Leitsatz:
Zu den Formanforderungen an eine von einer BGB-Gesellschaft abgegebenen Mieterhöhung nach § 558 BGB.
LG Berlin, Urteil vom 14.9.06 – 67 S 101/06 –
Mitgeteilt von RAen Daniel Friedrichs & Axel Tolle
Urteilstext
Aus den Entscheidungsgründen:
„… Zu einem formgerechten Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 558 a BGB gehört, dass Absender des Erhöhungsverlangens der Vermieter ist. Vorliegend ist dies ausweislich des Mietvertrags der Parteien vom 19. November 2003 die M. & S. GbR. Das hier dem Rechtsstreit zugrunde liegende Erhöhungsverlangen vom 10. März 2005 enthält im Kopf des Schreibens als Absender die „E.M. & R.S. GbR“, also die Vermieterin der Beklagten. Diese ist auch in der Unterschriftszeile als Erklärende erneut abgedruckt. Darunter befinden sich augenscheinlich zwei Unterschriften, die unleserlich sind.
Die von den Beklagten in der Berufung durch Zitierung ihres Schriftsatzes vom 24. September 2005 erneuerte Auffassung, die klagende GbR könne nicht Erklärende im Sinne des § 126 b BGB sein, weil die GbR keine juristische Person sei, trägt nicht.
Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 29. Januar 2001 (NJW 2001, 1056) ist klargestellt, dass die GbR, die nach außen im Rechtsverkehr aufgetreten ist – etwa dadurch, dass sie als solche im Mietvertrag aufgeführt ist – selbst als eine Rechtspersönlichkeit die Erhöhungserklärung abgeben kann. Die klagende GbR ist schon als Vermieterin im Mietvertrag aufgetreten und daher Außengesellschaft im vorgenannten Sinne, die Trägerin von Rechten und Pflichten und damit auch Erklärende in Bezug auf ein Mieterhöhungsverlangen sein kann, auch wenn sie keine juristische Person darstellt.
Der weitere Einwand, Person des Erklärenden im Sinne der Norm des § 126 b BGB könne nur eine natürliche Person sein, trifft zu.
Dies ist deshalb auch im Rahmen des § 126 b BGB erforderlich, damit der Mieter als Empfänger einer in Textform übermittelten Erklärung überprüfen kann, ob der Erklärende tatsächlich der Vermieter oder der Handelnde berechtigt ist, den Vermieter zu vertreten. Anderenfalls kann er gar nicht entscheiden, ob er das Schreiben gegebenenfalls gemäß § 174 BGB zurückweisen muss. Es muss daher eindeutig erkennbar sein, welcher natürlichen Person das Schreiben zugeordnet werden muss (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, vor § 558 RN 69).
Vorliegend ist die Erklärung vom 10. März 2005 aber unterschrieben, womit sogar die stärkeren Anforderungen unterliegende Schriftform des §126 BGB gewahrt ist. Wird aber eine Erklärung in der Form des § 126 BGB abgegeben, dann sind zugleich die Anforderungen des § 126 b BGB gewahrt (Heinrichs in Palandt, BGB-Kommentar, 63. Aufl. 2006 zu § 126 b RN 2). Zwar soll auch die im Rahmen des § 126 BGB erforderliche Namensunterschrift ihrem Sinn und Zweck nach die Person des Ausstellers erkennbar machen. Auf die Lesbarkeit der Unterschrift kommt es aber nicht an (BGH NJW 1987, 1334; Hertel in Staudinger, Kommentar zum BGB, Bearbeitung August 2004 zu § 126 RN 143). Erforderlich und genügend ist ein die Identität des Unterschreibenden ausreichend kennzeichnender individueller Schriftzug, der einmalig ist, entsprechende charakteristische Merkmale aufweist und sich als Wiedergabe eines Namens darstellt (BGH NJW 1994, 55).
Die Klägerin hat unbestritten vorgetragen, dass das Erhöhungsverlangen zwei Unterschriften, nämlich die der beiden Gesellschafter S. und M. trägt. Zwar lassen sich die Namen der beiden Gesellschafter aus den Unterschriften nicht herauslesen; beide Unterschriften enthalten aber charakteristische Züge, die die Unterschreibenden ausreichend individualisieren, was insoweit genügt, zumal das Gesamtbild der jeweiligen Unterschrift ergibt, dass eine vollständige Unterzeichnung gewollt war. Nachdem die Klägerin zudem unbestritten vorgetragen hat, dass die vermietende GbR nur aus den zwei in ihrem Namen benannten Gesellschaftern besteht, von denen der Herr S. persönlich mit den Beklagten den Mietvertrag abgeschlossen und auch in ihrer Gegenwart unterzeichnet hat, erscheint es treuwidrig, wenn die Beklagten sich auf die Nichtkenntnis dieser Unterschrift berufen. Damit stand für die Beklagten fest, dass die linke Unterschrift die des Gesellschafters S. ist. Da in der Unterschriftszeile zudem unterhalb der Grußformel erneut gedruckt „E.M. & R.S. GbR“ aufgebracht ist, ist erkennbar, dass die zweite Unterschrift die des anderen Gesellschafters ist, womit zugleich die handelnden Personen und damit auch die Aussteller des Erhöhungsverlangens aus der Urkunde erkennbar sind. Jedenfalls ist aber aufgrund der Individualisierbarkeit der Unterschriften die Schriftform gewahrt.
Dass die beiden Gesellschafter tatsächlich nicht die Unterzeichner der Schreiben sind, die Unterschriften also nicht von ihnen herrühren (Fälschungseinwand), haben die Beklagten nicht behauptet. …“
23.02.2013
