskostenarten ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, diese der Höhe nach zumutbar zu begrenzen. Auch bei objektiver Betrachtung ist hier eine Überhöhung nicht erkennbar. Die Reinigungsfrequenz von einer Reinigung pro Woche ist für das hier betroffene Objekt nicht als übertrieben anzusehen. Auch der Mattenservice, der zusätzliche monatliche Kosten für das Gesamtobjekt von 15,66 Euro veranlasst, ist objektiv angesichts des damit verringerten Reinigungsaufwands nicht übertrieben. Allein die von der Beklagten vorgelegte Betriebskostenübersicht der Senatsverwaltung lässt die Kosten als überhöht erscheinen. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, dass zum einen lediglich 1000 Wohngebäude dieser Erhebung zugrunde lagen. Es handelt sich hierbei nach Angaben der Verfasser um eine „Stichprobe“, die nicht rechtsverbindlich ist. Schon in der Übersicht wird darauf hingewiesen, dass die Höhe einzelner Arten von vielen Faktoren abhängen kann. Insofern ist diese Stichprobe für sich genommen nicht ausreichend, um die Wirtschaftlichkeit zu widerlegen. Die Beklagte hätte angeben müssen, welche konkreten Kosten überhöht sind, etwa welches Entgelt andere Firmen mit entsprechendem Leistungsumfang für die Reinigungstätigkeit und die Bereitstellung der Schmutzfangmatten verlangen. Hier müsste die von der Klägerin beauftragte Firma extrem herausfallen, um wirklich von einer unter Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot falschen Auswahl auszugehen. Hierfür hat die Beklagte nichts vorgetragen. Die Klägerin hat hingegen vorgetragen, dass sie vor einer Erteilung des Auftrags an die Firma K. andere Angebote eingeholt habe, ihr günstigere Angebote mit einem gleichen Leistungsumfang nicht angeboten worden seien. Dieser Vortrag ist von der Beklagten nicht bestritten worden. …
… cd) In den Wasserkosten sind auch Kosten für Eichservice enthalten. Die Gesamtkosten werden in der Abrechnung mit 504,27 Euro angegeben. Die Umlage erfolgt nach dem Verhältnis des Verbrauchs der Beklagten von 139,74 Kubikmetern zu dem Gesamtverbrauch von 539,76 Kubikmetern und ergibt einen Betrag von 130,55 Euro. Zu den gemäß Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 der damals noch gültigen Zweiten Berechnungsverordnung umlegbaren Zählerkosten gehören regelmäßig, soweit die Zähler im Eigentum des Vermieters stehen, auch die Eichkosten als „Kosten ihrer Verwendung“ ( Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, zu § 556 BGB, Rdr.115). Wird der Zähler als Ersatz für die Eichung ausgetauscht, sind die Kosten bis zur Höhe der ersparten Eichkosten ansatzfähig (vgl. AG Koblenz DWW 1996, 252; Wall WuM 1998, 66) einschließlich der Kosten für den Ein- und Ausbau eines Ersatzgerätes, da die Eichung nicht vor Ort erfolgen kann. Die Eichung hat in der Regel alle 6 Jahre zu erfolgen (EichG).
ce) Den von der Klägerin vorgelegten Rechnungen der Firma B. ist zu entnehmen, dass diese auf Grund eines Eichservicevertrages mit jährlich gleichbleibenden Gebühren für den bei Kaltwasserzählern alle 6 Jahre und bei Warmwasserzählern alle 5 Jahre wegen des Ablaufs der Eichzeit notwendig werdenden Austausch der Geräte belastet wird. Die hierdurch jährlich entstehenden Kosten hat die Klägerin auf ihre Mieter umgelegt. Die Verteilung der Kosten entsprechend der Dauer des Eichzeitraums ist grundsätzlich sachgerecht. und nicht zu beanstanden.
cf) Die Beklagte hat den Ansatz der Kosten in ihren Schriftsatz vom 21. Juli 2005 als überhöht beanstandet. Dieser Beanstandung ist nach Maßgabe der Ausführungen der Klägerin im zweiten Rechtszug nicht gerechtfertigt.
Die Klägerin hat im ersten Rechtszug ein Schreiben der Firma B. vom 29. August 2005 vorgelegt. Darin hat die Firma B. mitgeteilt, dass mit den jährlichen Eichservicegebühren der Zähleraustausch nach Ablauf der Eichbeglaubigung vom Materialpreis bis hin zu den Kosten für die Austauscharbeiten sichergestellt werde. Der Vorteil jährlicher Gebührenbelastung liege darin, dass in den einzelnen Abrechnungszeiträumen geringere Kosten entstünden und auch die unmittelbar vor dem Austausch ausziehenden Mieter anteilig belastet würden.
Die Klägerin hat im zweiten Rechtszug dargelegt, dass mit dem Austausch der Wasserzähler nach Ablauf des Eichzeitraumes der Materialpreis bis zu den Kosten für die Austauscharbeiten abgegolten werde. Eine Eichung der eingebauten Uhr vor Ort sei aus technischen Gründen nicht möglich. Die Geräte müssten zur Durchführung der Eichung ausgebaut und wieder eingebaut werden. Wenn ein Zähler wegen der Nacheichung ausgebaut werden würde, müsste während der Zeit der Eichung ein anderes geeichtes Gerät eingebaut werden. Dieses müsste bei Wiedereinbau des nachgeeichten Gerätes wieder ausgebaut werden. Die Kosten für die Anschaffung eines neuen Gerätes lägen unter den Kosten, die entstehen würden, wenn das bisherige Gerät ausgebaut und mit einem neuen Messeinsatz versehen werden würde, ein Ersatzgerät eingebaut und wieder ausgebaut werden würde und das nachgeeichte Gerät wieder eingebaut werden würde. Hierzu kämen noch die amtlichen Eichgebühren und Kosten für Zwischenablesungen. Zwischengeräte stünden ihr nicht zur Verfügung. Auf die Erneuerung eines Warmwasserzählers alle fünf Jahre entfielen Kosten in Höhe von 311,50 Euro. Die Kosten für Nacheichung seien höher. Auf die Erneuerung eines Kaltwasserzählers alle sechs Jahre entfielen Kosten in Höhe von 117,06 Euro. Auch hier würden bei einer Nacheichung höhere Kosten entstehen.
Die Darlegung der Klägerin in Bezug auf höhere Kosten, die entstehen würden, wenn eine Nacheichung vorgenommen werden würde, erscheinen plausibel. Die Klägerin hat des Weiteren vorgetragen, dass die Firma B. einen solchen Nacheichungsservice nicht anbietet. Daraus folgt, dass die Kosten, so wie sie der Klägerin entstehen, unvermeidlich sind. Die von der Klägerin angegebenen Kosten für den Austausch eines Kaltwasserzählers lassen sich anhand der von ihr vorgelegten Rechnung der Firma B. vom 2. Dezember 2003 überprüfen. Danach entfallen auf einen Kaltwasserzähler sechs Jahresgebühren von jeweils 16,72 Euro. Daraus lässt sich der folgende Betrag errechnen: 16,72 Euro x 6 = 100,32 Euro + 16 MWSt (= 16,05 Euro) = 116,37 Euro. Auf einen Warmwasserzähler entfallen 5 Jahresgebühren von jeweils 24,29 Euro. Daraus lässt sich der folgende Betrag errechnen: 24,29 Euro x 5 = 121,45 Euro + 16 MWSt (= 19,43 Euro) = 140,88 Euro. Diese Zahlen weichen von den Beträgen ab, die die Klägerin genannt hat. Die tatsächlichen Kosten für die Erneuerung eines Warmwasserzählers alle fünf Jahre sind nach dieser Berechnung günstiger als von der Klägerin angegeben. Dies ist aber im Ergebnis unschädlich, weil die Klägerin nachvollziehbar dargelegt hat, dass die Kosten für eine Nacheichung höher wären.
cg) Anhand der Rechnung der Firma B. über den Eichservice vom 12. Dezember 2003 lassen sich die Kosten überprüfen, die die Klägerin in die Abrechnung eingestellt hat. Danach beläuft sich die erste von 6 Jahresgebühren bei 18 Kaltwasserzählern mit der Nummer 11 01 500 06 und einem Einzelpreis von 16,72 Euro auf 300,96 Euro, die erste von 6 Jahresgebühren bei 8 Kaltwasserzählern mit der Nummer 10 05 000 01 und einem Einzelpreis von 16,72 Euro auf 133,93 Euro und die erste von 5 Jahresgebühren bei 17 Warmwasserzählern und einem Einzelpreis von 24,29 Euro auf 412,93 Euro. Werden die Kosten für die Kaltwasserzähler zusammengerechnet und die Mehrwertsteuer addiert, ergibt sich der folgende Betrag: 300,96 Euro + 133,93 Euro = 434,89 Euro + 16 % ( = 69,58 Euro) = 504,47 Euro. Dieser Betrag entspricht nahezu dem von der Firma B. angesetzten Betrag von 504,27 Euro. Die Verteilung dieser Kosten ist nach dem Verhältnis des Gesamtverbrauches von 539,76 Kubikmetern zu dem Verbrauch der Beklagten von 139,74 Kubikmetern erfolgt, was zu einer Belastung von 130,55 Euro führt.
ch) Die Verteilung der Kosten des Eichservice nach dem Verhältnis des gemessenen Wasserverbrauches erscheint nicht angemessen. Der konkrete Verbrauch hat keine Auswirkungen auf den Eichzeitraum. Es erscheint deshalb angemessen, die Kosten nach Maßgabe der Jahresgebühren für die drei Wasserzähler umzulegen. Daraus ergibt sich die folgende Berechnung: 16,72 Euro + 16,72 Euro + 24,29 Euro = 57,73 Euro + 16 % MWSt. ( = 9,24 Euro) = 66,97 Euro. Geltend gemacht hat die Klägerin einen Betrag in Höhe von 130,55 Euro. Hieraus ergibt sich der folgende Abzug: 130,55 Euro – 66,97 Euro = 63,58 Euro. Die Forderung der Klägerin aus der Abrechnung über das Jahr 2003 ist deshalb um 63,58 Euro zu kürzen, so dass sich der folgende Betrag ergibt: 611,12 Euro – 63,58 Euro = 547,54 Euro. …
04.01.2018
